北京房产律师——如何区分借名买房和共同出资购房

北京房产律师靳双权团队，专注房产纠纷15余年，办理大量房产买卖，二手买卖纠纷，离婚房产分割，继承房产纠纷，拆迁房产纠纷。经验丰富，值得信赖。
　　一、原告诉称
　　原告魏一诉称：原告因有房屋在2000年拆迁，后利用拆迁房屋补偿款购买了涉诉房屋。购房款由原告支付，且房屋购买后一直由原告居住使用，房屋所有权证书亦保留在原告手中。2011年10月22日，被告谢二给原告出具一份“说明”，该“说明”中明确说明原告为涉案房屋支付购房款，实际所有权归属原告。原告现年近九十，住在福利院中，生活、医疗费用极高，所以欲出售房屋，可被告不予配合。依据相关法律规定，虽然涉案房屋登记在被告名下，但购房款由原告支付且涉案房屋亦由原告占有使用，所以涉案房屋的所有权应属原告。原告对自己财产有完全的处分权，由于被告的不配合致使原告生活极为困难，原告无奈之下，诉至我院，请求判令：1、被告协助将a房屋过户到原告魏一名下;2、被告承担本案全部诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告谢二辩称：我不同意原告的诉讼请求。我认可房屋由原告出资装修，购买后也一直由原告居住，但原告并非全款出资购买涉案房屋，我也曾出资三万元。我当时写“说明”只是为了让原告安心，“说明”的内容并非都是真实的。如果确如原告所说是为了让她能够享受单位住房补贴而用我的名字购买涉案房屋，为什么在其单位住房补贴已经下发后原告迟迟未想到过户。且购买房屋时原告就跟我说她百年之内房子由她居住，她百年之后房子归我。现在原告要过户，是背后有人指使，并非原告本意。如果原告生活上、医疗上缺钱，我作为儿子可以给原告钱，不希望原告起诉我。关于房产的归属问题，应当以国家登记的为准。我履行了自己的承诺，一直让原告居住涉案房屋，现在原告要过户，我不同意。
　　三、本院查明
　　经审理查明：原告魏一与被告谢二系母子关系，被告谢二与被告施三系夫妻关系。被告谢二。2000年，位于a号的房屋拆迁，原告魏一获拆迁款251816.5元，被告谢二获拆迁款195200元。2003年4月22日，被告谢二与案外人韩四签订房屋买卖合同，由被告谢二购买韩四所有的位于a号房屋，并于2003年4月24日办理了房屋所有权转移登记手续，登记所有权人为被告谢二。该房屋购买后，原告魏一出资装修并一直居住，其搬去养老院后，房屋一直处于闲置状态。原告魏一持有该房屋所有权证原件。2011年10月22日，被告谢二书写“说明”，主要内容为：“在购买郁花园一里房产时，魏一是无房户，可享受单位房屋补助款，如果魏一拆迁购房，将影响魏一房补发放金额，所以在魏一单位未给发放房补的情况，为不损失房补款，在购买房产时用的是谢泼得的名称，但实际出钱人、实际使用人是魏一，实际所有人也是魏一。”
　　四、裁判结果
　　被告谢二、被告施三于本判决生效后十日内协助原告魏一到房屋主管部门将a房屋产权证过户至原告魏一名下。
　　五、律师点评
　　根据法律规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。原告魏一为证明自己是涉案房屋的实际所有人，提供了被告谢二亲笔书写的“说明”。根据“说明”所载内容，涉案房屋系原告魏一出资、使用和实际所有。对此，在没有证据证明被告谢二系受胁迫、欺诈，且无其他相反证据对“说明”内容予以推翻的情况下，“说明”的内容应当能够表明被告谢二本人的真实意思。被告施三辩称：涉案房屋系夫妻共同财产，被告谢二书写“说明”属于对夫妻共同财产的无权处分行为，应属无效。对此，认为，无论涉案房屋是否为夫妻共同财产，被告谢二书写“说明”的行为并非对涉案房屋的处分行为，而是一种情况说明，不能因此认定“说明”无效，对“说明”真实性的认定应当结合本案的证据及当事人陈述综合确定。被告谢二抗辩称：其书写“说明”是为了让原告魏一安心。该项抗辩亦不能构成“说明”无效的法定理由。被告谢二还辩称：原告魏一并未全款出资，其也曾出资三万元。但其提交的银行卡业务回单并不能直接证明所取款项实际用于购买涉案房屋，不足以推翻“说明”中关于原告魏一为实际出钱人的陈述。故，对“说明”的真实性，予以认可;对“说明”所载的内容，予以采纳。
　　根据已查明的事实和当事人的当庭陈述，涉案房屋系以被告谢二名义购买，实际出资人及使用人均为原告魏一，确认原告魏一与被告谢二之间存在借名买房合同关系，涉案房屋实际所有权人为原告魏一。现原告魏一要求被告谢二、被告施三协助办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告谢二抗辩称其因被借用名义购买房屋而丧失购买优惠房的指标，但其并未丧失购买房屋的资格，且双方借名买房的协议系双方自主决定，被告谢二作为完全行为能力人，应对自己的行为具有完全的认知和判断能力，双方亦未就此进行相关约定，故对该项抗辩，不予采信。