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北京房产律师:亲戚间借名购买两限房引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-26 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告曹先生、韩女士起诉称:魏先生和被告魏女士是姐弟关系,魏先生是我二人的女婿。2010年,被告魏女士摇号获得甲市乙区某镇某小区2102号房屋的购买权;当时因为魏女士经济条件不允许,我二人及我闺女我们三人找到曹小姐协商,将该购房资格转让给我二人。在魏女士同意后,我们向Z房产公司支付了首付款并办理了公积金贷款手续,并每月按时偿还银行贷款,购房时约定待诉争房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续,为此我二人支付被告魏女士30000元转让费。2013年7月20日,我二人办理了该房屋的入住手续,并支付了房屋的各项费用,随后又支付担保服务费1680元;办理入住手续后,我们便装修房屋并成功入住。2014年,我二人与女儿女婿发生矛盾,被告魏女士以诸多理由单方撕毁与我二人之前达成的协议并要求我二人搬离该房屋,且拒不退还我二人已经支付的各项费用。为维护我们的合法权益,所以请求法院依法判令:1、判令被告魏女士返还我二人支付的2102号房屋的购房款及其他费用共计275600元;2、判令被告魏女士返还我二人支出的2102号房屋的装饰装修费118900元;3、判令被告魏女士返还我二人2102号房屋两限房指标费30000元;4、判令被告魏女士赔偿我二人为2102号房屋安置家用电器损失7224元;5、判令被告魏女士赔偿我二人购买房屋差价损失200000元; 6、诉讼费用由被告魏女士承担。

  二、被告辩称

  被告魏女士答辩称:不同意二原告的全部诉讼请求,请求法院依法予以驳回。原告主张的购房款,是我第魏先生支付的,物业费因为是原告一直在居住使用房屋,所以理应由原告支付物业费,原告主张的其他各项金额是因原告与我之间存在债权债务关系,是用应由原告偿还给我的金额支付的相关的款项;原告请求的装修费用我方同意赔偿,其他的诉讼请求我方不予认可,我与原告之间不存在转让房屋关系,原告也未支付我30000元转让费;关于原告请求的电器费用,原告腾退房屋时可以一并搬离,不同意赔偿任何损失;二原告没有权利向我主张房屋差价款,因为双方之间不存在转让合同关系,我也不存在违约的情况,所以不同意支付房屋差价款,我仅可以申请一次两限房,所以不可能将其所申请的房屋以30000元的价格出卖掉。

  三、费用查明

  法院经审理查明:曹小姐系原告之女,案外人魏先生系被告魏女士之弟,曹小姐和魏先生于2011年9月13日登记结婚。2010年4月,被告魏女士以摇号的方式获得2102号房屋的购买权。2011年5月5日,被告魏女士与甲市Z房地产有限公司签订《甲市商品房预售合同》,约定由被告魏女士购买位本案诉争的2102号的房屋,2102号室性质为限价商品住房,合同总价款为711087元,购房首付款为151087元应于签订该合同时交付。2013年7月20日,被告魏女士与Z公司签订《甲市商品房预售合同》补充协议,双方确认被告魏女士应向Z公司补交购房款差额5839元。2013年7月20日,涉案房屋交付,二原告装修后在该房内居住使用至今。经询问,双方均表示2102号室尚未取得房屋所有权证书。被告魏女士已在本院另案起诉要求二原告腾退房屋并支付房屋使用费。

  四、法院判决

  1、被告魏女士返还原告曹先生、原告韩女士支付的首付款,房屋差价款,购房贷款,房屋专项维修资金,契税,产权代办费,担保服务费共计二十七万零五百七十五元二角六分(于本判决生效后十日内履行);

  2、被告魏女士支付原告曹先生、原告韩女士房屋装饰装修费折价款七万元(于本判决生效后十日内履行);

  3、被告魏女士补偿原告曹先生、原告韩女士房屋损失十万元(于本判决生效后十日内履行);

  4、驳回原告曹先生、原告韩女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案的焦点在于原被告之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益的情形。原告主张与被告魏女士构成“借名买房”关系,被告魏女士对此予以否认,其主张其是将涉案房屋借给其弟魏先生及曹小姐使用,后由二原告居住。综合双方提交的证据,本院对二原告与被告魏女士之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认,被告魏女士虽辩称因原告与其之间存在债权债务关系,但其未提交相应证据予以证明,故对于其该项抗辩意见,不予采信;被告辩称首付款系其弟魏先生支付的,对此,靳律师认为,原告系涉案房屋的实际购房人,故该首付款应视为作为实际购房人的原告支付的,至于该笔款项是否由魏先生代原告支付的问题,可由原告与魏先生另行解决,在本案中,对此不予处理。

  限价商品房是政府提供政策优惠,具有社会保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,其购买资格具有专属性。同时,在房屋的转让方面,政府都有明确的政策性规定。根据《甲市限价商品住房管理办法(试行)》的规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房,确需转让的,可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中,原告因被告魏女士具备了两限房的购房资格,而借用被告魏女士的名义购买了涉案房屋,该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,依法应确认为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故原告要求被告魏女士返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求,予以支持,具体数额依据相关证据及标准予以核定。通过审核原告提交的证据,可以确认二原告共为涉案房屋支付首付款151087元,房屋差价款5839元,购房贷款86710元,房屋专项维修资金17590元,契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元,以上各项费用共计270575元,上述费用应由被告魏女士予以返还;原告主张的产权登记费80元、印花税5元,因其未能提交正规发票且被告魏女士对此不予认可,故对于其该项诉讼请求,不予支持,原告主张的物业费2691.27元、网费2495元,上述费用系原告实际居住使用2102号室所产生的费用,应由原告自行负担,故对于其该项诉讼请求,不予支持;关于原告主张的装饰装修损失,原、被告均同意由被告魏女士支付原告70000元折价款,对此不持异议;原告要求被告魏女士返还转让购房指标费30000元,但未提交充分证据予以证明且被告魏女士对此不予认可,故对于其该项诉讼请求,不予支持,对该30000元的处理,二原告可另行解决;二原告要求被告魏女士赔偿安置家用电器损失,于法无据,不予支持,室内电器可由二原告自行取走;二原告要求被告魏女士赔偿购买房屋的差价损失一节,因2102号室不具备上市公开交易的政策条件,不能上市公开交易,因此,无法通过专业公司评估确定其回购价格,对此,综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度,考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及被告魏女士先行反悔的事实,根据公平原则,酌定被告魏女士给付二原告一定的补偿,数额酌定为100000元。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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