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北京房产律师:恶意串通的借名买房纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-14 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告潘女士起诉称: 2016年3月17日,我与被告牛先生签署《存量房买卖契约》,合同约定,被告牛先生向我购买坐落于甲市XX区XX小区12号楼1801号房屋,建筑面积134.41平方米,转让价格为355万元。同日,我与被告到甲市XX区房地产交易管理中心签署《存量房交易资金监管协议》,并约定被告将购房款355万元存入资金托管账户。上述合同签订前,被告已向我支付了200000元款项。此后,被告又陆续支付了1005000元,其余款项2345000元,由被告向第三人XX银行甲市分行申请抵押贷款,该款项也已支付并办理了抵押登记手续。上述款项支付后,我向被告交付了涉案的房屋并办理了产权过户登记手续。但是,上述房屋买卖合同存在可撤销事实事由。首先,涉案房屋的实际产权人为第三人和L公司,第三人委托我以其名义购买并登记在我名下;其次,2015年10月,第三人和L公司委托员工邹先生办理包括涉案房屋在内的其他房屋的出售工作。2016年7月,和L公司在处理邹先生代为出售、出租第三人所属房屋纠纷的过程中,发现邹先生利用和L公司负责人长期不在中国境内,且不了解甲市房地产市场行情的状况,故意向和L公司负责人隐瞒甲市二手房屋买卖市场行情,将系争房屋以明显的低价即2.6万元/平方米(该价格远低于同地段同类房屋4万元/平方米的市场价)出售给被告。通过多方了解,第三人和L公司发现了邹先生更多的欺诈行为,遂向甲市公安机关报案,目前公安机关已经立案侦查;最后,就本案所涉房屋交易,第三人和L公司获悉,被告牛先生、郝女士是邹先生的表姐夫和表姐,该二人受邹先生指使,接受邹先生委托借名买房。两被告与邹先生共同恶意勾结串通,隐瞒系争房屋的真正买受人身份信息。综上,两被告与邹先生串通共同欺诈我及第三人和L公司,邹先生恶意欺骗我涉案房屋的真实市场价格情况并隐瞒其与两被告间的亲属关系,使得我在违背真实意思的情况下,以明显不合理的低价出售房屋给被告,该行为已严重损害我的合法权益。根据《合同法》的相关规定,上述情形已构成合同的可撤销事由,故请求法院判令:1、判令依法撤销我与被告于2016年3月17日签署的《存量房买卖契约》;2、判令被告配合将甲市XX区XX小区12号楼1801号的房屋产权变更登记在我名下,并向我实际交付房屋;3、判令第三人XX银行股份有限公司甲市分行在其权益得到保障的前提下,协助办理注销诉争房产之贷款抵押登记手续;4、判令被告承担房屋买卖以及返还房屋过程中所发生的全部税费及其他费用;5、判令被告承担本案全部诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告牛先生、郝女士答辩称:本案所涉房屋合同已经履行完毕,且并不存在可撤销的事由,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

  第三人和L公司答辩称:涉案的房屋买卖合同并非在双方公平自愿的前提下签订,该合同应予撤销且被告应将房屋返还原告。

  第三人XX银行甲市分行未答辩。

  三、法院查明

  法院经审理查明:根据原告提交的2006年8月31日的房屋产权证显示,甲市XX区XX小区12号楼1801号房屋原登记产权人为原告潘女士及其配偶丁先生。诉讼中,原告潘女士及其配偶丁先生均陈述二人当时是代第三人和L公司持有该甲市XX区XX小区12号楼1801号的房屋,第三人和L公司原本是该房屋的实际产权人。诉讼中,第三人和L公司对于该陈述内容也予以确认。

  2016年2月27日,原告潘女士(出卖方)与被告牛先生、郝女士(买受人)签订《甲市存量房买卖合同》一份,合同约定原告将登记在其名下的甲市XX区XX小区12号楼1801号出售给被告牛先生、郝女士,房屋面积为134.41平米,房屋总价为3550000元。该合同签订中载明的卖方潘女士的委托代理人为马先生,而在合同落款处签名的则为邹先生。该合同签订前,两被告已向原告支付定金200000元。

  2016年3月16日,原告潘女士(出卖方)与被告牛先生、郝女士(买受人)在甲市Z公司的居间下就上述2016年2月27日的房屋买卖合同签订网签合同即《甲市存量房买卖合同》,该合同约定原告将其名下的甲市XX区XX小区12号楼1801号出售给两被告,约定的价格为3350000元,该合同还约定房款打入房管局指定的资金托管账户,剩余房款办理资金托管手续。该合同中原告潘女士作为出卖人委托的代理人马先生,上述合同的落款处有马先生及被告牛先生和郝女士的签字。

  2016年3月17日,原告潘女士(甲方、卖方)与被告牛先生、郝女士(乙方、买方)及甲市XX区房地产交易管理中心(丙方)签订了《存量房交易资金监管协议》。合同约定,乙方将购房款3350000元打入指定账户,同时甲方指定以马先生的名义开设结算账户,乙方以牛先生的名义开设结算账户。原、被告双方确认,就涉案房屋的交易,被告牛先生、郝女士共计向原告支付房款3550000元(3350000+200000)。2016年4月25日,甲市XX区XX小区12号楼1801号登记至被告牛先生、郝女士名下,同日该房屋抵押给第三人XX银行甲市分行,登记的债权数额为2345000元,抵押期限为2016年4月13日起至2046年4月13日止。诉讼中,原告提交了由甲市公安局XX区分局出具的《鉴定意见通知书》一份,该通知书中载明:对甲市XX区XX小区12号楼203室及12号楼1801号两套房屋进行了价格鉴证。XX小区12号楼203室于2016年3月的甲市地区市场零售价格为人民币4439400元。XX小区12号楼1801号于2016年3月的甲市地区市场零售价格为人民币4727900元。2016年12月30日,甲市公安局甲市XX区分局对涉案的房屋进行了查封,根据2017年10月27日的房产信息,上述查封已经解除。另外,诉讼中,涉案房屋原产权登记人丁先生表示如果涉案的房屋买卖合同被撤销,其同意将房屋登记至原告潘女士一人名下。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、撤销原告潘女士与牛先生、郝女士签订的关于甲市XX区XX小区12号楼1801号的房屋买卖合同;

  2、原告潘女士于本判决生效之日起七日内代被告牛先生、郝女士向第三人XX银行股份有限公司甲市分行归还诉争房屋甲市XX区XX小区12号楼1801号项下的贷款本息(以不超过2345000元为限),第三人XX银行股份有限公司甲市分行在上述贷款清偿的情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告潘女士并协助注销房产抵押登记手续;

  3、原告潘女士于上述第二项判决内容履行完毕(以第三人XX银行股份有限公司甲市分行注销抵押登记证明为准)之日起七日内将原收取的房款(以3550000元扣除上述还贷金额证明载明的金额为限)支付被告牛先生、郝女士;

  4、被告牛先生、郝女士在收到原告潘女士支付上述第三项款项后七日内协助原告潘女士将甲市XX区XX小区12号楼1801号房屋权属登记过户至原告潘女士名下并将该房屋交付给原告潘女士;

  5、驳回原告潘女士的其余诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:根据合同法的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中,原告陈述其原为涉案房屋的登记产权人,但实际上则是代第三人和L公司代持该房产,和L公司在庭审中对于该情况也予以认可,且该内容与案外人邹先生在公安询问笔录中的陈述也能够相互印证,故对于该事实予以确认。在涉案房屋的交易中,邹先生在公安的询问笔录中明确承认其利用两被告的名义与原告订立了房屋买卖合同,虽然牛先生在其公安笔录中未承认该事实,但其对于房屋交易过程的陈述存在前后矛盾且其也承认涉案的房屋的贷款材料内容不真实,而且涉案的房屋从首付款的资金来源以及房屋的管理、物业费缴纳等事项均由邹先生负责,综合上述事实可以认定邹先生与牛先生、郝女士共同向原告隐瞒了两被告系借名买房,而邹先生系实际购房人的情况。因邹先生当时为和L公司的工作人员,和L公司作为实际产权人出于对邹先生身份的考虑是不同意将涉案房屋出售给邹先生的,邹先生却借用牛先生、郝女士的名义并在隐瞒该事实后向和L公司购买涉案的房屋,由此使得和L公司陷入了错误的认识。而且邹先生运用其在公司的特殊地位以3550000元的价格购买了涉案房屋,该购买价格参考公安所做的鉴定其低于市场价约1177900元(4727900-3550000)。综上可见,上述房屋买卖不仅明显违背了房屋产权人的真实意思且严重损害了其合法权益,原告现诉请撤销该房屋买卖合同符合法律规定,予以准许。诉讼中,涉案房屋原登记的共同产权人明确表示同意在涉案房屋买卖合同撤销后房屋登记至潘女士一人名下,该表示系产权人对自身权利的处分且不违反法律规定,予以认可。因此,两被告应协助原告将涉案房屋过户登记至原告潘女士名下并将房屋返还给原告潘女士。另外,诉争房屋目前已设定抵押权,但原告潘女士对于相应的借款同意先代为还贷,靳律师认为原告代为还贷的行为对于第三人XX银行甲市分行的合法权益不会造成影响,在其还清贷款后,其可以主张XX银行甲市分行协助注销抵押登记,故对于该项诉请也予以准许。另外,原告已收取被告支付的房款3550000元,在扣除上述垫付的贷款后,应将余款退还给两被告。

  关于原告诉请的要求两被告承担房屋买卖,以及返还房屋过程中所发生的全部税费及其他费用,上述费用尚未发生且金额目前无法确定,原告可待实际发生后另行主张,本案中不予理涉。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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