北京房产律师——借名买房纠纷中没有购房资格可以主张返还价款吗

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　　一、原告诉称
　　原告郭一诉称：被告周二曾因外祖父的房屋拆迁而取得购买经济适用住房的指标，后因被告周二无力购买，原告郭一为保留家庭福利，用被告周二名义购买经济适用住房，并居住至今。后因房价上涨过快，双方因此产生纠纷并于2011年至2012年间诉讼于人民法院及第一中级人民法院，现有判决书为证。由于涉案房屋一直由原告郭一装修、维护，并且房屋价值已升值数倍，被告周二却拒不返还房屋价值款，经原告与之协商多次未果，被告周二还故意破坏现有房屋装修价值，故原告无奈诉至法院，恳请贵院依法判令：1、请求人民法院判令被告返还位于某号的房款及相关费用354490.75元;2、要求被告返还房屋增值的利益1592247.4元;3、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告周二辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、本案被告具有经济适用房的购买资格。2、本案违反经济适用住房管理的相关政策而导致法律行为无效的责任在被答辩人，被答辩人应该承担主要责任。被答辩人在利用自己的指标购买了一套经济适用房后主动提出借答辩人名义再购买一套经济适用房，被答辩人明知借他人名义购买经济适用房是违反关于经济适用房管理相关规定的，但是为了能以低廉的价格购买房屋，甘愿冒风险出资购买，后该借名行为因违法被确认无效，被答辩人应当承担主要责任。3、被答辩人要求被告赔偿的数额没有事实和法律依据。借名法律行为无效后法院判决房屋归答辩人所有，答辩人仅同意返还被答辩人支付的购房款以及合理的利息，关于房屋装修部分的损失应当按照现值且考虑双方的责任来分担，答辩人要求的房屋增值损失没有法律依据。另外，被答辩人已经享受了一套经济适用房，本案中，如支持被答辩人获得巨额的补偿，无异于被答辩人违反政策利用保障住房获取巨额利益。该房屋虽然判归答辩人所有，但是该房屋也只是满足答辩人自住，答辩人也没有因此获得巨额利益，该房屋如要实现货币价值，还应向政府交纳一笔数额不菲的综合地价款和个人所得税。综上所述，请求法庭查明事实，依法作出判决。
　　三、本院查明
　　经审理查明：原告郭一与被告周二系表姐弟关系。2006年，周二因其外祖父的房屋拆迁而取得购买经济适用住房的指标，后因资金不足，郭一借用周二的名义购买了经济适用住房。2006年12月31日，周二与房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定由周二购买位于某号房屋一套，合同总价款为339756.5元。房屋交付后，郭一对房屋进行了装修，并实际居住至今。2008年11月17日，住房和城乡建设委员会核发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为周二，房屋性质为经济适用住房。2010年11月12日，住房和城乡建设委员会又向周二补发了房屋所有权证。
　　另查，2011年12月8日，人民法院依法作出民事判决书，判决被告郭一借用原告周二的名义购买位于某号房屋的民事行为无效。后郭一不服，提起上诉，2012年3月20日，第一中级人民法院依法作出判决书，判决驳回郭一的上诉，维持原判。
　　再查，郭一为涉案房屋交纳了购房款342883.5元，契税5143.25元，印花税171元，证照费5元，经济适用房综合地价款6288元，被告周二表示认可。
　　四、裁判结果
　　一、被告周二于本判决生效后十日内返还原告郭一购房款、契税、印花税、证照费、经济适用房综合地价款共计三十五万四千四百九十元七角五分;
　　二、被告周二于本判决生效后十日内给付原告郭一房屋增值补偿金一百二十五万五千三百一十六元四角七分;
　　三、驳回原告郭一的其它诉讼请求。
　　五、律师点评
　　经济适用住房是政府提供政策优惠，是具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，原告因不具备购买经济适用住房的条件，而借用被告的名义购买经济适用住房，其行为已经被确认为无效民事行为。因此原告因购买该房屋所支出的购房款、契税、印花税、证照费、经济适用房综合地价款，被告应当予以返还。对于该借名买房民事行为的无效，原、被告双方均有过错，考虑到原告支付了全部购房款及相关费用等因素，被告应对该民事行为的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，被告应按照其过错程度给予原告相应的补偿，补偿数额由根据房地产评估报告、原告支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项费用等相关因素酌情予以确定。关于房屋价格鉴定基准日的确定，认为，2012年3月20日，第一中级人民法院依法作出判决书，确认了原告与被告之间的借名买房民事行为无效，因此，在此时已经享有要求对方赔偿损失的权利，故房屋价格鉴定的基准日应确定为2012年3月20日。