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借名买房,并不像你想像中那么简单

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-17 17:13

借名买房,就是自己出资购房,但登记在别人的名下。为什么人们想要借名买房呢?原因大约可以分为以下三种:

1、规避政策。主要是某些城市发布了一系列限购政策,比如要求在当地缴满两年社保、或者要求在当地只能购买一套房产,不符合购房资格的人想要购房,就会想到出资登记在自己信任的亲友名下;

2、贪图特殊优惠。比如单位集资建房,价格优惠,但必须是单位员工才有资格购买,所以购房人与该单位员工签订协议以其名义购房;再比如有些人没有购买公积金,公积金贷款利率会低很多,于是借用有使用公积金购房资格的亲友名义购房;

3、躲避债务。有的债务人有到期未履行的债务,于是新购房产登记在他人名下,以给法院造成其名下无财产的假象。

在借名买房的过程中大部分人都会这样说“他是我非常信得过的人。”、“我们是过命的交情!”、“风险?那可是我亲爸妈,不存在的。”

在风险产生之前,我想大多数“借名人”都是抱着以上心态的,购房是大事,若不是充分信任,怎么可能借你的名?

接下来小编来给大家说一些借名买房纠纷的案例:

1、 甲用乙的名义购房,在符合条件后甲要求过户时,乙翻脸不认人;

2、 甲用乙的名义购房,乙未经甲同意将房产出售或赠与他人;

3、 甲用乙的名义购房,乙有未结清负债,房产被查封;

4、 甲用乙的名义购房,乙与配偶离婚,其配偶主张房产属于夫妻共同财产要求分割;

5、 甲用乙的名义购房,乙死亡,乙的继承人要求继承该房产;

以上这几种案例往往是存在于“信得过的人”和“熟人”这间的。

借名买房

即使遇到了上述的情况也不要着急,我国《物权法》第十四条,【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

即,我国对不动产实行登记生效主义,简单来说,就是房子登记谁的名字,就是谁的。

但是如果真就按照这个法条死扣,是不是会很不公平呢?也许你会说,出资人自己钻空子,贪便宜,明明知道有风险却要登记在别人名下,实在是自找的。

但是被借名的人并未付出相应的对价,只需要撕毁约定,就可以获得巨大利益,如果法律还支持这种行为,岂不是等于公开支持不诚信的毁约行为?这与民法的最高行为准则“诚实信用原则”相违背。

于是,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》做了更详细的规定:

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。

第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。

实务中,法院处理方式与北京高院的解释基本一致:

1、 如果借名购买的是政策性保障住房,一般不支持借名人要求办理转移登记的请求;

2、 其它住房,如果有证据证明借名事实、出资事实,出资人要求变更登记的,一般予以支持;

3、 如果只能证明出资,不能证明借名,那么可以要求被借名人返还出资;(即,被借名人就是该房屋的权属人)

4、 借名约定不能对抗善意第三人。如该房屋已经被出售、抵押,只要买受人或抵押权人是善意的,那么借名人不能主张买卖协议、抵押协议无效。

最后再提醒大家一次,如果不想自己有麻烦,一定不要借名买房

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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