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借名买房律师:借名买房引发的所有权归属纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-03 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告董小姐起诉称:2011年9月29日,我与甲市K房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定我购买XX小区D座一单元1001号房,商品房总价128643元,首付款68643元,其余60000元以房产证抵押从XX银行贷款,由XX银行支付给房产公司。合同签订后,我按照约定支付了首付款68643元,办理了房屋产权登记,并于2012年2月7日在XX银行办理了抵押贷款手续,此后每月按约定还贷。房屋交付使用后,我打算入住,但由于二被告是我的弟弟弟媳,二人结婚后一直在该房屋内临时居住。后我听说二被告已经离婚,便多次要求二被告立即搬出该房屋,但二被告拒不搬出。我依法签订商品房买卖合同,交付了房屋首付款,并办理了房屋所有权登记和抵押贷款手续,现我已将按揭款还完,持有房屋所有权证,我依法享有房屋所有权。我基于亲情将房屋借给二被告临时居住,现二被告已经离婚,我要求二被告搬出该房屋合情合理,请依法判令二被告停止侵权,立即搬出我所有的XX小区D座一单元1001号房并将该房屋返还给我,判令二被告赔偿我经济损失5000元。

  二、被告辩称

  被告董先生答辩称:我与原告是姐弟关系,房子是原告买的,我父母装的房子,当时由于我与被告林小姐在外租房,2011年下半年我父母劝说原告把房子让给我们居住,2015年11月份我与被告林小姐协议离婚,未经原告同意将房屋给了被告林小姐,林小姐两年内给我70000元,但至今没有给我。原告现要求归还房屋,对此我予以承认,我现在已经不在该房屋居住,我承认原告的所有诉讼请求,愿意赔偿经济损失。

  被告林小姐答辩称:我并没有侵犯原告权利,XX小区3号楼一单元1001房并不是原告董小姐出资购买,该房房款是我和董先生所缴纳,我二人离婚后,房屋购买的所有手续原件也都在我手中。住宅使用说明书、入住合约、装修协议上原告董小姐的名字均是被告董先生所签,这些情况结合起来可以看出本案讼争的房屋虽然登记在原告董小姐名下,但实际上是我二人出资购买,是我二人借用原告名义买的房,我二人才是该房的实际所有人,原告董小姐无权要求我搬出该房屋。原告要求我们赔偿经济损失也没有任何依据。之后我也申请了一套经济适用房,被原告丈夫沈先生卖了,房款由沈先生收取。综上,原告的诉讼请求不能成立,依法应予驳回。

  三、法院查明

  法院经审理查明:被告董先生是原告董小姐弟弟,与被告林小姐原是夫妻关系。2011年9月29日,原告以其名义与甲市K房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买XX小区D座一单元1001号房,商品房总价128643元,首付款68643元,其余60000元以房产证抵押从XX银行贷款,由XX银行支付给房产公司。2012年二被告以原告名义与物业公司签订装修协议、入住合约后,对讼争房屋进行装潢并于同年下半年入住诉争房屋。期间被告林小姐曾向董小姐XX银行按揭账户归还过部分按揭款。2015年11月2日二被告办理了离婚手续。在离婚协议中,二被告约定将该房归被告林小姐所有,由林小姐两年内给付被告董先生70000元。另查明,被告林小姐于2013年申请了XX小区E座2单元502室,前期款10万元由原告及其丈夫缴纳。后被原告丈夫沈先生出卖并收取了房款10万元及利润1.8万元。原告认为自己丈夫之所以收取房款是二被告购房时的10万元是借其与丈夫的,1.8万元属借款利息。被告林小姐否认,认为二被告借原告名买了该案讼争房屋,后以自己名字申请的经济适用房由原告及其丈夫购买、出卖并获取利益,系房屋互换。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告董小姐的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为,本案争执焦点为该讼争房屋所有权的产权归属。对争执焦点,1、根据国家相关规定,购买经济适用房等非商品房,购买者须具备一定条件。双方争议的房屋尽管属于经济适用房,而被告林小姐在2013年以自己名义申请了另一套经济适用房,说明其具备购买经济适用房的条件,能够成为经济适用房的产权人。

  虽然涉案房屋登记在原告名下,但由于发生争议,不能因此作出该房屋所有权归原告所有的确定。当事人是否对不动产享有权利,取决于当事人之间的民事实体法律关系。要解决讼争房屋的归属,应看购房时当事人的真实意思表示,并结合房屋的出资和房屋装修、居住、使用情况综合分析。本案中,原告虽持有讼争房屋的所有权证书,但其提供的证据不能证实其为讼争房屋的出资人。而从被告林小姐提供的证据看,首先,被告持有除原告在房屋发生争议后取得的房产证外的讼争房屋几乎所有原始凭据(包括购房合同、现金交款单、入住合约、装修协议等),这与借住、租用房屋的基本习惯相矛盾。其次,二被告以原告名义与物业公司签订了入住合约、装修协议,并实际对房屋进行装修且共同使用至二被告离婚时,这也与借住房屋的习惯不符合。以林小姐名义申请的经济适用房被原告丈夫出卖并收取房款获利,更进一步佐证了原、被告之间互相借名买房的事实。最后,被告董先生作为原告董小姐的弟弟,对讼争房屋的购买出资情况应有清楚明确的了解,其在与被告林小姐离婚时,对讼争房屋作为夫妻共同财产的分割,进一步排除了原告投资的可能性,反映了讼争房屋出资的客观情况。综上,原告与二被告讼争的房屋由二被告实际出资、装修、使用,原告仅是名义上产权人,而二被告是该房屋的所有权人。原告要求二被告归还房屋并赔偿损失,于法无据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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