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借名购买已被认购房产引纠纷——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-22 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张某人起诉称:我和被告是表姐妹关系。我用被告名义购买位于甲市乙区XX路的“XX小区”房地产。因该房地产已被严某人认购,故我在2016年11月18日与被告一起在“甲市K房地产开发有限公司XX小区项目营销部”以被告名义办理了《XX小区协议内容变更审批表》,我当天向严某人支付251000元(其中购房首付款197423元、其余为转让费)。甲市K房地产开发有限公司规定,如在签约当天全款支付购房款,可以享受每平方米200元优惠;首付款以外的剩余款项可在贷款到账时退还。故我当天向甲市K房地产开发有限公司指定账户(马女士账户)打款750000元。之后我和被告二人以被告名义与甲市K房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并约定付款方式:首付197423元、剩余750000元于2016年12月17日前用按揭贷款支付;我当天还补交3577元的房款、5000元的车位费。2016年11月29日,我交纳契税13534.61元;我还与被告一起办理了按揭担保、预告登记手续,我交纳代理费400元、担保费4245.28元、预告费80元。2016年12月1日,我又与被告一起在中国Z银行YY路支行以被告名义办理了银行商业贷款手续并设定被告名下账户为偿还贷款扣款账户,贷款期限为2016年12月1日至2046年11月30日,每月等额还款3609.73元。2016年12月12日,甲市K房地产开发有限公司在贷款银行支付的剩余购房款750000元到账后将我预先支付的750000元退至用于偿还贷款的账户;被告当天即将746000元退至我交款账户,留存4000元作为首次偿还贷款使用。2017年1月11日,我向银行扣款账户打款6000元后与前次剩余的390.27元合计6390.27元作为第二期还款;2017年2月18日我向银行扣款账户打款3900元后与前次剩余的2780.54元合计6680.54元作为第三期还款;2017年3月20日我向银行扣款账户打款3800元后与前次剩余的3070.81元合计6870.81元作为第四期还款;2017年4月20日我向银行扣款账户打款3500元后与前次剩余的3261.08元合计6761.08元作为第五期还款;2017年5月15日我向银行扣款账户打款3500元后与前次剩余的3151.35元合计6651.35元作为第六期还款;2017年6月15日我向银行扣款账户打款3800元后与前次剩余的3041.62元合计6841.62元作为第七期还款;2017年6月21日我向银行扣款账户打款3700元后与前次剩余的3231.89元合计6931.89元作为第八期还款;2017年7月10日我向银行扣款账户打款3500元后与前次剩余的3322.16元合计6822.16元作为第九期还款。第九期还款后剩余3212.43元。期间,被告提出我使用被告名义购房导致被告自己购房时因首付提高、利息增加等产生损失70000元,我遂于2017年2月20日向被告的银行账户打款100000元作为赔偿金。2017年8月,我继续向上述银行扣款账户打款时被银行告知“此账户不存在”,经查询得知被告注销了该账户。我无法继续偿还银行借款,遂立即询问被告,被告却要求我按照合同购买价将该房地产卖给被告并且我多支出的价款被告不予支付,我予以拒绝,被告当即向我宣称“你爱怎么办就怎么办”,随即将电话挂断,将我的电话号码、微信号等予以“拉黑”。我托付亲属多次协调,至今未果,为维护自身合法权益诉至贵院。1.依法判决确认“XX小区”房地产的所有权归属于我,房产价值约118万元整;并判令被告协助我将“XX小区”房地产转移登记至我名下;2.本案保全费、诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告陆女士答辩称:房子本身就是我的,在买房过程中原告借给我的钱可以给她。借了大约22万左右,当时原告没有要求我写借条。原告偿还涉案房屋贷款的费用我也可以给她,当时是口头约定,我没有钱,原告说可以替我垫付,我当时说可以写借条,她说不要。双方是表姐妹关系。

  三、法院查明

  法院经审理查明:张某人与陆女士系表姐妹关系。2016年11月18日,原告张某人借用被告陆女士名义购买位于甲市乙区XX路XX小区房地产。因该房地产已被严某人认购,被告陆女士在《XX小区协议内容变更审批表》上买受人处签字,买受人姓名由严某人变更为陆女士。同日,陆女士与甲市K房地产开发有限公司就上述房屋的买卖签订《商品房买卖合同》,合同载明房屋建筑面积118.15平方米,商品房单价为每平方米8018.815元,总金额947423元。付款方式:首付197423元、剩余750000元于2016年12月17日前用按揭贷款支付。原告张某人当天通过其本人中国T银行账户向严某人银行账户转账支付251000元,张某人称其中197423元为支付给严某人已缴纳的涉案房屋首付款,其余为转让费。张某人于当日还通过其上述尾号为0777的中国T银行卡向甲市K房地产开发有限公司支付车位费5000元。张某人还另行支付房款3577元。2016年11月28日,陆女士与中国Z银行股份有限公司甲市YY路支行、甲市住房置业担保有限责任公司就本案涉案房屋的贷款签订《个人购房担保借款合同》,借款人声明该房产系借款人家庭范围内的第一套房产,借款期限360个月,借款划入甲市K房地产开发有限公司名下中国Z银行账户。还款方式为等额本息还款,还款周期为一个月,还款日为每期末月的20日,借款人的还款账户卡62×××699。该合同项下借款采用阶段性保证+抵押,由阶段性保证人甲市住房置业担保有限责任公司提供保证担保,抵押人陆女士提供涉案房屋作为抵押担保。2016年11月29日,原告张某人通过其本人尾号为0777的中国T银行卡缴纳涉案房屋契税13534.61元,向甲市住房置业担保有限责任公司交纳担保费4500元。2016年12月1日,陆女士在中国Z银行借款凭证上签字确认贷款750000元已入借款人指定账户,借款借据载明借款日期2016年12月1日,到期日期2046年11月30日。自2017年1月11日至2017年7月10日,原告张某人于每月20日前向涉案房屋贷款还款账户分别转账6000元、3900元、3800元、3500元、3500元、3800元、3700元、3500元用于偿还银行贷款。后,陆女士于2017年7月对涉案房屋的还款账户银行卡办理了注销。陆女士于2017年8月开始偿还涉案房屋银行贷款。

  另查明,张某人于涉案房屋《商品房买卖合同》签订当日通过其名下尾号为0777的中国T银行卡向甲市K房地产开发有限公司支付购房款750000元。张某人、陆女士当庭均认可张某人当日支付750000元系因全款支付涉案房屋房款可享受优惠政策。后涉案房屋办理银行贷款到达甲市K房地产开发有限公司账户后,该公司将750000元退至陆女士名下涉案房屋还款账户;2016年12月12日,由被告陆女士名下涉案房屋还款账户汇入746000元至张某人尾号为0777的中国T银行账户,留存4000元作为首次偿还贷款使用。

  再查明,2017年2月20日,张某人向陆女士中国T银行账户转账100000元,原告张某人称该款系因被告陆女士提出原告使用其名义购房导致被告自己购房时因首付提高、利息增加等产生损失70000元,原告向其支付的赔偿金;被告陆女士当庭称该100000元系其向张某人借款,与购买涉案房屋无关。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:驳回原告张某人的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案争议的焦点是张某人与陆女士之间是否存在借名买房关系。从现有证据来看,涉案房屋系由案外人严某人先行认购后转让,涉案房屋的首付款、转让费以及房款、契税、车位费、办理银行贷款应当交纳给担保公司的担保费等均由张某人通过其本人银行账户支付,且在陆女士注销涉案房屋贷款还款账户前,一直由张某人通过银行转账到还款账户的方式按月还款。陆女士对张某人主张的除转让费以外的其他付款均予以认可,但称与张某人之间系借款关系,对此张某人不予认可。且陆女士对涉案房屋首付款具体如何支付并不清楚,陆女士称其系向张某人借款购房,并未提供证据,亦不符合常理。同时,涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、房款收据、车位费收据、涉案房屋银行贷款的借款借据、担保费发票资料原件以及还贷指定账户银行卡均在张某人处掌握,且在2017年7月陆女士突然对涉案房屋还贷银行卡办理注销,陆女士对上述事实未提供令人信服的解释。综合上述情节,可以认定涉案房屋系由张某人借用陆女士名义购买,张某人与陆女士就涉案房屋形成借名买卖关系。对于张某人起诉请求确认涉案房屋所有权归属于原告,靳律师认为,张某人与陆女士之间系借名买卖关系,不能基于债权请求确认该房屋所有权。关于张某人的过户请求,因涉案房屋系银行按揭贷款购买,中国Z银行股份有限公司甲市YY路支行对涉案房屋设立抵押权进行预告登记,现贷款尚未还清,在此情况下无法办理产权过户,且原告亦未提交证据证明涉案房屋达到了办理房屋产权登记的条件,对张某人主张办理涉案房屋过户登记的请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条,《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定,可知法院判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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