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北京房产律师从案例来谈借名买房与赠与的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-02-22 17:46

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李先生起诉称:我和何女士是夫妻关系,1999年我与何女士通过购买取得由X县发改委牵头建设的住宅楼一套,住宅144.37平方米,柴间12.41平方米,分摊8.78平方米,合计165.56平方米,我夫妻二人与儿子小李共同居住,后来该房办理产权证时挂在被告小李名下,几年后何女士病逝。2017年该房列入X县拆迁范围,2017年6月被告获得该房拆迁补偿款共计1094598.92元,但被告至今未支付给我,现我居无定所,温饱未解决,且被告对我不闻不问,令我不能安享晚年,我多次找被告协商无果,为依法维护我的合法权益,请求法院依法判令:1、判决被告小李返还我诉争房屋拆迁款547299.46元;2、判令本案诉讼费用由被告承担,请依法判决。

  二、被告辩称

  被告小李答辩称:1、案涉房屋是我人个人财产,不是家庭财产,原告不是权利人,也无权向我主张该房屋的任何权利,案涉房屋系名为X县发展和改革委员会(原X县计划委员会)的集资房,1999年初,我母亲何女士、外祖母徐女士与原告考虑我已参加工作将要成家立业,便一起出资让原告购买该集资房作为婚房,1999年8月份我的《X县城镇职工集资建房申请表》获批准并与X县计划委员会签订了《成本价(全额集资)住房买卖协议书》,出资约五万元购买该房屋,1999年9月我办理了该房屋登记手续,后我与高女士办理了结婚登记,共同居住在该房屋,2006年9月8日,因该房屋地址发生变更,我换发了房产权证,后因X县棚户区改造,我获得了109万余元的房屋征收补偿款;2、我和原告就案涉房屋之间仅存金钱赠予法律关系,不存在所谓的“挂名”关系,原告所诉与事实相违,更没有法律依据,案涉房屋是原告与我母亲何女士、外祖母徐女士共同资助我购买的,属于我用于结婚婚房用途的个人财产,案涉房屋不存在原告所诉的“挂名”关系,系赠予法律关系,且案涉房屋原购房款已交付了我,原告也不享有权利;3、原告所诉有违公序良俗,原告每月养老金就有4300多元,完全可以满足良好的居住温饱,但我每月仅有三千多元工资,需抚养儿女,经济压力大,且已对原告履行了赡养义务。虽然我获得了案涉房屋征收补偿款109万余元,但案涉房屋是我的唯一住房,我仍需以该补偿款购房及装修,原告要求分割我征收补偿款的要求不符合社会情理价值观,不应支持,故请求驳回其诉讼请求。

  三、法院查明

  经审理查明如下:1999年原告李先生与妻子何女士为被告小李购买了由名为X县区发展和改革委员会(原X县计划委员会)建设的X县集资房,并由小李与X县规划委员会签订住房买卖协议书,住宅建筑面积为144.37平方米,柴间建筑面积为12.41平方米,分摊建筑面积为8.78平方米,房屋建筑面积合计为165.56平方米,并办理了房屋产权登记手续,登记在被告小李名下,后何女士病故。2006年9月8日,因该房屋坐落地址变更,被告小李换发取得了新的房产权证。后被告因X县棚户区改造征收该房屋,共计获得了补偿款1094598.92元。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告李先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为,本案的争议焦点为,登记在被告名下的诉争房屋系原告与何女士借名买房还是对被告的赠与,以及本案涉诉房屋的权属为原告和被告共有还是被告单独所有。

  关于本案涉诉房屋的基础法律关系是原告李先生与何女士借被告的名义买房还是对被告的赠与的问题,原、被告对各自提出的主张有责任提供证据。借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋,并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法中无明文规定,现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策,实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意,出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人,故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。

  本案特殊之处在于原告与被告系父子关系,原告抛开亲情按一般合同关系主张借名买房,则须审查原、被告之间是否达成借名买房的合意,否则对于涉及夫妻及家庭财产方面的纠纷应依据婚姻家庭的法律规定予以处理。本案涉诉房屋为面向社会出售的集资房且房款为一次性付清,不存在限购、限贷等借名买房的客观情况,被告否认借名买房,原告无证据证明与被告就该房屋达成借名买房的合意,仅为自己的陈述,故其主张本案涉诉房屋为借名买房无事实依据。原告所举证据,皆不能证明原告系借名买房,故无法认定为借名买房。

  被告主张本案涉诉房屋为原告及其母何女士、外祖母徐女士各方资助购买所得,也是自己的陈述,但从人情、常理及法律的角度综合考量,可认定为赠与。其一,父母对于成年子女的学业、工作和生活以及添置财产等方面给予物质帮助以至辛苦操劳而无私付出,是父母对子女的关爱,人之常情,善良习俗。其二,父母为子女添置财产、增设利益的行为并非征得子女同意后才可实施。按当时被告的年龄及结合本地的风俗习惯,原告又否认为赠与,明显不符合常理。其三,原告家庭成员之间对于争议不能协商一致,则应根据相关法律进行判断。法律规定对父母出资为子女购买不动产且产权登记在子女名下的行为性质无明确规定,在没有约定或约定不明时,可认定上述出资行为认定为赠与。但对于相近似的行为视为赠与,即《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款:婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此种行为在子女婚后视为父母对其子女的赠与,此种行为在子女婚前更应视为赠与。

  关于本案涉诉房屋的归属为原告和被告共有还是被告单独所有的问题,既便在借名买房关系成立之下也不能认定原告享有所有权。物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本案涉诉房屋登记在被告名下是原告所为,原告作为被告的父亲,对自己的行为后果应当是明知的,其意志并不能对抗不动产登记的法律制度。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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