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房产律师:借朋友之名买房以防夫妻离婚析产引纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-26 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告韩先生起诉称:我和被告是朋友关系。2015年左右,想买套房屋以便日后居住。鉴于我当时和准备离婚的妻子尚未办理手续,所以我找到被告协商,由我出资,所购房屋登记在被告名下,等我办妥离婚手续后,被告再将房屋过户给我,双方均无损失,我表示同意。于是我带着被告签订了位于甲市乙区的诉争房屋的购房合同、办理过户登记等手续。我为此支付首付款、相关契税、中介费、评估费等所有涉及房屋买卖的费用,最终诉争房屋登记在被告名下。此后,我为该房每月支付银行贷款,待我筹足资金准备还清银行贷款办理房屋过户登记时,被告却一再推诿不予配合。双方有书面协议明确我才是房屋实际所有权人,所以请求判令:1、确认我为甲市乙区诉争房屋所有权人;2、被告协助我履行房屋过户登记手续,将房屋登记至我名下。

  二、被告辩称

  被告唐先生未作答辩,也未提交相应证据。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告唐先生以285000元的总价从第三人黄先生处购买了本案诉争房屋(建筑面积61.58平方米)。2015年4月10日,诉争房屋登记为唐先生单独所有。2015年5月21日,唐先生与XX银行签订一份《个人住房公积金(委托贷款)借款合同》,合同约定,唐先生向XX银行贷款210000元用于购买诉争房屋;期限240个月,自实际放款日起开始计算。唐先生以其所有的诉争房屋提供抵押担保,并于2015年5月27日将其抵押的房屋在甲市房地产登记管理处办理了抵押登记手续。XX银行于2015年6月16日向唐先生发放贷款210000元。2015年7月21日,唐先生向韩先生出具书面字据一份,载明:“XX小区705号房产过户时产生的税由唐先生和韩先生各承担一半。备注:XX小区705号房产属于韩先生所有,暂挂在唐先生名下。”

  另查明,唐先生自2015年10月起未能按约偿还XX银行借款本息。甲市XX区人民法院于2016年9月21日立案受理XX银行与唐先生借款合同纠纷,后于2016年11月1日作出判决确认:唐先生于本判决生效之日起十日内偿还XX银行借款本金207029.35元、利息5345.96元、罚息263.85元,并支付自2016年8月16日起至实际清偿之日止的利息、罚息(按合同约定的利率计算);2、唐先生于本判决生效之日起十日内支付XX银行实现债权费用5000元;3、XX银行对唐先生所有的坐落于本市XX小区705号房屋享有抵押权,可以就该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权。现该案已发生法律效力。

  四、法院判决

  驳回原告韩先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为,主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。韩先生主张其与唐先生之间存在借名买房的关系,应向法院提供有效证据证明双方对此有明确的约定。根据本案已查明的事实,韩先生与唐先生之间并未就韩先生主张的借名买房一事签订书面协议。韩先生能考虑到因其当时未办理离婚手续而不便买房,却没有与仅为普通朋友关系的唐先生就借名买房一事签订书面协议;且韩先生举证证明其曾借款给唐先生,唐先生向其出具了书面借据,而借名买房也是重大事宜,双方没有任何书面协议,明显与双方之间的关系、日常交易习惯不符。唐先生于2015年5月21日与XX银行签订一份《个人住房公积金(委托贷款)借款合同》,向XX银行借款210000元用于购房涉讼房产。根据已生效判决,唐先生已归还银行贷款2970.75元(210000元-207029.35元),其自2015年10月开始未能按约偿还借款本息。韩先生作为具备完全民事行为能力自然人应当知道不按时偿还银行贷款可能造成的法律后果,如唐先生与韩先生之间就借名买房事宜已达到一致意见,韩先生理应据此归还该房屋银行贷款,但根据已查明的事实双方对银行按揭款每月还款金额、还款日期、还款账号等问题未进行约定,反而约定由唐先生来承担一半过户费用,与韩先生自称双方存在借名买房关系不相符。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,不动产权属证书是权利人享有该不动产权的证明。即便讼争房屋的购买手续由韩先生一手操办,但均以唐先生的名义进行,房屋所有权登记在唐先生名下,银行贷款也是以唐先生名义办理,房屋所有权仍应按照登记确定归唐先生所有。购房资金的归属并不是房屋归属的决定依据,无论购房款及相关购房费用是否为唐先生自有资金,均不影响本案房屋所有权的归属。综上,韩先生主张双方存在借名买房法律关系,并要求确认诉争房屋归其所有,唐先生配合办理房屋所有权转移登记之请求,证据不足,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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