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房产律师:公司借员工名义购买的房产再出售时引纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-15 17:45

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告王先生、王小姐起诉称:位于甲市乙区75号房屋是L公司出资,于2002年以员工马先生名义购买,用于驻甲市办事处的办公用房。购房中,马先生办理了公证书,在公证书中马先生明确承诺:“……以上财产均属L公司出资,并由我经办,产权均在我的名下,现本人自愿承诺,上述财产产权均属L公司,公司将上述财产作为公司的固定资产,我没有任何异议。……。”2007年5月18日,L公司将该房屋及其驻甲市办一辆雅阁车,连同公司驻甲市办房屋装修费、家电等一并以物抵债的方式抵给K公司。2007年6月15日,K公司为变现又与我们签订《房产车辆转让协议》,约定K公司将从L公司以物抵债获得的价值1043040元的房产及车辆以原价转让给我们。《房产车辆转让协议》签订后,我们将购房款及车款付清,L公司、马先生已经协助我们办完了车辆过户手续,房屋也已经实际交付给了我们居住使用。但因诉争房屋在2002年购买时系经济适用房,当时产权证尚未办理,根据规定,经济适用房须获得产权证5年后方可上市,因此当时未能及时办理过户手续。2008年10月6日,诉争房屋登记在马先生名下。2013年10月6日,诉争房屋达到过户条件,我们与K公司、L公司多次要求马先生协助办理过户手续,均遭到拒绝。综上,为维护我们的合法权益,现起诉请求判令:1、K公司、L公司及马先生协助我父女二人办理位于甲市乙区75号房屋的过户手续,将上述房屋过户至王小姐名下;2、马先生承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  K公司答辩称:我公司通过与L公司之间的以物抵债协议取得诉争房屋,并与王先生签订了房产车辆转让协议,已实际取得合同款项。因此,我公司同意王先生的诉讼请求,愿意配合王小姐办理房屋过户手续。

  L公司答辩称:我公司认可王先生、王小姐起诉的事实、理由,同意二人的诉讼请求,愿意配合王小姐办理房屋过户手续。

  马先生答辩称:王先生、王小姐的起诉没有事实和法律依据,我才是诉争房屋唯一合法的所有权人,请求法院驳回二人的全部诉讼请求。虽然L公司借用我的名义购买过诉争房屋,但之后我与L公司之间达成了协议,我已经将包括诉争房屋在内的房款及其他款项偿还给了L公司。诉争房屋系经济适用房,根据法律规定,只能依法由个人所有,作为单位,L公司无权购买经济适用房。因此,诉争房屋唯一合法所有权人只能是我,诉争房屋属我个人所有。L公司、K公司无权处分我的房屋,而且我与王先生、王小姐之间不存在任何买卖合同关系,根据合同相对性原则,王先生、王小姐起诉我没有任何依据,也无权要求房屋过户至其名下。

  三、法院查明

  法院经审理查明:王小姐是王先生的闺女。马先生原是L公司的员工。2002年4月5日,L公司以员工马先生的名义出资544610元购买了位于甲市乙区75号房屋,该房屋性质为经济适用房。2002年11月6日,马先生在某区公证处签署《承诺书》,并对《承诺书》进行了公证,《承诺书》内容为:“本人马先生,系L公司员工,董事会决定派我驻甲市筹建办事处的工作。因甲市办事处非一级法人单位,不能在甲市以单位法人名义购买车辆和办公用房。经董事会研究决定,授权用我个人名义购买了广州本田V2.3T轿车一辆和建筑面积122.5㎡住房一套及屋内各种办公及住宿家具。该房产座落于甲市乙区。以上财产均由L公司出资,并由我经办,产权均在我的名下。现本人自愿承诺上述财产产权均属L公司。L公司将上述财产作为公司的固定资产,我没有任何异议。如公司要求将上述财产变更为公司名下时,我将协助办理有关手续。承诺人:马先生。二OO二年十一月六日。”

  2007年5月18日,L公司(甲方)与K公司(乙方)签订《以物抵债协议》,该协议第一条约定:甲方与乙方共同确认,截止2007年5月18日,甲方拖欠乙方的材料款本息共计1043040元(壹佰零肆万叁仟零肆拾元)。甲方同意将其所拥有的位于甲市乙区75号(建筑面积122.66平方米)办公用房屋一套(产权拟登记在员工马先生名下)、原房屋装修费、家具及家用电器、雅阁轿车一辆(产权登记在员工马先生名下)抵偿给乙方还债,双方商定的抵债价款合计为1043040元(壹佰零肆万叁仟零肆拾元)人民币【其中,房屋建筑面积122.66平方米,单价每平方米4440元,房款544610元;原房屋装修费134957.74元;家具及家用电器(电视4个、空调5个、传真机等)40000元;雅阁轿车(2002年的车),车价323470元。】如在办理产权更名过户手续中,需由甲方提供有关资料及出具证明或甲方人员配合,甲方应无条件协助。第二条约定:甲方承诺并保证对上述房屋和车辆拥有合法处分权。因该购房合同是以甲方员工马先生名义签订,而所有购房款项及相关费用等均为甲方交纳,至今该房屋尚未办理房产证。在办理上述房屋和车辆产权证更名过户手续时,甲方承诺协助乙方办理在乙方指定的单位或个人名下。《以物抵债协议》还对产权过户手续费负担及违约责任进行了约定。

  2007年6月15日,K公司(甲方)与王先生、王小姐(乙方)签订《房产车辆转让协议》, 2007年6月15日,L公司出具《负责办理交付过户的说明》,内容为:“王先生、王小姐: K公司提出拟将本公司抵债给其的房产及本田轿车(房产位于甲市乙区75号)转让给您,并需要我公司配合办理相关的交付房产手续。为了打消您的顾虑,现承诺本公司(及员工马先生)将积极配合办理将前述房产及汽车交付过户给您,履行您与K公司签订的《房屋车辆转让协议》项下的交付过户义务。否则,由我方承担不能履行协议的赔偿责任。特此说明。”

  2007年6月16日,王先生、王小姐向K公司交纳了房款544610元。2007年6月17日,王先生、王小姐向K公司交纳了雅阁轿车款323470元及房屋装修款174960元,共计498430元。2007年7月13日,甲市地方税务局出具75号房屋契税专用税收缴款书,该契税凭证记载的缴纳人为马先生,契税金额为8169.15元。2007年7月,王先生、王小姐入住75号房屋至今。2007年7月26日,在马先生的协助配合下,厂牌型号为雅阁的小轿车被过户至王先生名下。2008年10月6日,甲市乙区建设委员会填发了75号房屋所有权证书,所有权人登记为马先生。该房屋所有权证原件在王先生、王小姐处。2011年5月19日,马先生补办了75号房屋所有权证书。另2013年12月18日,L公司更名为L西部建设股份有限公司。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:马先生、L公司及K公司于本判决生效后十五日内协助王先生、王小姐办理位于甲市乙区五一一号房屋的产权过户手续,将上述房屋过户至王小姐名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实可知, L公司与马先生之间达成了借名买房的约定。马先生明知与L公司之间存在借名买房事实的情况,签署了《承诺书》并进行公证,该承诺书系马先生的真实意思表示,承诺书的内容对马先生具有法律拘束力。《以物抵债协议》系L公司与K公司的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定、属有效协议。L公司出具《负责办理交付过户的说明》承诺将75号房屋过户至王先生、王小姐名下,履行《房屋车辆转让协议》项下的房屋过户义务。按照《以物抵债协议》及《负责办理交付过户的说明》,L公司负有协助K公司将75号房屋产权过户到K公司指定的个人即王先生、王小姐名下之义务。根据查明事实,在签订《房产车辆转让协议》时,王先生、王小姐对L公司借马先生名义购买75号房屋及L公司与K公司之间签署《以物抵债协议》的情况是知情的,且根据马先生签署的并经过公证的《承诺书》,王先生、王小姐信赖K公司有权出售75号房屋及车辆以及马先生、L公司及K公司会协助办理房屋及车辆过户手续,之后马先生亦确实协助王先生办理了车辆的过户手续。据此,靳律师认为王先生、王小姐对75号房屋的权属状况及能否办理房屋所有权过户手续尽到了合理审查义务,其与K公司签订的《房产车辆转让协议》系双方的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定、亦属有效协议。王先生、王小姐按照《房产车辆转让协议》约定支付了房屋、车辆及其他财产的全部对价并自2007年7月起至今实际占有使用房屋,K公司亦应当按约定履行协助办理75号房屋过户给王先生、王小姐之义务。王先生要求将75号房屋过户至王小姐一人名下,K公司、L公司亦同意协助将75号房屋过户至王小姐名下,故对此不持异议。在本案法庭辩论终结前,75号房屋取得房屋所有权证书已满5年,具备上市交易条件,且王小姐符合受让75号房屋的条件。故作为房屋所有权证书登记的所有权人,马先生负有按照《承诺书》约定协助办理75号房屋过户之义务。现王先生、王小姐要求K公司、L公司及马先生协助其办理75号房屋的过户手续,将75号房屋过户至王小姐名下之诉讼请求,理由正当,亦符合各方当事人的约定,应予支持。马先生提供L公司于2002年12月25日开具的收据主张其已将购房、购车款全部偿还给了L公司,75号房屋应归其个人所有,王先生、王小姐、K公司及L公司对收据及马先生所要证明的内容均未予认可,在马先生未提供其他证据予以佐证的情况下,对马先生的上述抗辩主张,不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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