“借名买房”是指借名人借用名义人的名义购买房屋。司法实践中，借名买房屡见不鲜，因借名买房所购买的房屋归属问题也产生诸多纠纷，那么借名买房所购买的房屋归谁所有呢?借名买房所购买的房屋已经登记在名义人名下，借名人是否有权请求变更不动产权属登记呢?
一、“借名买房”所购买的房屋归借名人所有
1、司法实践中，法院认为“借名买房”所购买的房屋归借名人所有
我国除婚姻家庭法中对“借名买房”房屋归属问题有特别规定外，其他领域对处理该问题法律无明确规定。司法实践中，法院认为借名买房所购买的房屋(包括商品房、福利房)归借名人所有，但应当满足两个条件：
(1)借名人与名义人达成借名买房的合意
“借名买房的合意”指借名人和名义人约定：实际出资人借用名义人的名义，实际出资购买房屋，房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。
(2)借名人实际出资购买房屋
借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。
综上所述，借名人要取得房屋的所有权，达成借名买房合意与实际出资购买房屋两个条件缺一不可。
2、婚姻家庭法中有关“借名买房”的规定
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十二条规定“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
本条规定仅适用于处理夫妻离婚财产分割，借名购买“参加房改”的房屋，在这种情况下，房屋归名义人所有，借名人的出资可以作为债权处理。但在其他领域、借名购买其他类型的房屋法律无明确规定，司法实践中，在符合前述条件的情况下，应当认定借名买房所购买的房屋归借名人所有。
二、“借名买房”的房屋如已登记在名义人名下，应当办理权属变更登记
《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”我国的不动产物权的设立应当依法进行权属登记，取得不动产权证书。在借用名义人名义购买房屋且已经登记在名义人名下，是否有权要求变更登记?《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”借名人可根据借名买房协议、出资证明等证据向法院起诉确认房屋权属，变更不动产权权属登记。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】