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借名买房”受法律保护吗

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-11 15:52

  刚刚过去的一年,随着越来越多的城市重新加入限购队伍," 借名买房 " 的现象也越来越多了起来。究其原因,无非是购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等等。现行法律规定中,并没有规定 " 借名买房 " 就是违法的。

  那么,借名买房到底受法律保护吗 ? 会有哪些风险 ? 又要注意些什么呢 ?

  先解释一下什么是借名买房 ?

  " 借名买房 " 是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为,通常发生在熟人或者亲人之间。

  为什么大家要借名买房 ?

  原因可能有三种情况:

  第一、为规避法律政策,如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策 ;

  第二、借用他人资格享受某种购房优惠 ;

  第三、转移财产以逃避债务。

  那么借名买房到底受法律保护吗 ?

  借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的保护,比如善意取得制度。而对于借名购房,出资人并不是登记的权利人,即使其事实上对该房屋占有、管理和使用,也不是法律上适格的处分人。

  登记权利人如果擅自处分该房屋,如设定抵押、出售等,如果相对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益,不会仅因其非事实权利人,无权处分而判定该物权变动无效。

  因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律保护当事人之间合法的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。

  不明白,我们有案例:

  去年底,深圳市中级人民法院开庭审理了一起为投资进行代持房产进而引发的涉案上千万元代持房产纠纷案。

  深圳市民王鸿和王娟为相识多年的邻居,看中了房价仍会大幅上涨的势头,王娟和王鸿便商量着共同买房。2013 年 7 月,王鸿购买了位于深圳市南山区的招商地产伍兹公寓 3 栋 24B 房产,总价款为 12725732 元。

  2013 年 8 月,两人签署《协议书》,约定王鸿出借资金 200 万元给王娟交付招商地产伍兹公寓 3 栋 24B 首期楼款,以王鸿的名义向交通银行蛇口支行办理了个人住房抵押贷款 798 万元。

  该协议还约定,涉案房产实际产权人由王娟独享 ; 王娟承担交通银行供楼贷款、契税等相关房产费用,王鸿收取 150 万元固定收益 ; 如果该房产发生转卖行为,王娟应及时一次性支付王鸿全部收益 ; 如果该房产没有发生转卖行为,王娟需要在 2014 年 7 月支付给王鸿收益 50 万元,2015 年 7 月结清余款 100 万元等。同时,双方共同出具《证明》,证明涉案房产为王娟所有,因房屋限购原因由王鸿代王娟登记所有权,该房产的一切权利和义务均由王娟独立享有和承担。

  涉案房产于 2013 年 9 月登记至王鸿名下,并于 2014 年 1 月办理了抵押登记,抵押权人为广东东莞银行股份有限公司深圳分行。在涉案房产 463 万首期款中,王鸿实际出资共约 305 万元,剩余的由王娟支付。

  去年 4 月,双方对部分其他的相关债务债权进行结算后,确认王娟尚欠王鸿本金 170 万元。此后,王鸿多次向王娟催要涉案房产的本金和收益,王娟则以各种理由推脱,至今,王鸿既没有收取购买涉案房产的任何收益,反而连本金也未拿回。无奈之下,王鸿将涉案房产在中介放卖。

  王娟得知后,于今年 3 月向深圳市南山区人民法院提起诉讼,请求法院判令涉案房产归原告所有,被告王鸿协助原告办理房产过户手续。

  我们来看看法院的判决结果:

  南山区法院审理认为,双方签订的《协议书》系借名买房协议。涉案房产虽登记在被告名下,但原告已举证证明其与被告之间存在借名买房关系,故涉案房产为原告所有。对于被告主张的其支付了涉案房产的首期款等抗辩理由,系双方之间形成的债权债务关系,被告可另循法律途径解决。故南山区法院判定,确认涉案房产为原告所有,原告于判决生效之日起 60 日内代为赎楼并注销涉案房产的抵押登记,被告于注销抵押登记之日起十日内协助原告办理涉案房产转移登记手续。

  虽然王鸿不服准备再次上诉,但是不得不说法律是保护借名买房的。

  接下来我们具体说说借名买房的风险问题。

  其实像刚才案例中的情况是比较少的,借名买房一般出资人和登记人是分开的,出资人出资,表示是自己买房,而登记人只负责借名。相对来说,两者都有一定的风险,刚才的案例则是由于债务关系,将双方的风险都嫁接到了登记人一人名下。

  风险一:登记人反悔

  如果出资人在借名购房后,遇到登记权利人反悔,即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在,也为其自身带来许多不必要的麻烦,更有甚者如无法证明借名购房事实的存在,出资人自身权利得不到保障,导致钱房两空。

  风险二:出资人不符合购房条件

  如果所购房屋为保障性住房,出资人实际上并不符合购房条件,即使登记权利人认可借名购房事实,出资人也不可能取得该房屋的所有权。

  风险三:" 善意相对方 "

  这个问题比较复杂。如上面的案例所说,法律可能会保护借名买房出资人,原因是他属于法律上的 " 善意相对方 ",但是同样,如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等,在他项权利人为善意的情况下,出资人如果要求确认权属,通常需要涤除他项权利,才能获得他项权利人的认可。

  更进一步说,如果登记权利人擅自出售房屋,交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下,出资人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求登记权利人承担相应责任。

  风险四:出资人不还房贷

  如果出资人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在出资人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对登记权利人的信用资质发生影响,甚至银行直接向登记权利人要求还款。

  还有更糟糕的情况,如果登记权利人未偿还到期债务,债权人向法院申请强制执行,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其其他财产,导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。

  总之,借名买房风险多,建议大家不要轻易尝试。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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