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房产律师:父母出资买房登记在未成年子女名下是借名买房还是赠与

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-13 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告程先生、龚女士起诉称:我二人是夫妻关系,被告程某甲是我们的儿子。2006年3月20日,我二人以原告程先生名义与贾某人签订本案诉争房屋买卖协议,约定:“贾某人将与其妻子蒋女士共有的本案诉争房屋自愿出售给程先生,房屋坐落于甲市乙区XXX镇T小区7号楼203室,建筑面积为123.09平方米,房屋总成交价款为376000元”。房屋买卖合同签订后的当天,由我二人支付给贾某人购房定金2万元。于2006年4月16日向贾某人的妻子蒋女士通过甲市银行汇款支付28万元。后又于2006年7月24日向贾某人银行转账76000元。我二人支付完购房款后,由卖方将诉争房屋过户至被告程某甲名下。房屋所有权证于2006年8月21日登记并下发。诉争房屋实际系由我夫妻二人共同出资购买,实际享有房屋所有权。虽然登记在被告名下,但购买涉案房屋时被告还未成年,其无钱也无支付能力,被告无权享有诉争房屋所有权。现被告以诉争房屋所有权证登记在其名下认为该房屋归其所有。未经我方同意擅自将房屋所有权证拿走,想单方出售该房屋占为己有。被告的以上行为已经给我二人的合法权益造成了实质性的威胁与损害。我二人曾多次找被告协商要回房屋所有权证,但均未果。所以现在请求法院依法判令:1.判令确认登记在被告名下的坐落于甲市乙区XXX镇T小区7号楼203室房屋的所有权归我二人共同所有;2.判令被告在判决生效后两个月内配合我二人办理涉案房屋过户登记手续;3.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告程某甲答辩称: 2003年原告为我购房,系赠与。我是原告独子,2006年3月原告出资为我购得本案诉争房产,并登记在我名下。当时我年仅17周岁,属于未成年人。原告当时购房的本意就是为了给我购房,后原告也是逢人就说给我买了房。上述真实情况实际上是赠与行为。本案诉争房屋系从案外人贾某人处购得,买房人直接为我,即房屋买卖行为的主体就是我与案外人贾某人。而且诉争房屋产权在购房后就直接登记在了我名下,赠与事实清楚。同时本案赠与为不可撤销赠与。自2006年3月我购房至今,已有12年有余,各项法律关系早已稳固,诉争房屋为我唯一住房,我也因此失去了再享受甲市相关保障房的购房资格。2006年3月购房时,我虽为未成年人。但根据《民法总则》第三十五条:监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。可见,原告购房时作为我的监护人,其履行的监护职责只能使我纯获利益。反之,其就侵害了被监护人的合法权益,应承担法律责任。故赠与行为不可撤销。故我与原告双方虽未订立书面赠与合同,但根据双方的身份关系及当时我的年龄等,完全可以证明当时系赠与行为,且已经实际履行完毕,我已取得对诉争房屋的所有权。故请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

  三、法院查明

  二原告程先生、龚女士系夫妻关系,被告程某甲系二原告独生子。2006年3月20日,原告程先生(甲方)与案外人贾某人(乙方)签订《买卖房屋协议》,约定:乙方将乙区XXX镇T小区7号楼203室卖给甲方,成交总价376000元。程先生称于当日支付了2万元购房定金。程先生于2006年4月16日支付给贾某人之妻蒋女士28万元购房款,于2006年7月24日支付给贾某人76000元剩余全部购房款。2006年7月24日,被告程某甲(乙方)与贾某人(甲方)签订了《二手房买卖合同》,该合同约定,贾某人同意将涉案房屋出卖给程某甲,成交总价300000元。经询问,原告认可《二手房买卖合同》的真实性,但称该合同系网签的书面合同。2006年8月21日,涉案房屋所有权登记在程某甲名下。关于涉案房屋购买的出资,原被告皆认可实际由二原告出资购买,价款为376000元。关于涉案房屋所有权登记在程某甲名下的原因,原告称在购买涉案房屋时原告程先生名下已有一套房产,而用被告名义购买可以节省过户税费;被告称诉争房屋是二原告购买并赠与给自己的。原被告双方针对各自观点皆称无书面约定。涉案房屋购买后,二原告与被告一同居住使用。后全家搬往A镇Y小区居住,涉案房屋由二原告出租收取租金。2017年年底,被告因为与二原告有家庭矛盾,从Y小区的房屋内搬出。关于家庭矛盾,二原告称他们不同意被告再婚。被告称他反对母亲龚女士搞传销。龚女士不认可自己搞传销,认为是合法经营。被告程某甲搬离Y小区后与涉案房屋承租人协商解除了租赁关系,并将涉案房屋重新装修于2018年6月份搬入居住至今。现二原告与被告就房屋所有权归属发生争议。二原告以涉案房屋实际是借用被告的名义由其夫妻共同出资购买,由其夫妻实际享有所有权为由向本院提起诉讼。

  四、法院判决

  驳回程先生、龚女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

  本案的争议焦点为原告程先生夫妇出资购买涉案房屋并登记在被告程某甲名下的行为是“借名买房”还是“赠与”。从房屋所有权登记情况看,涉案房屋所有权人应为被告程某甲。涉案房屋虽然系二原告出资购买,但依据我国物权法规定,出资购买行为并不必然获得不动产的权属,应以登记为准。二原告以其出资为由要求确认所有权归自己所有的主张无法律依据,故不予采信。另二原告主张其与被告系借名买房关系,也缺乏直接的书面约定。从已经查明的事实看,也很难推定借名买房的事实更有可能。因为:1、涉案房屋在购买时被告尚未成年,与二原告天然地属于同一家庭。一般的借名买房行为多发生于家庭成员与外部人员之间。家庭成员内部具有亲密性,在无约定的情况下,很难认定存在借名买房的关系;2、被告系二原告的独生子,与多子女家庭有所不同。独生子女家庭父母与子女之间在情感依赖和经济依存方面更为密切。换言之,财产是夫妻共有、家庭共有或者个人所有在无书面约定的情况下有时难以区分。一般情况下,即便父母为其独生子购置房产也符合人之常情,也较为普遍;3、涉案房屋在购买后由原、被告共同占有使用。从使用情况看,也不能证实涉案房屋专为二原告购买。综上所述,二原告出资购房的行为并不能得出为自己购房的唯一性结论,也有可能是为家庭购房或为被告程某甲购房。二原告的诉讼请求缺乏事实依据,故不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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