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遇到继承案件中的借名买房情形该怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-10 18:04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告左某青诉称,原告父亲左某明2012年1月17日去世。原告母亲即本案第一被告唐某秀现居住在涉诉房屋里,此房于2001年11月28日购买,是原告父母的夫妻共同财产。原告父母共育有四个子女,即大哥左建国、二哥左某国、三哥左某某以及原告本人左某青。父亲去世后,上述诉争房产由原告母亲继续居住,故原被告并未对属于父亲的遗产份额进行分割。2017年春节,原告得知被告左某某要求原告的母亲唐某秀把该房过户到左某某名下。原告认为该房是父母的共同财产,原告的母亲无权擅自处分属于原告父亲的那部分财产,原告有权要求继承父亲的遗产中属于自己应继承的份额,但被告左某某不予认可。原告近日到不动产登记大厅了解情况后才得知被告左某某已经未经原被告同意于2015年将诉争房产过户到其名下。为维护原告合法权益现起诉至法院,要求法院判决:1、涉诉房产中的二分之一属于原告父亲左某明的遗产;2、原告享有上述房屋所有权八分之一份额;3、被告配合将原告应得的产权份额进行不动产登记,按份共有。

  2、被告辩称

  被告唐某秀辩称:不同意原告的诉讼请求。原有两间平房拆迁,被拆迁人是我。经过与开发商协商,我和左某某一家三口分得一套两居室,即涉诉房屋,左某明和左某国一家三口分得一套两居室。以上拆迁方案都跟大家商量过,包括左建国。涉诉房屋的全部费用由左某某出资,房子归左某某所有,左某明生前已经和我商量好,将房屋过户到左某某名下。现在我老了,就把房子名称改到左某某的名下了,这也是左某明的意思。

  被告左某某辩称:同唐某秀的答辩意见。另外补充:房子不是购买的,而拆迁安置的回迁房。拆迁的所有费用都是我出的,包括周转房的费用,一共支付93136.4元。房屋首付23000元,贷款70000元,贷款都是我名义贷的,我还的。2004年回迁的时候父母就想把这个房子变更成我的名字。2011年我把贷款还完,把房产证拿回来,我跟我母亲想办理过户,一咨询说还需要交三万多元,我们负担不了,所以没有着急办理。2012年我父亲突然去世,家里人包括原告还提示我去把房子变更成我的名字。2015年我母亲跟我去交易大厅把产权人名字变更成我的了。

  被告左某国辩称:我们拆迁的时候是两间房屋,当时就给一个两居室,后来因为我孩子13岁了,我们住不下,后来拆迁办说用我父亲的名额,支付了9万多元购买了我现在住的房子。同意左某某的意见。就原告诉讼请求由法院依法裁判。

  被告魏某芳、左某文辩称,房屋的由来和变更我们是不知情的,就原告的诉讼请求由法院依法裁判。

  第三人左蓝述称,同左某某的答辩意见。

  二、法院查明

  2001年11月28日,房地产经营开发公司(甲方)与唐某秀(乙方)签订《购买房屋合同书》,约定:乙方应付购房款120971.30元,其中享受夫妻双方工龄优惠按成本价购买部分为9193.70元;不享受工龄优惠按成本价购买部分为70433.60元;按经济适用房价格购买部分为41344.00元。2009年9月唐某秀取得房屋所有权证。

  2015年12月22日,唐某秀(出卖人)与左某某(买受人)签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,交易标的为涉诉房屋,房屋成交价格为人民币200000元。唐某秀与左某某确认双方并未实际交割购房款。2015年12月29日,左某某取得上述房屋不动产权证,共有情况记载为单独所有。

  审理中,就涉诉房屋购房款实际支付人,双方存在争议,原告确认为左某明与唐某秀支付,左某某与唐某秀确认为左某某支付。左某某为证明购房款是其交纳,向本院提交如下证据:1、代扣还款委托书原件一张(其上记载:“根据本人与银行签订的《借款合同》中的约定,特委托银行按月均还款方式代扣其合同项下的贷款本息,并同意按照有关规定办理。”委托人签字为左某某。落款日期为2002年6月11日。2、购房款发票原件一张(付款单位记载为唐某秀;付款日期记载为2002年9月23日;金额为70000元);3、首付款发票复印件一张(付款单位记载为一安装公司;付款金额为23136.40元);4、首付折抵清单原件一张(其上记载:姓名:唐某秀;新住址;折抵后应付1398元);5、各项费用清缴明细通知单原件一张;6、业主交费一览表原件一张(其上记载户主为唐某秀;物业费、垃圾外运费、光缆初装费、收视费、装修押金合计1317.50元;日期2004.6.1);6、准住证原件一张。原告对首付款发票复印件真实性不予认可,对其他证据真实性认可,但强调票据交款人均书写为唐某秀,故对左某某的证明目的不予认可。

  三、法院判决

  1、确认涉诉中二分之一产权份额属于左某明的遗产。

  2、驳回原告左某青其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就涉诉房屋,系唐某秀与左某明婚姻存续期间购买并取得房屋所有权证,所有权人虽登记为唐某秀一人,但左某明与唐某秀对房屋享有同等份额及权利。左某某虽称该房屋系其出资购买,左某明与唐某秀同意将房屋过户至其名下,但目前左某明已去世,左某某无法提供左某明生前存在同意其借名买房的相关证据,且其虽提供了相关付款票据,但所有购房款支付凭证中记载的付款人均为唐某秀,仅凭借其持有票据及唐某秀的确认不足以对购房款系其全额支付予以认定,因此对于左某某对诉争房屋存在借名买房的事实不能认定,上述房屋仍应确认为唐某秀与左某明的夫妻共同财产,即其二人各享有二分之一份额。

  无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。在左某明去世后,诉争房屋中属于左某明的二分之一份额应作为其遗产由继承人予以继承,唐某秀对该部分份额无权私自处分,唐某秀与左某某作为继承人之一对此应明知,但唐某秀与左某某未经左某明全部继承人一致同意,就涉诉房屋全部房产份额签署存量房屋买卖合同,以买卖的形式将房屋转移至左某某名下,双方亦确认并无实质购房款项的交割,因此左某某受让该房产不能被认定为善意取得,原所有权人有权行使物权追回权,鉴于原权利人左某明已经去世,原告作为其继承人要求将诉争房屋中属于左某明的份额确认为其遗产,理由正当。但就原告要求按照遗产继承确认其享有房屋八分之一份额并由义务人协助过户的请求,系继承法律关系,与本案物权确认不属于同一法律关系,其可待物权关系确认后另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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