北京房产律师评析一起借名买房纠纷案例

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告Z单位起诉称： 2001年，XX县K建筑装饰公司以被告单先生的名义购买位于甲市乙区C地甲256号院E-502号房屋。2005年7月，我单位与K公司签订《买卖房屋合同书》，我单位购买了诉争房屋，并按合同约定支付了购房款651785元。2005年7月，我单位与单先生、K公司签订了《甲市Z单位购K公司二手楼房及与单先生的补充协议》，明确约定诉争房屋产权及内部配套设施等均归我单位所有，被告单先生仅是名义上的房产者，K公司及被告单先生协助办理变更手续。K公司于2010年12月25日在XX县工商局注销。现被告单先生拒不配合办理房屋转移登记手续，无奈之下只能诉至法院，请求法院判令：1.将甲市乙区C地甲256号院E-502号房屋从被告单先生名下转移登记至我单位名下;2.诉讼费用、保全费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告单先生答辩称：1、2005年7月28日，原告与K公司签订买卖房屋合同书，原告应当向K公司主张合同权利，原告起诉K公司全部股东没有法律上的依据。2、本案诉争的房屋买卖合同已经在事实上不能履行，K公司于2009年依法解散，并经过了合法清算，在清算程序终结前原告未向清算组申报权利，导致其实体权利消灭。3、原告与K公司签订的买卖房屋合同书及补充协议，因违反《合同法》第五十二条绝对无效，且合同不具真实性。4、原告请求我履行合同已超过了诉讼时效。另原告的企业性质由国有经营单位变成了外商投资企业分公司，涉案房屋的性质已经不再是国有资产。

　　本案其他被告未答辩。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2002年，XX县K建筑装饰有限公司借单先生名义从甲市E房地产开发有限责任公司购买了甲市乙区C地甲256号院E-502号房屋，XX县K建筑装饰有限公司为购买及使用涉案房屋支付了购房款578143元、公共维修基金11563元，装修费50289元。此后，单先生取得涉案房屋的所有权证书。

　　2005年7月1日，Z单位(甲方)、XX县K建筑装饰有限公司(乙方)、单先生(丙方)签订《甲市Z单位购K公司二手楼房及与单先生的补充协议》，约定甲方购乙方的涉案房屋，乙方、丙方协助办理变更手续。同日，单先生签署个人声明，表明XX县K建筑装饰有限公司借其名义购买涉案房屋，又介于涉案房屋的买卖变更，其与涉案房屋无关。

　　2005年7月28日，Z单位(甲方)与XX县K建筑装饰有限公司(乙方)签订《房屋买卖合同书》，约定甲方购买乙方的已购涉案房屋(公房)，房款651785元，乙方派单先生协助其办理过户手续。2006年8月9日，Z单位向XX县K建筑装饰有限公司支付651785元。Z单位原名甲市Z单位，为国有经营单位(非法人)，负责人姚某。2016年7月7日，完成更名。此后，变更企业类型为外商投资企业分公司。

　　XX县K建筑装饰有限公司的法定代表人为姚某，该企业于2010年12月25日注销，注销时该企业向工商局声明其债权债务已清理完毕，股东为：姚某、谢某、孙某、李某、胡某、苟某、蔡某。此后，蔡某去世，其继承人为王女士、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：单先生、姚某、谢某、孙某、李某、胡某、苟某、范某、王某、王女士、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙等人于本判决生效之日起十五日内协助Z单位办理甲市乙区C地甲256号院3号楼E-502号房屋的过户手续。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告姚某、谢某、孙某、李某、胡某、苟某、范某、王某王女士、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙等人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

　　Z单位与XX县K建筑装饰有限公司签订的《房屋买卖合同书》、Z单位与XX县K建筑装饰有限公司、单先生签订的《甲市Z单位购K公司二手楼房及与单先生的补充协议》系各方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为有效协议。单先生虽主张上述合同因关联交易而无效，且Z单位与XX县K建筑装饰有限公司股东、法定代表人存在重合的情况，但考虑到双方的企业性质和交易价格，难以认定交易中存在关联交易损害公司利益的情况，因此单先生据此主张合同无效的意见，不予采纳。另外，虽然XX县K建筑装饰有限公司已经注销，但其存在本案中的债务未解决，故XX县K建筑装饰有限公司的原股东应参与本案诉讼承担相应责任，且Z单位的权利不因XX县K建筑装饰有限公司注销而直接消灭。

　　关于本案诉讼时效问题，要求办理房屋过户手续，是具有明显物权性质的债权请求，不应当适用诉讼时效制度。且Z单位支付了全部购房款，因为诉讼时效问题不能办理房屋过户手续对Z单位显失公平。因此，对单先生关于诉讼时效的抗辩不予支持。关于单先生所提XX县K建筑装饰有限公司强迫其借名买房以及Z单位不及时履行过户手续给其造成损失的问题，可另行起诉解决。

　　综上所述，Z单位要求单先生、姚某、谢某、孙某、李某、胡某、苟某、范某、王某、王女士、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙等人将涉案房屋过户至其名下的请求，并无不当，予以支持。