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北京房产律师:借女友名义买房后又分手引发的确权纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-13 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告许先生起诉称:孟女士是甲市本地人且名下无房,而我不是,我与孟女士在恋爱期间孟女士要求我买房结婚。综合各种情况后,我便以被告孟女士的名义于2014年1月从开发商甲市L置业有限公司处购买了诉争房屋。我在房屋买卖合同上亲笔签了被告孟女士的姓名、捺了我本人的手印,并支付了首付款,之后又按月足额偿还房贷。后我与孟女士分手。2017年7月,被告孟女士想私自将诉争房屋出售,我与被告孟女士协商过户诉争房屋未果,便于依法向人民法院申请诉前财产保全,人民法院依法作出裁定查封了诉争房屋。所以现在请求法院依法判令:确认位于甲市乙区XX楼盘8号楼304室房屋归我所有。

  二、被告辩称

  被告孟女士答辩称:诉争房屋的不动产权证书记载我为权利人,且不动产权证书原件始终由我持有,法院应依法维护不动产权证书的法定性和确定性。不动产登记所记载的买卖行为真实、合法、有效,并非原告许先生诉称的借名买房,且原告许先生诉称借名买房证据不足。商品房买卖合同及贷款合同均记载我为购买人和贷款人,我与原告许先生之间没有借名买房的口头协议和书面协议,自始至终我与原告许先生之间没有借名买房的意思表示。诉争房屋能获得贷款是因为我长期良好信用及持续工作获得了贷款银行的信任,并不存在原告许先生借我名义贷款的事实。我真正持有及使用诉争房屋,房屋的真实权利状态与不动产登记簿完全一致。关于诉争房屋所有的文件、发票、收房手续、水电费交款系统登记、装修协议等均记载的是我的姓名,且由我掌控。签订房屋买卖合同时我去了洗手间,原告许先生便在房屋买卖合同上签下了我的姓名,因为签的是我的名字,所以我当时没有多想。原告许先生帮助我垫付的部分房款,仅是双方恋爱关系中的经济往来,双方在发生纠纷之前从来没有借名买房的意思表示,双方之间的债权债务关系与本案物权确认无必然关联。请人民法院依法驳回原告许先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  原告许先生与被告孟女士于2006年相识,后双方确立恋爱关系。2014年1月,原告许先生与被告孟女士及被告孟女士的父亲一起到甲市乙区看房,并于2014年1月23日以被告孟女士的名义与甲市L置业有限公司签订了《甲市商品房买卖合同》,约定购买了位于甲市乙区XX楼盘8号楼304室房屋(以下简称诉争房屋),预测建筑面积为103.52平方米,单价每平方米5140元,首付款182093元,余款贷款支付。后被告孟女士与中国Z银行股份有限公司甲市支行签订了《个人贷款借款/担保合同》,贷款350000元用于支付诉争房屋余款。2014年1月12日与1月23日,原告许先生分别向甲市L置业有限公司支付了10000元和172093元作为诉争房屋的首付款。2015年3月9日,原告许先生作为孟女士的代表人办理了诉争房屋的收房手续。2017年6月18日,原告许先生作为孟女士的代表人与甲市X物业管理有限公司签订了物业服务手册。

  另查明,2015年6月至2017年6月期间,原告许先生逐月通过支付宝及银行转账等方式向被告孟女士的中国Z银行房贷账户转账共计47900元。2017年7月,双方当事人因诉争房屋装修事宜发生争议继而分手后,被告孟女士将该房贷银行账户挂失并变更了银行卡号,但贷款账号未变。原告许先生又分别于2017年8月1日和2017年9月1日向被告孟女士的贷款账户转账2040.17元。2016年4月4日与2017年5月21日,原告许先生分别支付了诉争房屋2016年5月1日至2017年4月30日的物业费1296元和2017年5月1至2018年4月30日的物业费2221元。2016年11月原告许先生与被告孟女士一起去办理了诉争房屋的不动产权证,原告许先生支付了契税7928.97元。2016年11月22日,甲市乙区不动产登记局颁发了诉争房屋的《不动产所有权证》,该证上记载的权利人系“孟女士”,共有情况为“单独所有”。诉争房屋所有的缴费手续均以被告孟女士的名义办理,且所有房产资料原件及房屋钥匙、门禁均由被告孟女士掌握。

  2014年6月至2017年6月期间,被告孟女士通过支付宝向原告许先生支付宝账户转账共计45000元。其中30000元被告孟女士承认是偿还原告许先生在2013年借给她的款项。

  原告许先生户籍地原XX省A县,2006年,位于甲市乙区XX街XX巷1002号房屋的产权证登记在原告许先生名下。本市调控政策规定非本市户籍居民家庭仅限购1套住房。原告许先生于2017年8月8日将户口迁至甲市二区。

  四、法院判决

  驳回原告许先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为:根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。首先,诉争房屋的不动产权证上所登记的产权状态为被告孟女士单独所有,且该房的房屋买卖合同、贷款合同、购房发票、契税完税证明、物业费缴纳凭证、收房手续文件以及诉争房屋的钥匙、门禁等均以被告孟女士的名义办理并由其实际掌控,故被告孟女士是诉争房屋形式上的物权所有人以及实际的控制人。其次,原告许先生与被告孟女士之间并没有签署书面的“借名买房”的协议,被告孟女士也否认双方有“借名买房”的合意,鉴于在购房时双方处于恋人关系,仅凭双方之间的经济往来不能证明诉争房屋的真实权利人为原告许先生。第三,诉争房屋的首付款182093元虽为原告许先生支付,但房屋按揭贷款350000元系以被告孟女士的名义向银行申请并获批准,即被告孟女士从银行借款350000元支付了诉争房屋的余款,相较而言被告孟女士对诉争房屋所支付的对价比原告许先生所支付的要多得多。第四,住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题,故房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施,体现了社会公共利益。即使按照原告许先生所述双方存在“借名买房”的合意,但原告许先生在诉争房屋购买时是不符合本地的购房政策的,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”的规定,原告许先生为了规避当时的限购政策,借用被告孟女士的名义购买房屋,亦属无效,原告许先生应自担风险。综上,原告许先生所提交的证据不足以否定不动产权证书的登记效力,其要求确认诉争房屋物权归其所有的诉请缺乏事实和法律依据,故不予支持。至于原告许先生为诉争房屋所支付的相关款项,当事人另行主张权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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