有借名买房之实没有书面合同引纠纷——借名买房律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告宋先生起诉称：2008年8月，我委托被告以其名义代为购买甲市乙区XX路XX大道XX小区第5幢1单元14层1403号房，由我向被告支付35万元，作为房款和配合办理手续的全部费用。双方达成合意后，我向被告支付了上述费用。开发商交房后，我对该套房屋进行了整体装修，并居住至今，一直按期交纳物业费、水费、电费、天然气费等相关费用，被告从未对我占有、使用该房屋提出异议。我居住上述房屋期间曾多次要求被告办理过户手续，但被告均以该房产尚未满足过户条件为由进行推诿，直至2014年12月，被告提出由我另行支付15万元的要求，否则不予办理过户手续。该行为严重违反契约精神，为维护我合法权益，诉请法院判令：1、二被告依约办理XX小区第5幢1单元1403号房屋的过户手续;2、由二被告承担本案全部诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告董先生、商女士共同答辩称：1、双方没有签订任何委托购房的书面协议;2、双方就案涉房屋至今未达成转让的一致意见;3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告董先生、商女士系夫妻关系，二人均为XX学校工作人员。2007年前后，该校以建立学校周转房的名义，与A物业发展有限公司联合开发位于甲市乙区XX大道XX路“XX小区”。被告董先生、商女士作为学校工作人员，经综合评定可以董先生的名义购买“XX小区”房屋一套，被告董先生、商女士遂按要求预付了14万元购房款。后原告宋先生与被告董先生、商女士经协商口头达成协议，由原告宋先生购买被告董先生名下的XX小区第5幢1单元1403号房屋(购房总价款为35万元)。2008年8月28日，原告宋先生根据被告董先生的要求，在银行办理存款金额350446元银行卡一张，并交付给两被告，被告商女士出具收条一张，主要内容为：今收宋先生银行卡一张，共计叁拾伍万，用于为其交房款。被告董先生在取得上述银行卡后，通过刷卡方式交纳了剩余购房款。后被告董先生在取得房屋钥匙后，将其交付给原告宋先生，原告宋先生于2009年7月底装修后入住至今。居住期间的物业费、水费、电费、天然气费等相关费用均由原告宋先生负责缴纳。

　　另查明，根据《甲市商品房买卖合同》显示，案涉房屋出卖人为A物业发展有限公司，买受人为董先生，房屋原址为乙区XX大道XX路XX小区第5幢1单元14层1403号房。2009年7月6日，A物业发展有限公司出具《销售不动产统一发票》一份，发票显示付款方名称为董先生，案涉房屋建筑面积94.76平方米，房屋总价301811元。上述案涉房屋的《甲市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》原件均由原告宋先生持有。原、被告均确认“XX小区”自2010年以后已经可以办理房屋所有权证及土地使用证，但案涉房屋目前尚未办理房屋两证。

　　庭审过程中，被告董先生提交的《告示》系以“校教职工代表大会委员会、校周转房建设领导小组”的名义发出，由“XX学校工会委员会”盖章，主要内容包括“凡购买此周转房者须与学校签署协议即自取得房产证与土地使用权证起十年内不得出让给校外人员，如须转让，按本市当时的评估价转让给学校。如有违反，须承担违约责任”。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：被告董先生、商女士于本判决生效之日起十日内协助将位于甲市乙区XX大道XX路XX小区第5幢1单元1403号房屋登记至原告宋先生名下。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：本案的争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房事实及该借名买房的效力问题。借名买房系指以他人名义购买房屋，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合购房条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下。

　　本案中，原告宋先生虽然未与被告董先生签订书面合同，但根据庭审查明的情况，应当认定双方已经形成事实借名买房的合同关系，主要理由如下：第一，双方达成了借名买房的合意，根据原告宋先生提供的录音证据显示，被告董先生对于2008年双方达成借名买房的合意并无异议;第二，原告宋先生已经履行了交付房款的义务，被告董先生亦履行了交付房屋的义务，被告商女士出具的收条明确载明为“用于为其交房款”，且房屋价款与当时的市场价值较为一致;第三，原告宋先生在取得房屋后，自2009年7月自行装修后入住至今，物业费、水电费等房屋使用所有相关费用均由其交纳，房屋买卖合同及购房发票原件亦由被告董先生交于原告宋先生持有。另根据《甲市商品房买卖合同》显示，本案所涉房屋系由A物业发展有限公司开发，并无禁止交易之情形，虽然被告董先生提供的《告示》显示本案所涉房屋系XX学校针对校内职工定向开发，但该《告示》只是要求购房者十年内不得出让给校外人员，且该告示已明确说明，“如有违反，须承担违约责任”，即由被告董先生向学校承担擅自出让房屋的违约责任，上述校内规定并不能成为本案所涉房屋买卖合同无效的理由。综上所述，原告宋先生与被告董先生、商女士就其借名买房事宜达成合意并已实际履行。

　　根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现案涉房屋已经具备转移登记条件，被告董先生、商女士作为出卖方负有协助原告宋先生办理房屋过户的法定义务。现原告宋先生要求被告董先生、商女士协助办理涉诉房屋过户登记手续的诉请符合法律规定。所以法院判决是正确的。