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北京房产律师靳双权:因为贷款而借名购房引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-21 17:55

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告蔡先生起诉称:我与钱先生是兄弟关系。2009年3月,我欲购买坐落于甲市乙区XX镇99号3号楼703号房屋(以下简称703号房屋),当时,由于我在外地经营房地产业务,我名下已有多处房产不能贷款,所以就以钱先生的名义购买了703号房屋,并将房屋产权登记在钱先生名下,该房屋总价款是140万元,我支付了首付款60万元,并以钱先生名义在银行贷款80万元,此后,也是由我按月以钱先生名义偿还贷款,我购买房屋后,该房屋一直由我管理,近两年,有时钱先生回国偶尔居住,现我因某些原因想到甲市工作,所以要求钱先生将房屋过户到我名下,但遭拒绝,我多次与钱先生协商未果,所以只能请求法院依法判令解除我方与钱先生于2009年3月达成的关于借钱先生名义购买涉案703号房屋的口头合同,请求法院判决钱先生返还我首付款、已经偿还的银行贷款及房屋市场差价共计300万元,并要求诉讼费由钱先生负担。

  二、被告辩称

  被告钱先生答辩称:我同意蔡先生的诉讼请求。

  被告夏女士述称:我方不认可蔡先生与钱先生之间有借名买房的协议,涉案703号房屋就是钱先生的,蔡先生与钱先生是兄弟关系,我方与钱先生的离婚诉讼正在进行,蔡先生一直参与我与钱先生的离婚事宜中。涉案的703号房屋是我与钱先生的共同财产,因此请求法院依法查明事实,防止蔡先生与钱先生串通损害我方的合法权益。涉案703号房屋的月供都是以钱先生的名义偿还的,我方也提交了偿还银行月供的相关资料,月供不是蔡先生偿还的。综上,我方不同意蔡先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:蔡先生与钱先生系兄弟关系,夏女士与钱先生系夫妻关系,二人于1983年12月15日登记结婚。2009年年初,钱先生在甲市K房地产经纪有限公司(以下简称K公司)的居间服务下,自陆先生处购买了703号房屋,购房总价款为140万元,后钱先生给付陆先生房屋首付款60万元。2009年3月31日,钱先生与陆先生对涉诉房屋进行了房屋所有权转移登记申请,2009年4月7日,钱先生取得涉诉房屋所有权证书,2009年4月29日,钱先生向XX银行股份有限公司甲市某支行提出房屋抵押权设立登记申请,用涉诉房屋抵押贷款79万元,该笔款项转入陆先生名下。2009年5月11日涉诉房屋办理了抵押登记。本案审理过程中,经法院向XX银行甲市某支行核实,截止到2015年10月19日,涉案703号房屋尚欠银行本金余额为424837.32元。

  另查,钱先生与夏女士因离婚纠纷,自2010年起在外地某区人民法院进行审理,涉诉房屋于2013年12月11日被该区人民法院裁定冻结,暂停办理房屋过户手续,冻结时间自2013年12月31日至2015年12月30日止。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、解除蔡先生与钱先生之间关于蔡先生借用钱先生名义购买甲市乙区XX镇99号楼3号楼703号房屋的借名买房协议;

  2、钱先生给付蔡先生首付款、已经偿还的银行贷款及房屋增值补偿人民币二百四十万元,于本判决生效之日起十日内执行清;

  2、驳回蔡先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因,导致合同目的无法实现的,当事人一方可主张解除合同。本案中双方及第三人争议的第一个焦点问题是蔡先生与钱先生之间是否存在借名买房的协议。综合中介公司经办人、银行贷款经办人的证言及法院与陆先生的联系笔录、陆先生出具的收条及证明等,并结合蔡先生购买涉案房屋前已经有多处房贷的事实,可以认定因蔡先生存在多处房贷,无法通过办理银行贷款方式支付剩余购房款,因此借用钱先生名义购买涉案房屋的事实,进而可以证明蔡先生与钱先生之间借名买房,存在借名买房协议的事实。蔡先生提供了充分有效的证据说明了购房首付款的来源,因此法院对涉案房屋的首付款系蔡先生支付的事实予以确认。关于银行贷款是否为蔡先生偿还的事实,因涉案房屋系蔡先生购买,且首付款亦系蔡先生支付的,蔡先生仅系以钱先生名义签订的购房合同并办理的银行贷款,且蔡先生提交了银行转账记录,用以证明其将款项支付至钱先生还款账户的事实,且蔡先生与钱先生一致认可有时蔡先生会将现金交给钱先生,由钱先生存入还款账户偿还银行贷款的事实,上述证据形成一条完整的证据链,足以证明银行贷款系由蔡先生偿还的事实。本案中的另一个焦点问题是蔡先生与钱先生之间借名买房的协议是否应当解除的问题。蔡先生与钱先生借名买房的原因系蔡先生因存在多处房贷无法通过银行贷款方式支付涉案703号房屋的剩余购房款,因此借用钱先生名义购买的涉案房屋并办理的银行贷款,其后甲市出台住房限购政策,按照住房限购政策,蔡先生不符合在甲市购房的条件,因此无法取得涉案房屋的所有权,其与钱先生之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因,导致合同目的无法实现,蔡先生据此要求解除其与钱先生之间的借名买房协议,符合合同解除的条件,法院对此予以支持。关于借名买房合同解除后蔡先生支付的首付款、偿还的银行贷款的返还及房屋的增值部分的归属问题,借名买房合同解除后,钱先生应当将蔡先生支付的首付款、蔡先生偿还的银行贷款返还给蔡先生。关于涉案房屋的增值部分的归属问题,因涉案房屋的实际购买人系蔡先生,涉案房屋的首付款及银行贷款均系蔡先生支付,钱先生仅系涉案房屋购买时的被借名人,因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人蔡先生享有,涉案房屋的被借名人钱先生取得涉案703号房屋的所有权,在借名买房协议解除后应负担偿还银行贷款的义务。关于钱先生应当返还蔡先生支付的首付款、偿还的银行贷款及房屋增值的具体数额,由法院根据涉案房屋尚存的银行贷款情况、涉案房屋的现值(以评估报告结果为准)及本案的案情予以酌情确定。夏女士表示涉案房屋系由钱先生购买,银行贷款亦系由钱先生偿还的述称,与本案查明的事实相悖,且夏女士对涉案房屋的购买过程、购房款的出资等情况均不知情,故对夏女士的上述说法不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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