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房产律师靳双权:一起借名买房起诉案件被法院驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-05 18:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李女士、曹先生起诉称:李女士与被告李先生是姐弟关系。1997年,李先生所在的单位甲市XX单位向单位职工出售房改房。李女士多次确认李先生当时无购房的意愿后,经双方协商口头约定由李女士出资以李先生的名义购置,在能过户时再过户给李女士。购房款三万余元全部由李女士支付,该购房款由李先生向单位缴纳并办理购房手续。涉案房屋建成并交付后,李先生将房屋的配置图和钥匙交给李女士,1998年李女士将涉案房屋装修完毕后使用至今。涉案房屋因系李女士以李先生名义购置,购房手续也由李先生与甲市XX单位办理,故购房的单据、购房合同以及房屋所有权证、土地使用证一直被李先生扣留。李女士多次要求被告李先生将相关购房材料交付并协助办理房屋产权过户手续,被告李先生均予拒绝。为维护自身合法权益,所以请求法院依法判令:确认位于甲市XX小区1802号房屋的所有权归我方所有,并判令被告李先生协助办理产权过户手续。

  二、被告辩称

  被告李先生答辩称:原告所诉并非真实的购房时间,我在1997年承租甲市XX单位的公房,因原告李女士系我亲姐姐,外甥在市内读书,为照顾姐姐一家,故将自己承租的公房借给李女士住;原告主张其借名买房,基于合同关系产生物权请求权,依据谁主张谁举证的原则,应将相关证据向法庭提交;我方和原告因经济条件不如父母,大项支出均由父母支付,故不存在原告李女士代我支付购房款的情形;4.依据相关政策,一户仅能享受一次房改房待遇,两原告已享受自己单位的房改房待遇,而我及其配偶、儿子仅享受过涉案房屋的房改房待遇,原告主张我将该待遇转给原告应提供相应证据;5.即使我和原告相互商量将涉案房屋私下转让给原告,也损害了 妻子及儿子的合法权益,两原告非善意第三人,转让行为应归于无效。综上请求法院驳回原告诉请。

  三、法院查明

  法院经审理查明:两原告是夫妻关系,原告李女士与被告李先生系姐弟关系,李先生是甲市XX单位工作人员。位于甲市XX小区1802号房屋(建筑年代1997年,建筑面积81.2平方米,即涉案房屋)原系XX省L单位管理的公有住房。1996年9月28日,被告李先生以自己名义向甲市XX单位缴纳“XX二室厅售房款(二批)”31990.14元,后于1998年1月12日缴纳“XX二室厅补交款”1533.37元。1998年,甲市XX单位向被告李先生交付涉案房屋,原告李女士、曹先生将房屋装修后居住使用至今。

  2004年12月29日,被告李先生(乙方,买方)与L单位(甲方,卖方)签订《XX省L单位公有住房买卖契约》,约定甲方将涉案房屋出售给乙方,房屋以1995年度售房成本价(每平方米建筑面积700元)计价,乙方应付房价款32899.58元,乙方自契约签订之日付清全部价款;双方同意于2004年3月15日将房屋正式交付给乙方,房屋移交时,其建筑物所属土地使用权一并转移给乙方等等。当日,被告李先生(乙方)与甲市XX单位后勤管理处房屋管理科(甲方)签订《协议书》,主要内容为:甲方将涉案房屋按照甲市房改售房的有关规定以房改房的价格出售给乙方,乙方付清购房款,甲方已统一办理该房的房屋所有权证及土地使用权证,现双方就房屋上市交易问题达成如下协议:1.乙方(一般人员)须为甲方服务15年、且购房后为甲方服务5年以上,可将该房上市交易,若乙方15年内退休,则服务期限截止到退休之日;一般高层次人才,在购房后须为甲方服务满10年,方可将该房上市交易;院士、特聘教授、旗帜性人才,在购房后须为甲方服务满8年,方可将该房上市交易;2.乙方将该房上市交易时,必须优先出售给甲方或甲方的教职工,价格依照届时该地区的房改房上市的价位而定;3.若乙方未满服务期限就将该房上市交易,则甲方有权以当初的售房价(或届时的房改价)购回该房;4.若乙方未满服务期限就辞职、自动离职、调出甲方或被甲方辞退、解聘、除名等,则甲方有权以当初的售房价(或届时的房改价)购回该房等等。被告李先生陈述,其属于《协议书》中的一般工作人员,自20多岁起在甲市XX单位工作至今。

  2016年6月6日,原告李女士、被告李先生及两人父母亲签订《家庭协议》,其中内容包括:1997年由李女士出资2万元和父母给李女士出资11000元购置的李先生单位房改房(即涉案房屋),需李女士搬出此房;李先生于2017年3月31日搬出T市13号4幢102室(以下简称T市房屋),李女士于2017年3月31日搬出涉案房屋,携父母入住T市房屋等等。原告李女士、被告李先生均在该协议上签名。

  另查明,原告曹先生所在单位曾于1996年向曹先生、李女士家庭分配房屋一套,房屋面积约为83平方米,被告李先生未参加过除涉案房屋外的房屋分配。涉案房屋目前登记在被告李先生名下。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告李女士、曹先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产专业律师靳双权分析认为:当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供证据加以证明,未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原、被告有无约定借名买房问题。原告曹先生、李女士陈述,双方曾达成借名买房协议,故两原告支付房款并装修、实际使用涉案房屋。为证明自己主张,原告方提出《家庭协议》、留言以及光盘等证据。被告李先生认为,从未与原告方达成借名买房合意,房款系被告支付;签订《家庭协议》时未仔细看内容,就直接签字,且该协议也未明确表明被告将涉案房屋过户给原告方,而是原告方迁出涉案房屋;留言、光盘也无法证明原告方的主张。结合本案事实,靳律师认为,原告李女士及被告李先生均在《家庭协议》上签字,表明二人对协议所写内容表示认可,故被告李先生关于其没看就签字的抗辩,不予认可。但该协议仅能证明涉案房屋的部分购房款由原告李女士支付,双方之间存在债权、债务关系,无法证明双方达成以被告李先生名义购买房屋后,待符合交易条件时再将房屋过户给原告李女士、曹先生的借名买房合意。留言、光盘系案外人李先生和李女士的母亲的陈述,并记录了原告方向被告主张涉案房屋权利的过程,也无法直接证明双方的借名买房合意。原告曹先生、李女士提供的证据不足以证明其主张,应自行承担举证不能的不利法律后果,故原、被告双方并未存在借名买房合意,依法予以认定。

  本案中,涉案房屋是被告李先生所在单位甲市XX单位向其分配的房屋,具备一定的福利性质与人身属性。被告李先生与L单位签订的购买涉案房屋的合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性效力性规定,依法成立并生效。被告李先生据此合同支付房款并完成所有权登记,系涉案房屋的合法所有权人。原告方虽实际使用涉案房屋,但并不等同于其对房屋享有所有权。鉴于原告方已享受每个家庭仅有一次的福利分房待遇,且原、被告双方并未存在借名买房合意,也未实际变更房屋的所有权,故对原告方要求确认所有权并要求被告协助过户的诉讼请求,依法予以驳回。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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