房产律师：借名购房合同有效但是却不能办理产权过户一案

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告孙先生起诉称：二被告是夫妻关系。1998年初，我与被告贾女士签订房屋买卖协议，我按协议约定支付购房款8878元，我入住诉争房屋，但两被告未按协议约定将房屋过户到我名下，后经我多次催告未果。故请求法院依法确认我和被告签订的房屋买卖合同有效，两被告将我现居住的XX路诉争房屋601室过户到我名下，诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告贾女士答辩称：该房系房改房，原告是借名买房，当时未征得房屋共有人冯先生、XX公司同意，个人产权占81%，单位占19%，该房以低于房改政策规定的价格购买，且没有补足价款，签订买卖协议时我方尚未取得产权证书，损害了社会共同利益，买卖行为应依法无效。原告是附条件的借名买房，协议约定：如果以后我方用房时，原告将房子还给我方，只有我方以后不用房，房子才卖给原告，现在我方用房，原告购房条件不成立。因此请求驳回原告诉讼请求。

　　被告冯先生答辩称：甲地XX公司分给贾女士房子时我知道，但贾女士卖房时我不知道，也不同意卖房，因此请求驳回原告诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：原告孙先生与被告贾女士均是原甲地XX公司职工，两被告是夫妻关系。1980年甲地XX公司在甲市XX路建成职工宿舍楼，被告贾女士分得601号房屋。1998年原告与被告贾女士签订了购房协议书，约定：甲方(贾女士)自愿将房子交由乙方(孙先生)出资购买居住，房产待五年期满后移交给乙方，乙方购买甲方房子后无权私自转让、转租、租借给其他人，如需要转租、租借给别人，必须经甲方同意方可，五年后，乙方仍居住在此房内，甲乙双方应办好过户手续，将产权过户于乙方。合同签订后，原告依约于1998年3月5日向甲地XX公司支付了购房款人民币8878元，被告贾女士将房屋交付原告，原告在涉案房屋内居住至今。2000年11月16日，原告交纳房产证款人民币52.40元，甲市人民政府颁发了涉案房屋所有权证，原告持有该房产证，该证书记载房屋坐落XX路，产别：私有房产，所有人：贾女士，个人产权比例：81%，售房单位：XX公司，产权比例19%。2002年3月，甲市城区职工已购公有住房套改时，甲方(卖方)甲地XX公司与乙方(买方)贾女士签订了甲市城区公有住房买卖契约，甲方以15045.16元的价格将涉案房屋卖给乙方，被告冯先生在乙方处签名，涉案房屋按两被告的购房条件进行了套改，个人产权占100%，两被告应付购房总价款为15045.16元，两被告住房资金补偿总额为9993.73元，两被告应实付购房款金额为4293.72元。2008年11月10日，原告将原房产证交回单位，并交纳房改手续费人民币300元。2010年甲市人民政府颁发了涉案房屋新的房产证：，原告持有该证，该房产证记载：房屋所有人：贾女士，共有人：冯先生，个人产权比例100%。

　　另查明，甲地XX公司证实除住房资金补偿外没有其他优惠政策，拥有全部产权时未补交其他款项，原告顶被告贾女士的名字购房交XX单位的8878元应退部分已退回，原告不予认可。被告冯先生于1981年在Z单位工作，与被告贾女士一直居住在甲市XX镇。贾女士以涉案房屋房产证丢失为名登报声明该证作废，并于2011年7月6日补办新证。2011年10月26日贾女士将该房屋卖与潘先生、吴女士，并已办理产权转移登记，新房产证现由潘先生持有。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告孙先生与被告贾女士1998年签订的购房协议为有效合同。

　　2、驳回原告其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告与被告贾女士1998年签订的购房协议实质是一份附条件购房协议，即由原告出资购买甲地XX公司出卖给被告贾女士的公有住房，该房屋被告贾女士享有81%产权，甲地XX公司享有19%产权，所附条件是原告未经被告许可不得私自将房屋转让、转租、租借给他人，5年后如原告仍居住在该房内，双方办理过户到原告名下。被告贾女士交付原告房屋后，原告一直持续入住至今，所附条件已成就，且涉案房屋经过房改，被告方取得了100%的个人产权，原被告之间的房屋买卖协议系自愿达成，是真实意思表示，并没有损害甲地XX公司的利益。被告冯先生作为被告贾女士的配偶知道甲地XX公司分给贾女士楼房的事实，并在甲地XX公司与贾女士签订的甲市城区公有住房买卖契约中作为买方签名，冯先生签名时，原告已在涉案房屋居住四年有余，两被告一直在甲市XX镇居住，在原告居住涉案房屋达10多年的时间内冯先生未提出异议，应视为被告冯先生知道并认可被告贾女士与原告于1998年签订的购房协议。2002年1月4日，被告贾女士收取原告住房差价1300元，并声明从此无论房屋买卖均与其本人无关，与1998年其与原告签订的购房协议中关于未经贾女士许可，原告无权私自转让、转租、租借给他人的约定相互印证，足以证实原被告于1998年签订的购房协议是双方真实意思表示，不违背法律规定，属有效合同。

　　现在涉案房屋的所有权已于2011年10月26日转移至案外人潘先生名下，在房屋产权不在被告贾女士名下的情况下，本案被告已不具备协助原告办理房屋所有权转移手续的条件，原告坚持要求被告履行协助办理涉案房屋过户手续，对此不予支持。