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北京房产律师:如何认定房屋买卖是借名买房

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-21 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周女士、小曹起诉称:曹先生与秦女士是同事和朋友关系。2002年3月,秦女士找到曹先生,称其弟秦先生从外地来甲市没有房屋居住,欲借本案争议房屋居住。因大家都是朋友,曹先生表示同意,后秦先生搬进了涉案房屋,双方也未约定借用的期限。该处房产系曹先生1986年单位分配的公房,直至2001年买断工龄后,曹先生才不经常在此居住。2009年初,曹先生因故需要使用该房屋,与秦先生协商腾房,秦先生均以种种理由拒绝腾退,综上,曹先生作为房屋的所有权人,依法享有占有和使用的权利,现曹先生去世,我们作为合法继承人,为了维护我们的合法权益,特请求法院判令秦女士、秦先生限期腾退曹先生所有的甲市乙区A地×号楼×层×单元×号房屋。案件受理费由秦女士、秦先生负担。

  二、被告辩称

  被告秦女士答辩称:涉案房屋购房款折算曹先生夫妇工龄缺乏事实依据,这个房子是K公司的,2001年曹先生因买断工龄离开A地等原因,让我照看涉案房屋。2003年7月以前这个房子虽然由曹先生承租,但房子一直空着。2003年5月曹先生提出让我弟弟秦先生居住,故从2003年7月以后一直是秦先生居住。2004年曹先生在无意购买单位福利房的情况下,提出把房子退回K公司,但考虑到我弟弟没有地方住,主动提出让秦先生购买,属于借名买房,考虑到双方的关系,便以口头方式,借曹先生的名义购买了福利房。随后我一次性支付了房屋总款及维修基金,所有权证和购买发票都是由我掌管,应视为对我的实际交付,购买房屋后一直由我占有使用至今。现在我还在原单位工作,只是借调到外地,根据我的职称、资历及在K公司的级别已经具备购买单位福利分房的资格。2005年借曹先生名义购买房屋事实不符合单位内部规定,但不违反法律规定,且我一次性支付了购房款及维修基金,并进行了装修,对房屋主体结构进行了改造,曹先生没有提出质疑,所以我通过事实获得了房屋的所有权,综上,不同意周女士、小曹的诉讼请求。  2009年我要求过户,曹先生因房价上涨,便背信弃义,索要房屋过户费,因协商不成,便恶意起诉要求我腾退房屋。如腾退房屋,秦先生将没有住所,对社会安定没有益处,同时因贻误购买其他房屋的机会,周女士、小曹应补偿我房屋增值损失500000元。特提起反诉,请求依法判令周女士、小曹返还购房款、房屋装修等费用90000元,并支付房屋增值补偿500000元。反诉费由周女士、小曹负担。

  被告秦先生答辩称:本案争议房屋系我姐秦女士出资购买,我是借用的秦女士的房屋,与曹先生无关。周女士、小曹提出的房屋所有权证补证手续是房产证保管不慎不属实。房产证一直在秦女士手里,并没有丢失。现在房屋涨价了,周女士、小曹才想要回,故不同意周女士、小曹的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:坐落于甲市乙区A地×号楼×单元×号房屋原系K公司所有,该单位职工曹先生系承租上述房屋。2005年8月,K公司与曹先生签订K公司内部公有住房买卖合同将×号房屋出售给曹先生,折算了曹先生夫妇的工龄后购房总款为27209元。×号房屋购房款及维修基金1480元均由秦女士支付,×号房屋所有权登记在曹先生名下,现居住人是秦女士的弟弟秦先生。诉讼中,秦女士持有本案争议×号房屋的房屋所有权证、内部公有住房买卖合同、计价表及购房发票原件,证明其以曹先生的名义购买×号房屋,曹先生对此不予认可,主张是其委托秦女士办理购房手续,并垫付购房款,但未提供相关证据。秦女士对曹先生的主张不予认可。秦女士曾起诉要求曹先生协助办理×号房屋的过户手续,法院于2013年2月2日作出判决,内容为曹先生协助秦女士办理坐落于甲市乙区A地×号楼×层×单元×号房屋的产权变更登记手续。曹先生不服,上诉至甲市第一中级人民法院,甲市第一中级人民法院审理认为×号房屋属于政策性保障住房,秦女士虽交纳了购房款,但无证据证明曹先生同意以其名义购买×号房屋。基于×号房屋的性质及证据的充分性,秦女士要求曹先生办理产权过户手续的请求缺乏事实及法律依据,认定原审法院认定秦女士与曹先生之间存在借名买房的事实错误。遂于2013年6月20日判决撤销甲市乙区人民法院民事判决,驳回秦女士的诉讼请求。秦女士不服甲市第一中级人民法院判决,申请再审,甲市第一中级人民法院再审判决认定事实清楚,判决结果正确,维持二审判决结果。秦女士不服再审结果,遂向甲市人民检察院第一分院申请监督,甲市人民检察院第一分院于2014年12月18日作出不支持监督申请决定书,认为不符合监督条件,理由:1、再审法院认定秦女士提交的购房合同等材料载明曹先生购买该房屋并折扣工龄,故秦女士诉请要求曹先生办理产权过户手续缺乏事实和法律依据,该认定并无不当;3、二审期间秦女士向法院提交了吴泽路的证言及房屋装修和使用情况等材料,二审法院未予质证,并未违反法律规定;4、秦女士向二审法院提交调查取证申请书,二审法院未予调查取证,并未违反法定程序。

  后秦女士又以房屋所有权确认纠纷为由起诉要求确认本案所涉×号房屋归其所有,经法院审理依法驳回了秦女士的诉讼请求,秦女士不服上诉,甲市第二中级人民法院依法判决驳回上诉,维持原判。

  经查,曹先生在诉讼期间于2015年7月11日13时05分因病去世。曹先生的法定继承人配偶周女士、子小曹愿意参加本案诉讼。曹先生的父亲于1990年9月5日死亡,其母亲于1997年8月29日死亡。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:1、秦女士、秦先生于本判决生效后三十日内将坐落于甲市乙区A地×号楼×层×单元×号房屋腾退给周女士、小曹。

  2、周女士、小曹于本判决生效后十日内返还秦女士购房款二万七千二百零九元及公共维修基金一千四百八十元。

  3、驳回秦女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:不动产的权属证书是确认房屋所有权人享有不动产物权的证明。根据生效判决已确定本案涉案房屋系由曹先生及其配偶利用折算工龄优惠购买的单位分配的内部公有住房,曹先生依法享有涉案房屋的所有权。秦女士虽以其持有K公司内部公有住房买卖合同、单位出售公有住房房价计算表、交纳购房款发票及房屋所有权证证明其与曹先生之间系借名买房,但经法院生效判决及检察院申请监督程序,均不能认定秦女士的该项主张。现曹先生去世后,其继承人周女士、小曹作为涉案房屋的共同所有权人要求秦女士返还涉案房屋,理由正当,证据充分,予以支持。因本案房屋购房款及公共维修基金是由秦女士所支付,故秦女士反诉要求周女士、小曹返还房屋购房款、公共维修基金的诉讼请求,理由正当,证据充分,予以支持。关于房屋差价款及装修款一项,根据已查明的事实,涉案房屋出售前的承租权人为曹先生,K公司出售该房屋是针对承租权人进行的,曹先生系涉案房屋的所有权人,秦女士及其弟秦先生在此房屋内居住使用,曹先生并未收取任何费用,现秦女士要求周女士、小曹按房屋市场价格给付房屋增值补偿及装修款,缺乏事实和法律依据,不予支持。综上,周女士、小曹的诉讼请求于法有据,予以支持。秦女士反诉请求中的合理部分,予以支持,其过高部分,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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