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借名买房司法实践中的裁判规则

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-28 21:58

  一、司法实践中借名购房纠纷的主要种类

  1.物权保护纠纷之所有权确认纠纷之诉:请求确认房屋产权人;

  2.合同纠纷之诉:请求判令出名人为借名人办理房屋产权转移登记手续;

  3.因实际购房人拖欠贷款导致名义购房人被银行诉讼至法院等情形而产生的纠纷。

  二、借名购房纠纷案件裁判规则

  1.2014年12月16日北京市高级人民法院京高法发[2014]489号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定:“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

  2.2013年6月3日广东省高级人民法院民一庭上报最高法院民一庭的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的调研报告》关于借名购房纠纷的处理。目前实践中出现了限购、限贷人群通过借用其他有购房资格人的名义购买房屋,后名义购房人与实际购房人均主张房屋所有权的情形,还有一些是因实际购房人拖欠贷款导致名义购房人被银行诉讼至法院等情形。

  广东高院民一庭意见:法律法规并未禁止借名购房,名义购房人与实际购房人之间达成的借名购房协议本质上属于委托合同关系,当事人即便存在通过借名买房规避限购政策的行为,由于该行为没有违反法律法规的强制性规定,因而当事人之间的合同关系应认定为有效。

  鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制,实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的,不应支持;但实际购房人自身条件发生变化或者政策发生调整后,符合调控政策规定条件的,可支持其确权或办理过户登记手续的诉讼请求。实际购房人基于委托合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的,可予支持。因实际购房人拖欠贷款,银行请求名义购房人与实际购房人承担连带责任的,法院应予支持。

  3. 限购、禁购均属于调控政策,具有临时性,只会造成合同一时的履行不能。为规避限购政策而借名买房的行为并非侵犯公共利益,购房者借用符合政策要求的人购买房屋的,相关房屋买卖合同有效。

  深圳市中级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第三十三条有相关的规定,“当事人约定一方出资以另一方名义购买房屋,并将房屋登记在另一方名下,出资人有证据证明其符合政策规定的购买条件,并请求登记权利人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可予支持。但房屋已被他人善意取得的除外。”

  4.2017年9月12日,广东省高级人民法院向全省各级人民法院印发了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(以下简称《指引》),《指引》第二十八条规定:“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房资格的除外。 出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”

  5.在我国司法实践中, 不少法院的案(判)例基于利益考量确认借名人为房屋所有权人。具有代表性的案例是“谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案”,该案一审法院深圳中院(2007)深中法民五初字第209号民事判决书、二审法院广东高院(2009)粤高法民一终字第158号民事判决书以及再审法院最高法院(2011)民申字第261号民事裁定书,均以借名人实际出资和借名协议有效为由确认借名人为房屋所有权人。类似案例参见上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第375号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民二(民)终字第1375号民事判决书(除了实际出资之外还考虑借名人对房屋的占有、使用以及装修等因素)、北京市第一中级人民法院(2007)一中民初字第6945号民事判决书、北京市高级人民法院(2008)高民终字第862号民事判决书。

  案例:谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案【(2011)民申字第261号】。

  最高法院认为,再审申请人谭万兴曾与广志公司订立《协议书》明确约定:“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”。此外,有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付,因此,一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

  6.《物权法》第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人可以是任何一发挥珠物就物权的归属和内容有物权法律关系的人。不能认为实际权利人仅依据协议享有债权请求权,而不能提起确认权利之诉。

  7.《物权法解释(一)》第2条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”该规定的适用范围理应包括不动产借名登记的某些情形。借名人可据此诉请法院确认其为该不动产的真实所有权人。

  借名人也可依据《物权法》19条第1款向不动产登记机构申请更正登记。不过,除非获得出名人的书面同意,登记机构通常不会轻易办理更正登记。比较可行的办法是由借名人依据《物权法》19条第2款申请异议登记,同时向法院提起所有权确认之诉,在获得胜诉判决后再据此申请更正登记。如果在异议登记之前,出名人处分了不动产,则构成无权处分。受让人可否取得不动产所有权,取决于是否符合善意取得的构成要件。

  三、借名购房案件房屋权属争议裁判规则小结

  房屋确权(所有权确认):

  1.善意取得制度。

  2.利害关系人对登记在他人名下的房屋请求确认物权的,如果当事人之间有协议明确约定了房屋物权归属且该协议合法有效的,则应根据协议确认房屋的权利主体。

  3.如果没有协议约定,则应当综合分析当事人所提供的证据,判断购房时双方当事人的真实意思表示,并结合房款支付、房屋交付、居住、使用、收益情况,从而认定实际购买人是否为真正的权利人。

  4.借名人借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持。

  5.借名人与登记人明确约定在限制上市交易期届满后,再办理房屋所有权转移登记的,如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格,则可认定该借名买房合同有效。

  转移登记:

  借名购房协议本质上属于委托合同关系。

  1.鉴于国家宏观调控政策对购房人资格的限制,不具有购房资格的实际购房人请求确权或请求名义购房人办理房屋过户登记的,不应支持。

  2.实际购房人自身条件发生变化或者购房政策发生调整后,符合调控政策规定条件的,可支持其确权或办理过户登记手续的诉讼请求。

  3.实际购房人基于委托合同关系请求对所购房屋行使占有、使用、收益等权利的,可予支持。

  4.因实际购房人拖欠贷款,银行请求名义购房人与实际购房人承担连带还款责任的,法院应予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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