借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

借名买房律师靳双权:借名购买公租房可以吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-22 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾先生起诉称:1998年5月,我以黄先生的名义购买了其承租的单位公房,1998年8月,我向XX县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。诉争房屋原系公房,因黄先生将离开甲市到外地工作,黄先生的原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住,我便与黄先生协商由我以黄先生名义购买诉争房屋,黄先生同意。因黄先生与我的姑父谢大叔关系好,黄先生便委托谢大叔办理房改手续,1998年5月,谢大叔带领我以黄先生名义与XX县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同,1998年8月,我向XX县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用黄先生的工龄,我给付了黄先生8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定,2000年黄先生出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续,2003年诉争房屋购买满5年后,黄先生再次出具委托书委托贾大娘代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起,我一家便在诉争房屋中居住到现在,每年都交纳房租、物业费、供暖费等相关费用,1998年办理的房改手续。诉争房屋房改一共花费了五万余元,黄先生未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在我手中,黄先生并未见过。黄先生于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题,另,我借黄先生之名购买诉争房屋后,黄先生及其爱人罗女士自我处收取了很多现金和好处,罗女士对诉争房屋已由我购买一事不可能不知情。后黄先生拒不配合办理诉争房屋的过户手续,所以请求法院依法判令:请求判令黄先生、罗女士协助我办理诉争房屋过户手续,将诉争房屋自黄先生名下过户至我名下;判令黄先生、罗女士承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告黄先生、被告罗女士答辩称:首先,诉争房屋原是公租房,黄先生通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用黄先生的工龄,贾先生及其爱人王女士与黄先生并非同一单位职工,不具备购买诉争房屋的资格,双方不可能成立借名买房的关系;第二,黄先生委托谢大叔办理诉争房屋的房改手续,黄先生与XX县房地产管理局(以下简称:XX房管局)签订的房屋出售合同是谢大叔代黄先生签订的。合同签订时黄先生没钱,后来黄先生通过其亲属分多次将钱给谢大叔,由谢大叔将房款交到XX房管局。离开甲市后,黄先生将诉争房屋委托给谢大叔管理,谢大叔管理房屋时谁实际居住诉争房屋黄先生并不知情;第三、2000年、2003年,黄先生出具了赠与证明及委托书,但出具原因是贾先生因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因贾先生不认识黄先生便通过谢大叔问黄先生是否同意出售,黄先生表示同意,为了帮贾先生节省税费,黄先生出具了赠与证明,但赠与证明并非黄先生的真实意思表示。赠与证明出具后谢大叔意外去世,贾先生未支付承诺的12万元。2003年,谢大叔爱人贾大娘再与黄先生协商房屋买卖事宜,但贾先生仍未付款,故未能办理房屋过户手续。黄先生并不认识贾先生,从未与贾先生协商过房屋买卖事宜。综上,黄先生与贾先生不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系,请求驳回贾先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:黄先生与罗女士是夫妻关系,黄先生与谢大叔是朋友关系,谢大叔与贾大娘是夫妻关系,贾大娘与贾先生是姑侄关系,贾先生与王女士是夫妻关系。谢大叔已于2000年去世。本案诉争房屋坐落于甲市XX区XX镇,原为XX房管局的公有住房。1987年11月11日,黄先生与XX房管局签订了房屋租赁契约,约定黄先生承租坐落于XX县xx小区的诉争房屋,租期自1987年11月1日起,该租约是黄先生取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月,黄先生因为要离开甲市工作故搬离诉争房屋,黄先生称其离开时将房屋交由谢大叔管理,后贾先生搬至诉争房屋居住,此后的房租由贾先生直接向XX房管局交纳。1998年,诉争房屋根据XX区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日,XX房管局(甲方)与黄先生(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同,谢大叔代黄先生在合同落款乙方处签名,谢大叔作为经办人在合同上签名,该合同约定:XX房管局将诉争房屋按房改政策出售给黄先生,黄先生购买的公有住宅楼房所有权受法律保护,住用满五年后方可按房改政策规定出售,在同等条件下,XX房管局有优先购买权,黄先生按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由XX房管局没收其全部非法所得。XX房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载:诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元/平方米,实际售价47926元。1998年8月19日,XX房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年,XX房管局、XX县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日,诉争房屋登记在黄先生名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由贾先生保管并向法庭出示,黄先生表示房改所需全部费用均由其个人交纳,因其当时不在甲市,其委托姜某二人一次性给付谢大叔5万元,谢大叔用该笔钱支付了房改费用,房改全部手续由谢大叔保管,谢大叔去世后房改手续为何到贾先生手中其并不知情。

  2000年8月10日,黄先生出具房产赠送证明书一份,内容是:“黄先生(身份证号:×××)自愿从即日起将坐落於甲市XX区县XX镇富强小区41号楼3单元501混合式楼房一套(56.65平方米,房产证:兴私字第000185号)私有房赠与贾先生,产权永属贾先生(身份证号:×××)所有。特立此据。”

  2003年1月6日,黄先生手写一份委托书,内容是:“主管部门各位领导:我因目前在四川工作,无法抽身回XX,特委托贾大娘同志全权代表我来贵处办理房屋过户各项手续事宜。望大力协助。”

  2013年6月19日,黄先生以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证,新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是黄先生、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房(标准价)。

  另查明:截止到本案法庭辩论终结时,贾先生实际占用诉争房屋,并交纳了自1998年起至今的供暖费。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:被告黄先生、被告罗女士协助原告贾先生办理房屋过户手续,将坐落于甲市XX区XX镇的诉争房屋自被告黄先生名下过户至原告贾先生名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的,借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中,贾先生主张借名买房关系成立的理由有三:一是贾先生实际支付了房改全部费用;二是贾先生长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是黄先生曾两次出具书面材料表明其同意协助贾先生办理诉争房屋的过户手续。故对贾先生的上述意见,根据双方当事人提交的证据,结合黄先生的答辩意见,靳律师认为,贾先生提交的证据可以证明借名买房关系成立,理由是:1、黄先生离开甲市后诉争房屋房改前,贾先生占用诉争房屋并向XX房管局交纳租金,贾先生与黄先生就诉争房屋实际形成的是借用关系。在贾先生借用诉争房屋8年后,诉争房屋房改,而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由贾先生提交,根据一般生活经验,贾先生持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用,除非黄先生有充分证据证明贾先生以不当方式取得上述证据,但黄先生未提交相关证据,谢大叔虽是诉争房屋房改的经手人,但作为证明诉争房屋归属的重要凭证,根据一般生活经验,如果黄先生实际支付了房改费用,黄先生应当向谢大叔索要交费票据,特别是谢大叔去世后其应当收回由己保管,而事实上房改全部票据均由贾先生持有,故黄先生关于贾先生通过谢大叔取得上述证据原件的意见也与常理不符。为证明黄先生支付了房改费用,姜某作为黄先生的证人出庭作证,但在向黄先生本人核实本案情况时,黄先生称姜某并未上楼与谢大叔交接钱款,而姜某则陈述称其见证了与谢大叔交接钱款的过程,二人陈述明显不一致,且姜某能够记得清楚事情发生哪一年,却记不清楚送钱的具体地址,结合姜某与黄先生的关系,对姜某的证言不予采信。即使姜某证言真实,仅凭该证言亦不足以证实黄先生实际缴纳了购房费用。综上,可以确认贾先生支付了房改的全部费用。关于贾先生称其除支付房改费用外还另向黄先生支付8000元一节,靳律师认为贾先生提交的证言不足以证明这一事项,故贾先生的上述意见,不予采信。2、贾先生占用诉争房屋的25年中,黄先生在明知贾先生占用诉争房屋的情况下未向贾先生主张过任何权利,特别是谢大叔去世后贾先生长期占有使用诉争房屋,而根据黄先生的陈述,其与贾先生并不相识更无交往,作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方,贾先生长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证贾先生占有诉争房屋具有合法依据。3、黄先生于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料,其中2000年的赠与协议中黄先生明确表示同意将涉案房屋过户至贾先生名下,而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人,黄先生应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果,黄先生作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利贾先生实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符,黄先生三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为,恰可佐证黄先生有将涉案所有权转移登记至贾先生名下的意思表示,虽然上述书面材料因欠缺黄先生配合未能产生产权变动的效力,但黄先生出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上,双方当事人虽未有书面借名买房协议,但贾先生长期在诉争房屋中居住,持有房改所有费用票据及合同的情况下,且能够提供黄先生出具的记载有产权变动意思的书面材料,与贾先生提供的证据相互印证形成了完整的证据链条,可以证明贾先生以黄先生名义购买诉争房屋,双方存在借名买房合同关系,现诉争房屋已经具备过户条件,黄先生、罗女士作为诉争房屋的共有权人,应当协助贾先生办理房屋过户手续,黄先生关于罗女士对借名买房事宜不知情的意见,不予采信。

分享到:

上一篇:北京房产律师从案例来谈借名买房与赠与的认定

下一篇:公司名义购房也限购 需要授权手续税费类别多



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询