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借名买房如何签协议才能避免法律风险?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-28 15:21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告孙京洁辩称:朝阳区X街道201号房屋原是以我名义承租的公房,后因缴取暖费等手续上的事,我暂时变更承租人为我儿子被告李肖良。后,该房参加房改可以购买,我与被告签订协议,约定:被告以我名义购买,由我支付购房款,实际所有权人是我,被告有义务随时协助我办理过户。后被告结婚,其私自将该房产加董艳(其妻)之名,严重侵犯了我的合法权益。诉讼请求:判令李肖良、董艳将北京市朝阳区X街道43号楼二层201号房屋过户至孙京洁名下。

  二、被告辩称

  被告董艳辩称:(一)涉案房屋系李肖良与董艳夫妻关系存续期间购得,房价折算了双方工龄,属于夫妻共同财产。孙京洁支付房款,属于另一法律关系。(二)孙京洁和李肖良系母子关系,两人签订的《协议书》和《保证书》属于无权处分,不能作为定案依据。(三)涉案房屋始终由董艳与李肖良占有使用,孙京洁系原承租人,不具有借名买房的合理性。

  被告李肖良辩称:原告所述属实,我同意原告的诉讼请求。

  三、审理查明

  李肖良系孙京洁之子,李肖良与董艳系夫妻。

  1984年2月11日,孙京洁取得×号房屋的产权。1992年11月17日,孙京洁与X住宅建设开发公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》,将×号房屋进行拆迁,并将孙京洁安置于涉案房屋。1995年7月4日,孙京洁与北京市X物业管理服务中心签订《公有住宅租赁合同》,约定由孙京洁承租涉案房屋。2001年3月10日,李肖良与北京市X物业管理服务中心签订《公有住宅租赁合同》,约定由李肖良承租涉案房屋。

  2012年2月9日,李肖良作为买受人与北京XX置地投资发展公司《成本价出售共有住宅协议书》,约定李肖良以总价73198元购买涉案房屋。当日,孙京洁通过其名下的银行账户支取73198元。2013年1月14日,涉案房屋登记至李肖良名下。

  孙京洁提交两份协议,一份为2001年1月20日李肖良签订的《协议书》,主要内容为涉案房屋承租人改成李肖良的名,但涉案房屋还是孙京洁的,如孙京洁认为有必要,李肖良必须无条件把名字改回来。另一份为2012年1月27日的《保证书》,内容主要为李肖良认可涉案房屋由孙京洁出资购买,购买后产权归孙京洁所有,保证房本下来后将涉案房屋的名字改回孙京洁名下。李肖良认可上述两份协议的真实性,董艳不认可该协议的真实性。

  另查,孙京洁于2017年10月17日已通过北京市购房资格核验。

  四、法院判决

  北京市朝阳区人民法院判决如下:

  李肖良、董艳将北京市朝阳区X街道201号房屋过户至孙京洁名下。

  五、房产律师靳双权点评

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  本案争议焦点为涉案房屋的权属认定问题。涉案房屋原为公租房,系孙京洁之前房屋拆迁所得,孙京洁为原承租人,此后在产权单位出售房屋时亦支付了全部房款,同时孙京洁还提交与其子李肖良签订的《协议书》以及《保证书》,证明房屋承租人变更为李肖良,产权登记为李肖良,但房屋仍然属于孙京洁所有。董艳与李肖良占有使用涉案房屋,董艳不认可《协议书》以及《保证书》,主张孙京洁将涉案房产赠予其和李肖良,未能提交证据证明赠予存在的事实,依法承担不利后果。孙京洁提交的证据可以形成证据链,证明孙京洁与李肖良之间已就涉案房屋达成借名买房的合意,双方存在借名买房的合同关系。故,对于原告请求被告协助其进行201号房屋产权过户的诉讼请求,法院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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