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房产律师靳双权:规避住房限购政策的借名买房合法吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-17 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告廉先生起诉称:2016年9月25日,我与曹先生通过甲市L房产经纪有限公司居间,签订了《甲市存量房屋买卖合同》,我以775万元价格购买曹先生名下涉案房屋,签订合同当天支付定金10万元。2016年10月13日,双方签订《补充协议》,对原合同条款做了调整:“《甲市存量房屋买卖合同》里2017年3月30日走流程改为2017年5月10日走流程,乙方贷款额度由叁佰贰拾万改成叁佰万,2017年2月15日前走L公司担保支付甲方壹佰伍拾万改成壹佰柒拾万”2016年10月13日我又向被告付90万元定金。后曹先生多次表示不愿意履行合同,我向曹先生支付购房款,曹先生不按约定办理相关手续。2017年2月14日,我收到曹先生委托甲市某律师事务所发给我的律师函,要求解除双方签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房资格协议》、《居间服务协议》。我认为双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示,合法有效,双方应当按照合同约定履行合同。曹先生违反合同约定,已经构成违约,所以请求法院依法判令:1.要求曹先生继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》,将位于甲市乙区房屋(以下称涉案房屋)过户至我名下,并将该房屋交付给我。

  二、被告辩称

  被告曹先生答辩称:不同意廉先生的诉讼请求,截止至2017年5月17日,廉先生仍没有购房资格,已经构成了实质违约,并不具备办理过户登记手续的条件。2016年9月25日,廉先生与我通过甲市L房产经纪有限公司签订了《甲市存量房屋买卖合同》、《购房人资格协议》、《居间服务合同》等相关法律文件。我将涉案房屋出售给廉先生,约定2017年3月31日办理申请贷款手续,贷款批复后七个工作日办理税费交纳手续,并于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后30个工作日办理房屋所有权转移登记手续。买受人根据自身需求将房屋所有权转移至买受人本人或其指定人员名下,《买卖合同》中约定的买受人权利义务仍由买受人享有和承担。同时签订《购房资格协议》约定,廉先生签约时不具备购房资格,廉先生或家庭成员在甲市连续缴纳社会保险或个人所得税满五年即具备购房资格,并承诺于2017年3月31日前具备购房资格。若未能于上述约定时间内具备购房资格,则将房屋所有权转移登记至其指定人员名下,确保新产权人具备购房资格。2016年10月13日,双方签订《补充协议》,约定2017年3月30日走流程改为2017年5月10日。合同签订后,廉先生按约定向我支付购房定金合计壹佰万元事后,中介经纪人小齐以微信方式告知我,2017年3月31日前廉先生不能取得购房资格。2017年2月10日,廉先生在此明确表示于2017年3月31日前无法取得购房资格。虽中介方为双方提供格式合同约定廉先生在不具备购房资格时,将房屋所有权转移登记至廉先生指定人员名下,《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由廉先生负担和享有,及该房屋实际仍为廉先生所有,此种约定实质属于规避住房限购政策的借名买房,明显违反《合同法》第七条关于订立合同不得扰乱社会经济秩序之规定。所以请求法院判令:1.解除与廉先生签订的《甲市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《购房人资格协议》;2.廉先生支付违约金100万元。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2016年9月25日,曹先生作为出卖人与廉先生作为买受人签订了《甲市存量房屋买卖合同》,约定曹先生将涉案方房屋出售给廉先生;房屋不满五、不唯一、无抵押;总价款775万元;定金100万元,签订合同当日支付10万元,2016年10月15日前支付90万元,采用自行交接方式;买卖双方于2017年3月31日前办理申请贷款手续,买受人拟贷款320万元;买受人于2017年2月15日前支付购房款150万元、2017年3月15日支付200万元,采用资金监管的方式;房屋所有权证办理完毕7个工作日内,买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用证,则应于房屋抵押登记手续办理完毕后7个工作日内办理土地使用权抵押登记;买卖双方于贷款批复后七个工作日办理税、费缴纳手续。除本协议另有约定外,买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后30个工作日办理房屋有权登记手续。出卖人于收到所有房款后二日内解除出租关系,将涉案房屋交付买受人;各项税费由买受人承担。买卖双方应该按约履行义务。若逾期履约,自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。自逾期十五个工作日仍未履行,守约方有权单方解除《买卖合同》,守约方可以依照定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔。同日,曹先生作为甲方与廉先生作为乙方签订了《购房资格协议》,约定甲方知晓乙方暂不具备购房资格,并同意乙方于2017年3月31日前(含当日)满足上述条件,具备购房资格。若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格,则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人,并确保新产权人具备购房资格。若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人,则甲方有权解除《买卖合同》,已收取房款扣除定金作为违约金,将剩余部分退还乙方。

  2016年10月13日,曹先生与廉先生签订《补充协议》,约定2017年2月15日前交付的150万元改为170万元;《甲市存量房屋买卖合同》里面2017年3月30日走流程改为2017年5月10号前走流程、乙方贷款额度由叁佰贰拾万改为叁佰万、2017年2月15日前走L金诚担保支付甲方的一百五十万改为一百七十万。曹先生认可该证据,但是认为没有协商购房资格顺延,2017年5月10日指银行按揭时间。廉先生于2016年9月25日向曹先生支付10万元,于2016年10月13日向曹先生支付90万元,曹先生分别出具了收据。廉先生自2012年5月份在甲市交纳社保,至2017年9月份累计交纳社保65个月。2017年5月15日廉先生通过了建委的购房资格审核。廉先生提交社保记录及购房资格核验回复予以证明。曹先生称上述证据真实性无法核实。

  2017年3月23日,曹先生向廉先生发送律师函,以廉先生在2017年3月31日不具备购房资格为由,解除与廉先生签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房资格协议》、《居间服务合同》。廉先生认可该证据的真实性。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、原告廉先生于本判决生效后十日内向被告曹先生支付剩余全部购房款六百七十五万元,被告曹先生于原告廉先生付款后三日内协助原告廉先生将位于甲市乙区房屋过户至原告廉先生名下,并于过户当日将该房屋交付给原告廉先生;

  2、驳回被告曹先生全部反诉请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:廉先生与曹先生签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房资格协议》系双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应按照约定各自履行相应的义务。根据廉先生提交的证据,其在2017年4月30日社保缴纳满60个月,此时才具备购房资格。现双方争议焦点在于《补充协议》中“《甲市存量房屋买卖合同》里面2017年3月20日走流程改为2017年5月10日开始走流程”,是指2017年5月10日开始走贷款手续还是指廉先生该日具有购房资格;但《甲市存量房屋买卖合同》中并未有“走流程”的表述;证人梁某称“走流程”是指廉先生购房资格审核;原告提交的2016年12月30日与曹先生的微信记录中提及因社保问题所有流程推迟了两三个月,该证据证明曹先生在签订《补充协议》时已经知道廉先生社保出现问题,并且已经知道“所有流程”推迟两三个月,该“所有流程”应该包括廉先生购房资质审核;微信与梁某的证言相互印证,证明“走流程”系指此时廉先生具备购房资格。退一步讲,即便“走流程”指贷款手续,在双方签订的《购房资格》协议中约定了,如果廉先生在2017年3月31日不具备购房资格,廉先生仍有权利在2017年4月30日前指定新的产权人,该被指定的产权人可以是廉先生本人,也可以是其他人;且法律并未禁止在合同中为第三人设定权利,另涉案房屋并非经济适用房等保障性住房,故该条款合法有效;在履行期限届满前,曹先生即拒绝接受房款并发律师函给廉先生,以实际行动拒绝继续履行合同,曹先生违约在先。关于曹先生主张廉先生骗取购房资格问题,没有相关行政部门的处罚决定,不能以此认定合同履行存在障碍。现廉先生具备购房资格,且同意全款购买涉案房屋,合同履行不存在障碍,故对于廉先生的诉讼请求,故予以支持。曹先生违约在先,故对其全部反诉请求不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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