卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

掌握了这几招“反套路” 为你的借名买房加点“保险”

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-11 16:16

     借名买房指以他人名义购买房屋,名义买房人和实际买房人约定名义买房人以符合政府规定的条件买房,等条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,由借名人实际享有房屋权益的情形。
 
  实践中,借名人一般基于避税等各种原因来借用他人名义买房。借名买房如果被借名人不归还房屋,就会引起关于所有权的确权纠纷。在所有权确认诉讼中,借名买房关系的是否成立是法院首先判定的一个事实情况。防患于未然,那么借名买房中应该注意什么事项呢?
 
借名买房
  一、书面的借名买房协议是首选
 
  虽然民法通则规定一般民事活动中书面或者口头的协议都可。法律明确规定除外。对于涉及房屋的一些诉讼中部分法院还是会基于房产的特殊性而要求相关协议要求书面,不承认口头。书面借名买房协议是双方订立借名买房关系最直接的意思表示体现,也是法院认定借名关系成立的最直接最有利的证据。现实生活中,很多借名人与被借名人都是亲属或者朋友关系,基于信任也就不签订相关协议,等到维权的时候就比较麻烦。
 
  二、买房打款最好直接由借名人转给出卖人,并保存好相关收据
 
  房屋买卖关系较直接的体现当然是打款记录及对方所开的收据。如果不是买的开发商的房子最好由原房主写明相关价款的具体用途,房款可以通过转账刷卡等易查形式转给出卖人。不然,如果有纠纷对方极有可能提出借贷关系或者赠与的观点,法院很难支持借名买房关系的成立。
 
  举例,天津赵某诉赵某某所有权确认纠纷案件中,一审法院认定事实:
 
  赵某婚后生育一子即赵某某。2009年1月15日,赵某再婚。2011年4月22日,赵某以840000元的价格一次性付款购买坐落于天津市西青区房屋,该房屋登记在赵某某名下。后赵某某向赵某出具证明书一份,记载:“为避二套房产税及遗产税,现将西青区中北镇大地十二城第五城五跃六房产156平方米房产产权人写赵某某名下,实际出资人赵某,房价合计金额为人民币783680元,加屋顶及装修费用25万元整”。2014年7月11日,赵某某取得房地产权证。2017年1月18日,赵某某登记结婚。赵某某对于诉争房屋没有实际居住使用。
 
  庭审中,赵某主张其购买诉争房屋之前有一套房屋,为了规避将要开始征收的第二套房的房产税及将来要征收的遗产税,将诉争房屋登记在赵某某名下,证明书是在购房当日交完房款以后回到家中赵某某亲笔书写的,为了证实诉争房屋不是赠与而是借名买房,诉争房屋购买后一直由赵某居住。赵某某对此不予认可,其主张证明书虽然是赵某某书写的,但是是为了保护赵家的财产不因赵某某的婚姻关系而受到侵害,就是把房子留给自己的亲生儿子,证明书中提到的房产税和遗产税当前没有规定,所谓规避房产税和遗产税的借口是不成立的,当时是赵某告知赵某某这样书写的,证明书是在2016年4月赵某某结婚之前写的,买房的时候是不知道装修费用是多少,赵某某虽然没有使用诉争房屋,但诉争房屋装修后一直没人居住。
 
  一审法院认为,不动产物权的设立,经依法登记,发生法律效力。诉争房屋由赵某全款购买,双方无争议,赵某对于购买诉争房屋确实存在出资关系,但诉争房屋登记在赵某某名下,赵某提供的赵某某出具的证明书中未明确载明赵某为实际产权人,目前我国尚不存在房产税和遗产税一说,赵某主张为规避第二套房的房产税及遗产税而将诉争房屋登记在赵某某名下的理由不成立。赵某未能提供足够的证据证实赵某为诉争房屋的实际权利人,对于赵某要求确认诉争房屋所有权为赵某所有,赵某某协助赵某办理产权变更手续的诉讼请求,不予支持。赵某不服,之后上诉,二审法院以同样理由驳回赵某的上诉,维持原判。
 
  三、实践中
 
  双方引起借名买房纠纷最主要的就是房屋登记在被借名人名下,如果出现相应纠纷,基于物权的公示效力,借名人可以先去房管局进行所有权异议登记,以避免房屋被转卖或者其他不必要的纠纷。另外,法院在进行房屋所有权确认中较多考虑的除了前边提到的两点,还有房屋的装修费用,物业费,税费,贷款,房屋的居住使用情况等等是否是由借名人来使用或者负责。由于房屋不动产的特殊性,有些判例中双方即使签订借名买房的协议,但是出于避免限购政策的影响而借名,法院也会以违背国家强制性规定而不支持借名关系的成立。
 
  另外
 
  当今形势下,国家对税务的严查,很多人都是以为避税而借名,政策的影响也是法院判定借名买房关系是否成立的一个因素。实践中,各地高院也会有相应的指导意见,导致各地法院审判标准不一。需要买房人考虑各种情况来确定是否借用他人名义买房。
分享到:

上一篇:借名买房”受法律保护吗

下一篇:你借名买的房可能并不是你的房哦!



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询