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房产律师靳双权解析房产案例:如果未签订借名买房协议,法院会如何认定呢?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-12 17:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年6月,刘某诉称:张某与马某系夫妻关系。2006年1月24日,我与马某、张某签订书面协议,我借用张某之名购买位于北京市丰台区909号房屋,房屋价款为393984元,所有费用由我支付。协议签订后,我支付了全部的房款并已入住。2007年4月6日,张某去世,上述房屋由马某一人继承。我多次要求马某办理过户手续未果。我认为,我与马某及张某所签合同合法有效,各方均应依约履行协议内容。综上,我要求:1、马某协助办理909号房屋转移登记手续,将所有权转移登记至我名下;2、马某负担诉讼费用。

  2、被告辩称

  马某辩称:1、刘某曾以所有权确认为由起诉我要求办理转移登记,但被裁定驳回。现刘某以相同诉讼请求再次起诉,违反一事不再理原则;2、刘某与张某之间不存在房屋买卖合同关系;3、张某死亡和继承的法律事实确定了909号房屋的归属。综上,不同意刘某的诉讼请求。

  二、法院查明

  因城中村改造,马某之夫张某原居住的房屋被拆迁。2006年1月24日,房地产开发公司与张某签订《拆迁回购房协议书》,张某购买909号房屋,价款393984元。

  2006年1月24日,郑×、刘某、马某出具《证明》(下称《证明一》):今有刘某借用张某之名在×城购买楼房一套(909号),全部费用由刘某承担,此房全部产权归刘某所有。2006年1月25日,张某、郑×、刘某出具《证明》(下称《证明二》):今有刘某借用张某之名购买楼房一套(909),此房全部费用由刘某负担,全部产权归刘某所有。此后,909号房屋由刘某实际居住使用至今。

  2007年4月6日,张某死亡。此时,909号房屋尚未下发所有权证书。2010年6月29日,马某以要求继承张某财产为由,诉至法院,要求继承包括909号房屋在内的张某的遗产。2010年9月9日,法院调解,确认909室、1102室由马某继承。2013年5月13日,马某取得909号房屋的所有权证书,该房屋性质为按经济适用住房管理。之前该房屋并未登记在任何人名下。

  2011年8月,刘某以所有权确认为由,将马某诉至法院,称当年借用张某名义购买909号房屋,要求确认该房屋归刘某所有,马某协助办理转移登记。2012年10月19日,原审法院裁定认为:“马某的丈夫张某于2007年4月6日死亡。2010年9月9日经丰台区人民法院调解确认,909室房屋归马某继承。根据法律规定,当事人对已经发生法律效力的调解书,提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的,可以申请再审。现刘某以其实际出资,借用张某的名义购买上述房屋为由来院起诉,要求确认上述房屋归其所有,并要求马某协助办理过户及更名手续。鉴于已有生效文书对诉争房屋进行了权属确认,故刘某应当通过再审程序解决”,据此,法院裁定驳回刘某的起诉。

  刘某不服提出上诉,2012年12月20日,二中院裁定认定“生效法律文书具有法律约束力。本案之前已有生效调解书确认诉争房屋归马某所有,在该调解书效力未被推翻前,刘某诉讼要求确认房屋再次归其所有没有法律依据”,故裁定驳回上诉,维持原裁定。该案2012年12月4日的庭审笔录记载,马某称其知道刘某住着909号房屋,当时拆迁,刘某没房子,其与张某就给刘某住。

  原审期间,刘某称:一方面,张某在世时其借用张某名义购买909号房屋;另一方面,马某在《证明一》上签字表示认可借名买房的事实,且买房后马某还多次陪同刘某办理入住等手续,说明马某对借名买房一事也是认可的;现刘某已经给付了全部房款,且自2006年入住至今,因此,马某应协助办理所有权转移登记手续。刘某对上述主张提交证明、法院协助查询函等证据予以佐证。上述证据载明2006年1月24日刘某通过钊×2(刘某配偶之妹)的账户给付北京×城房地产开发有限责任公司房款393984元。马某称909号房屋的房款确系钊×2给付,但对刘某的主张不予认可,并认为:首先,刘某已经以同一理由提起了诉讼,且已经被裁定驳回起诉,本次诉讼属于一事不再理;其次,《证明一》上的签字已经鉴定机关认定无法确认为马某书写,虽然《证明二》系张某所写,但仅凭该证据尚不能认定双方之间存在房屋买卖关系,且借名买房的关系也超过了诉讼时效;

  庭审中,原审法院询问马某是否陪同刘某办理入住手续,是否知道刘某借名购买909号房屋,开发商何时交付房屋,是否知晓909号房屋由刘某居住。马某称,首先,确实陪同刘某办理了相关手续,但是刘某偏要其陪同,而张某因为生病又无法前往;其次,不知道张某购买了909号房屋,不知道开发商何时交付的房屋,不知道刘某何时入住,但2007年4月知晓刘某入住909号房屋,并称张某与刘某、郑×关系不错。法院审理过程中,刘某称其借用张某之名购房,张某基于双方之间的关系并未收取费用,其于2006年1月交完房款后入住909号房屋至今。马某称因身体原因不管家里的事情,对拆迁款、拆迁获得几套房、如何购房均不知情,其在2007年张某去世后整理张某遗产时方知有909号房屋。

  三、法院判决

  1、一审判决

  马某协助刘某将909号房屋转移登记至刘某名下。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  关于一事不再理问题,本案刘某系基于借名买房的事实,诉请马某协助其办理909号房屋转移登记手续,而2011年案件为所有权确认纠纷,刘某主要的诉讼请求是确认909号房屋归其所有,且法院对该案未实体审理,故原审法院对本案进行审理,并未违反一事不再理原则。

  关于马某是否应协助刘某办理909号房屋转移登记手续的问题,马某认可证明二中张某的签字,根据证明二能够确认刘某借用张某之名购买909号房屋,张某认可909号房屋归刘某所有这一事实。马某虽否认证明一上“马某”系其本人所签,并否认存在借名买房以及其知悉借名买房事宜,但是,马某并没有提供充分的证据反驳证明一的内容,且在庭审期间,马某本人陈述其在张某因病无法前往的情况下,应刘某要求陪同刘某办理了相关手续。

  另,其虽在本案审理中表示不知道张某购买了909号房屋,不知道开发商何时交付的房屋,不知道刘某何时入住,在2007年4月知晓刘某入住909号房屋,但在2012年12月4日的庭审中,马某又称其知道刘某住着909号房屋,当时拆迁,刘某没房子,其与张某就给刘某住,二次陈述显有矛盾之处;结合909号房屋与马某居住的1102号房屋同属9号楼,刘某在此长期居住,且双方之间在张某在世期间关系良好等情形,法院对马某所述其对刘某借名买房之事不知情的意见,不予采信。

  根据双方举证质证的情况,可以认定909号房屋系张某去世前,刘某借用张某之名购买,马某对此知情并认可,张某去世后,马某继承了张某的遗产以及909号房屋,其应协助刘某办理909号房屋的所有权转移登记手续。综上所述,法院判决并无不当。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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