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借名买房的归属问题

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-29 17:42

  要借名买房的原因有很多种,主要包括规避房屋限购政策、转移财产、节约过户费等原因。其中多数的原因是实际购房人不满足购房资格,为了规避限购政策,只好借别人的名义来买房。

  借名买房风险有什么?

  众所周知,借名买房风险巨大。对于借名人而言,要防止出名人出尔反尔,拒绝返还房屋,或者干脆将房屋转卖他人,也要防止出名人意外死亡或离婚,该房屋可能会因为继承关系或财产分割而被其他人所得,还有,出名人一旦陷入经济纠纷,该房屋可能被法院查封或拍卖。

  对于出名人而言,如果自己要购房,就不再是首套房屋,可能因政策调控导致不能购买或者购买时所缴纳的首付比例、贷款利率提高,影响自己的利益;如果借名人未及时付款或偿还贷款,可能会影响出名人的个人信用。

  借名买房房子一定归出款人?

  一、看买的房屋是普通商品房还是经济适用房

  如果是普通商品房,且双方有明确的约定即签订了借名购房协议,则该协议有效,借名人的主张可以支持。但一旦房屋已经被查封、过户给善意第三人或者存在其他不能过户的原因的,借名人要求出名人配合办理过户的主张不能成立。

  如果购买的是经济适用住房等保障性住房,则双方签订的借名购房协议,因为违反相关政策、法规规定,侵害其他符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

  二、看借名人能否提供充足的证据

  借名人必须提供充分的证据证明借名买房的事实真实存在。不动产登记之后就发生物权效力,登记产权人就被推定为房产的所有人,除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。

  因此,为了规避风险,实际购房人首先应当与出名人签订一份《借名购房协议》;其次,借名人要自己持有房产证、房屋买卖协议,交费票据等原件;第三,借名人还应有充分证据证实购房资金来源。因此,付款行为最好通过银行转账进行,并保留相关凭据。

  三、看合同约定

  借名人向法院起诉应当依据双方签订的借名购房合同提起合同之诉,要求对方依据合同约定办理过户,而并不能直接要求法院确认房屋归其所有。这是因为合同毕竟仅是内部约定,尚须经过变更登记才发生物权效力,不能仅凭约定的债权产生物权变动的效果。

  最后提醒购房者如何为了规避政策风险而买房时不可取的,如果是特殊情况不得不以借名来买房的话,一定要双方签订相关的借名合同,明确的写明房屋的归属,同时,也要保存好各类付款凭证以及购房发票等一些相关的书面材料。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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