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房产律师靳双权点评一起借名买房合同纠纷案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 15:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年9月,孙海南诉称:我与孙旭为同一单位职工,且为同乡。1993年左右,公司自建一部分房屋作为公司职工宿舍。

  2003年年初,单位进行房改,决定将原有部分职工宿舍出售给单位职工。作为单位职工,孙旭因此享有购买单位房屋权利。孙旭不愿意买房,但是按照单位规定,如果不购买单位房屋,单位将只给个人5000元建房补贴,为此决定将购买单位房屋权利出售。我与孙旭是同乡关系,经协商,我愿意以8000元标准支付给孙旭作为孙旭建房补贴,孙旭决定把购买单位房屋权利出让给我。

  2003年10月3日,我与孙旭签订协议书。协议签订后,我将8000元交付给孙旭,并向单位缴纳了有关购房款及其他费用。2004年1月12日,单位将房产证办理下来后交付给我。我在购买该房屋后,一直在该房居住,直至今日。

  我多次要求孙旭协助办理相关手续,但孙旭拒绝配合。为此,我提出诉讼,请求判令孙旭协助我办理房屋产权证并将该房屋所有权过户至我名下;案件受理费由孙旭承担。

  2、被告辩称

  孙旭辩称:房屋归我所有。我与孙海南签订的协议书是对购房权的交易,而不是房屋买卖。而且该协议并没有实际履行,孙海南没有支付协议约定的8000元,且以我名义购房。故孙海南以协议主张权利没有任何事实和法律依据,请求驳回孙海南的诉讼请求。

  二、法院查明

  孙海南与孙旭同为某公司职工。2003年10月3日,孙旭(甲方)与孙海南(乙方)签订《协议书》,内容为:因甲方愿把购房权让给乙方购买,为了子孙后代,双方特定如下协议:1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方,不管今后房子如何变化,都不能返回,把房产权要回,子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到购房权后,上交各种款项,并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责,子孙后代同样如此。3.此协议一式三份,甲乙双方务1份,1份由证明人老乡杨海贝保留。4.协议自甲乙双方、证明人签字之日起生效。房屋于2004年1月12日办理房屋所有权证书,房屋所有权人登记为孙旭,孙海南对该房屋居住使用至今,并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。

  审理中,孙海南明确诉讼请求,要求判令孙旭协助其办理房屋的产权变更登记手续,并表明在办理产权变更登记手续过程中所需税费由其负担。

  三、法院判决

  1、一审判决

  孙旭协助孙海南办理房屋产权变更登记手续,在办理产权变更登记手续过程中所需费用,由孙海南负担。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案有如下焦点问题需要明确和认定:

  第一,孙旭与孙海南签订的《协议书》合法有效。

  2003年10月,孙旭(甲方)与孙海南(乙方)签订的《协议书》,系双方的真实意思表示,房屋为普通的成本价购买的房屋,该《协议书》未违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不损害社会公共利益,因此,该《协议书》应为合法有效,签约双方均应诚信守约。

  第二,孙旭与孙海南之间的法律关系为借名买房关系。

  2003年10月孙旭(甲方)与孙海南(乙方)签订的《协议书》主要内容为:“1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方,不管今后房子如何变化,都不能返回,把房产权要回,子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局一公司的购房权后,利行上交各种款项,并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责,子孙后代同样如此。”根据《协议书》约定的内容,以及后续孙海南交纳房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋并支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况,法院可以认定孙海南与孙旭之间存在借名买房关系。

  第四、孙旭与孙海南签订的《协议书》已经履行。

  孙海南与孙旭对于《协议书》中约定的8000元是否交付存有争议,孙海南主张在签订《协议书》后已经以现金形式交付孙旭,但确实未提供充分证据予以证明。孙旭否认从孙海南处收到了8000元,但孙旭也未提供有效证据证明其在《协议书》签订后至今的十余年中曾向孙海南主张过该项权利,孙旭对于该8000元交付的否认也不符合常理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

  律师认为,孙海南与孙旭属于借名买房关系,孙海南支付了购房款项以及后续与房屋居住使用相关的费用,已经履行了《协议书》约定的主要义务。孙旭协助孙海南办理房屋产权变更登记手续,属于《协议书》的附随义务。孙海南履行了《协议书》的主要义务后,即有权要求孙旭履行协助孙海南办理房屋产权变更登记手续这一附随义务。

  律师认为,在合同履行过程中,签约双方基于合同的约定可以主张相应的权利和行使相应的抗辩权,但是,该项权利的行使也不得超过合理期限。假使孙海南确实至今未支付孙旭《协议书》约定的8000元,孙旭也不能基于此对抗孙海南要求协助办理房屋产权变更登记手续的请求。

  同时,需要指出的是,本案中双方当事人均未对8000元提出明确的诉讼请求,因此本案对该8000元的问题不予处理。关于8000元款项的支付问题,孙海南与孙旭可以协商解决,或者另行提起诉讼解决该争议问题。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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