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借名买房案件中在法庭上的举证应注意哪些问题?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-28 18:16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告林某凯诉称,盛某斌是我舅舅,因为我没有购房指标,所以盛某斌以其名义帮我购买了涉诉房屋。涉案房屋交易价格66万元,我向毛某支付了房款42万元,剩余24万元由盛某斌支付给毛某。盛某斌支付给毛某的24万元,实际是盛某斌与我母亲继承我姥爷的遗产后,我母亲的份额在盛某斌手中,所以盛某斌用我母亲应该继承的24万元交了涉案房屋的购房款。现盛某斌已将涉案房屋出售,鉴于房价不断上涨,所以我要求盛某斌将卖房款交付于我,现诉至法院,请求法院判决:1、要求二被告向原告支付卖房款120万元;2、诉讼费由二被告承担。

  2、被告辩称

  被告盛某斌辩称:原告与盛某斌之间不存在借名买房关系,涉案房屋购买总价66万元,盛某斌自己本人支付了24万元,剩下42万元是盛某斌向原告借款支付的,该房屋实际付款人应为盛某斌。购房合同为盛某斌与毛某签订,购房手续均为盛某斌办理,房产证办理后也由盛某斌保管,购房后房屋实际使用人也是盛某斌,原告从未在涉案房屋居住,截止起诉原告根本不知道房屋地址及房屋产权转移的情况。原告仅依据盛某斌向其借款42万元就主张是涉案房屋所有人没有任何法律依据。原告要求盛某斌支付卖房款无法律依据,盛某斌出售的是自有房屋,所以该款项与原告无关。请求法院判决驳回原告诉讼请求。

  被告毛某辩称:我在2011年左右将涉诉房屋出售给盛某斌,这个房子我买了10天就卖给了盛某斌。我只与被告盛某斌发生涉案房屋的买卖,原告并不是涉案房屋的购买人,原告只是代盛某斌支付了部分房款。我与盛某斌的房屋买卖在2011年4月,至原告起诉已经超过了诉讼时效。希望法院驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  林某凯于2011年4月14日向毛某转帐42万元的凭证及毛某出具的收条,收条记载如下内容:今收到由林某凯给毛某女士房款肆拾贰万元整。收款人:毛某2014年4月14日。

  毛某表示其将房屋出售给盛某斌,盛某斌说向其外甥借钱,至于林某凯和盛某斌之间的事情其不知道,让林某凯找盛某斌解决问题。

  庭审中,林某凯不能提供其主张的购买房屋的准确信息,亦不能提供借名协议、房屋买卖合同、房屋产权证书、购房款发票、缴纳税费的相关票据。林某凯针对其主张的曾将涉案房屋出租并收取租金、盛某斌从其手中取走房屋产权证书的事实,亦未提交证据加以证明。盛某斌、毛某亦表示不能提供涉案房屋的准确信息及买卖合同、产权证书等文件。

  三、法院判决

  驳回原告林某凯的诉讼请求。

  四、律师点评

  借名买房律师靳双权认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

  在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  林某凯主张其与盛某斌之间存在借名买房的合同关系,盛某斌对此不予认可,林某凯应就其主张的事实尽到必要的举证责任,以证明借名买房关系的存在。

  林某凯主张其于2011年4月借盛某斌的名义购买了房屋,但未能提供该房屋的准确信息,也未提供证据证明双方之间存在借名协议,林某凯虽提供了其和毛某的录音以及刘某的证言,以证明借名买房的事实,但录音中毛某明确表示其将涉案房屋出售给盛某斌,之所以收取林某凯的房款是因盛某斌没有钱,林某凯和盛某斌之间的事情与其无关。针对购房款,林某凯主张66万元购房款为其支付,但其仅提供了支付42万元给毛某的证据,根据双方当事人陈述,另外24万元购房款为盛某斌所付,林某凯主张该24万元为盛某斌保管的其母亲继承的其外公的遗产,但林某凯并未对此主张提交证据加以证明,因此,林某凯主张支付全部购房款的主张,不能采信。林某凯主张其购得涉案房屋后,实际持有该房屋产权证书并收取租金收益,但林某凯并未就此提交证据加以证明。综合上述分析,林某凯虽提供了向毛某支付部分购房款的证据,但并未达到相应的证明标准,由于林某凯未就其诉讼请求所依据的事实尽到必要的举证责任,应承担举证不能的不利后果,对其主张的借名买房关系,无法认定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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