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近亲属之间的借名买房合同,房屋被被借名人转让,借名人该怎么办

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-19 17:51

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  二原告韩某全、苗某英诉称,我们是夫妻关系,二被告是夫妻关系。韩某文是我们的儿子。2014年2月我们计划买房,以285万元购买了一套房屋。因存在20万元的差价需要向银行贷款,但我们年龄较大,身体不好,不具备银行贷款资格,所以以韩某文的名义买房比较合适。对此就以儿子韩某文的名义购买了涉案房屋,购房款均为我们所出。2014年6月9日《不动产权证书》办理在韩某文名下,我们和韩某文都入住涉案房屋。2014年9月1日,韩某文给我们出具了一份《借款协议》,写明“该房屋实际拥有人,也是出资人为父母苗某英、韩某全。另外儿子韩某文保证在没有征得父母同意前,绝不单独变更房屋登记和处置该房屋,并保证与父母共同居住生活至终老,使父母安享晚年”。后韩某文和我们的户口都迁入涉案房屋。2015年1月,韩某文和魏某红登记结婚。2017年7月因我们需要使用《不动产权证书》、户口本等,要求韩某文拿出相关材料,才发现涉案房屋的权利人竟然成为了魏某红。韩某文对此不能给出合理解释。二被告恶意过户的行为,严重侵犯了我们作为实际房主的合法权益,故我们依法提起诉讼,请法院:1、判令二被告之间的房屋所有权转让无效;2、判令二被告配合我们将涉诉房屋登记到我们名下。

  2、被告辩称

  韩某文辩称,不同意二原告的诉讼请求。二原告提交的证据与诉讼请求没有任何关系,其提交的证据都是针对借贷的,二原告对案件事实了解不清,法律关系适用错误,本案不具备审理条件,请法院驳回二原告的起诉。如果法院不能驳回二原告的起诉,那么请求法院主持本案的调解工作。二原告所述因年纪较大银行不接受贷款,才以我名义购房的陈述不属实。2014年二人根本不具备购房资格。

  魏某红辩称,我不同意二原告的诉讼请求,理由如下:1、我和韩某文不存在恶意串通,转让是合法有效的。我对借款不知晓,更不清楚借款协议。2、房产证在韩某文一人名下,我相信韩某文有完全民事行为能力。我和韩某文是基于离婚协议认定房产归属,离婚协议时双方共同协议并依据备案,双方已经取得离婚证,并且涉案房屋经房管局的确认,已经登记在我名下,任何都不能对抗公示行为,我取得房屋所有权是合法有效的。请法院驳回二原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  2014年4月16日,韩某文与案外人纪某签订《买卖定金协议书》,约定由韩某文以2855000元的价格购买涉案房屋。2014年6月9日,涉案房屋登记在韩某文名下。

  2014年6月11日,韩某文与银行签订《房屋抵押贷款合同(抵押登记专用)》,约定就涉案房屋贷款人民币650000元。

  2014年9月1日,二原告与韩某文签订《借款协议》,载明:“儿子韩某文于2014年4月16日、8月20日、9月1日分三次向母亲苗某英、父亲韩某全借人民币共计249万元整。用途为购买住房一套,借230万元整,装修借9万元整,购买家电、家居借10万元整,有偿还能力时分次还清,偿还时依照当日银行定期利息加息计算,在没有还清借款前,该房屋实际拥有人,也是出资人为父母苗某英、韩某全。另外,儿子韩某文保证在没有征得父母同意前,绝对不单独变更房屋登记和处置该房屋,并保证与父母共同居住生活至终老,使父母安享晚年。如有违约愿加倍偿还借款和利息,否则由法院裁决。”

  2016年9月9日,银行出具《渤海银行个人贷款还清证明书》,显示涉案房屋的贷款本息及相关费用已于2016年9月8日全部清偿。

  2016年9月30日,涉案房屋权属登记转移至魏某红一人名下。2016年10月26日韩某文与魏某红离婚,离婚时双方达成《离婚协议书》,对财产事项约定女方名下有一处房产,即涉案房屋,离婚后归女方所有,双方各自名下存款离婚后归各自所有,无其他共同财产。二被告后于2017年1月25日复婚。

  三、法院判决

  驳回原告苗某英及原告韩某全之全部诉讼请求。

  四、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  本案中二原告主张自己为涉案房屋的实际权利人,但根据二原告与韩某文签订的《借款协议》的内容显示,韩某文系向二原告借款购买涉案房屋,虽双方约定在借款还清前涉案房屋实际权利人为二原告,并对韩某文对涉案房屋的处分权进行了限制,但同时也对韩某文违反上述约定的责任进行了明确约定,即需要加倍偿还借款及利息。因此无论是根据上述《借款协议》所记载的协议名称,还是约定的内容进行认定,二原告与被告之间形成的都应当是借款合同关系,而非借名买房关系。故对于二原告要求将涉案房屋登记到其名下之诉讼请求,不予支持。对于韩某文就上述《借款协议》所应承担的义务以及违约责任,可另行主张。

  对于二原告要求确认韩某文和魏某红之间的房屋所有权转让行为无效之诉讼请求,因二被告之间房屋所有权的转移系基于离婚协议,离婚协议具有较强的人身属性,不适用合同法的相关规定,故二原告以二被告之间存在存在恶意串通为由要求确认此种转让行为无效,也无法得到法院的支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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