房产律师 ——解析借名买房后返还购房款案件

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　　一、原告诉称
　　原告钟一、白二、白三起诉称：原告钟一和丈夫白二有三个女儿，分别是原告白二、白三及被告白四，白二于2011年5月13日去世，未留遗嘱。白二生前自有住房一套， 2003年，白二获悉房屋将被拆迁，便决定另购住房一套，同年7月，白二购买了房地产开发有限公司开发的诉争房屋，但因贷款资格问题，以被告的名义签订了诉争房屋的买卖合同诉争房屋由原告白二与母亲钟一共同居住。2011年8月，开发商通知住户，诉争房屋开始办理房产证，当原告钟一、白二向被告白二提出办理房产证时，遭到被告白二的拒绝，原告认为，诉争房屋系白二出资首付款购买，由原告白二偿还贷款，并实际由白二、钟一及白二共同居住，诉争房屋应属于白二和原告钟一及白二的共同财产，白二去世后，在未留有遗嘱的情况下，白二对涉案房屋的所有的份额应作为白二的遗产由其法定继承人继承，其中被告白二已从原告白二处获得了相应补偿，并承诺放弃诉争房屋的相关权益，诉争房屋有关白二的遗产部分应由原告共同继承。原告为了维护合法权益，起诉至法院。诉讼请求：1、确认房屋为原告钟一、白二(已故)、白三的共同财产;2、判令白二对房屋享有的份额由原告钟一、白二和白三共同继承，并确定各自继承份额;3、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告白三答辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，诉争房屋是以白二个人名义申请的经济适用房，所有的房款都是由白二自己支付，2006年4月10日的协议书，并没有实际履行，而且约定明显显失公平，协议书对房屋的约定是担保的性质，法律禁止这种情况下的约定。从协议书内容看，白二对白三是房屋的所有权人的身份没有异议。诉争房屋是经济适用房，符合一定条件才可以获得购房资格，白二没有办理经济适用房的申请手续，白二没有权利直接将房屋的产权人变更。2003年7月14日，白二与开发商签订购房合同，合同约定，以现金方式支付首付款，被告支付首付款的时间是2003年7月，根据原告提供的拆迁协议，该货币补偿协议是2004年签订的，首付款不可能出自拆迁款，偿还尚未贷款也不可能出自拆迁款，被告按月偿还银行贷款。
　　三、本院查明
　　白二与钟一系夫妻关系，二人育有三个子女，白二于2011年5月13日去世。2003年7月14日，出卖人房地产开发有限公司与买受人白四签订《商品房买卖合同》，白四购买位于a号房屋，该商品房合同约定建筑面积共128.07平方米，该商品房总购房金额为413660元，合同附件四合同补充协议第二条约定，买受人按商业贷款方式按期付款，其中约定：买受人于本合同签订后10日内向出卖人支付本合同总价款的约20%，即83666元整，其中含定金10000元。买受人于本合同预售登记完成后40日内负责办理完商业贷款手续，交付本合同价款的余款330000元。原告同时提交白二与钟一申请北京市经济适用住房购买资格的审核表，主张因贷款资格问题，房屋买卖合同以白二的名义签订，购房合同、首付款发票由原告持有，实际房屋由白二购买。被告对此不认可，在白二在世时，因办理房屋的有关手续，将首付款凭证等给付白二。原、被告均确认商品房买卖合同中的房屋即为诉争房屋。
　　四、裁判结果
　　驳回钟一的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　本案争议焦点为房屋所有权争议，现三原告主张诉争房屋属共有的诉讼请求中，主张白二与白三之间存在借名买房合同关系，白二对诉争房屋享有所有权，但由于白二在原告起诉之前已经去世，故应依法发生继承，且白二已经通过签订协议并履行完毕的方式取得诉争房屋的所有权，因此，要求确认诉争房屋为三原告所有。
　　原告主张白二与白三之间存在借名买卖关系，认为，借名买房系指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下，借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中，原告虽持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等，但自认白二对诉争房屋亦支付了部分首付款和按揭贷款，因此，原告所自认的该事实不符合借名买房应由实际卖房人进行出资的构成要件。原告取得拆迁款的时间系在诉争房屋首付款支付之后，对原告主张诉争房屋首付款系原告使用拆迁款出资的事实无法认定，原告提交的减免契税证明仅能证明诉争房屋使用了相应的契税减免的优惠政策，不能证明诉争房屋的实际出资为白二。综合以上分析，依据现有证据，无法认定白二与白三之间存在借名买房关系。对于白二与白三所签协议书，白二对该协议书中诉争房屋具有担保性质为由对协议的效力提出异议，且即使该协议合法有效，根据现有证据，亦无法证明白二已按该协议书履行了全部义务，因此，对于原告以该协议主张诉争房屋为原告所有的请求，无法支持。结合以上分析，根据现有证据，三原告主张的诉讼请求无事实及法律依据，对此不予支持。