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借名买房纠纷时,是否根据实际房屋使用者判断房屋所有权归属?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-20 16:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某诉称:周某乙是周某的儿子、是周某丙的父亲,周某丙是周某乙的独生子。周某乙是我的发小、同学、好朋友,周某乙于2000年与妻子离异后没再婚娶。周某乙于2009年4月死亡。我于2004年借周某乙名义参加法院委托对(以下简称涉诉房屋)的拍卖会并竞买成功。拍卖成交后,我按法院规定支付拍卖成交款,将拍卖款足额汇入法院指定账户,办理完成了周某乙名字房屋产权证书。周某乙为了原告便于借名,长期将其户口本、身份证、离婚裁定书等原件均交由我进行使用,同时周某乙对上述房屋作出权属声明,证明是由我出资,一切手续我自行办理。一切费用我自行承担,房屋权属归我,房屋过户时周某乙自愿配合。周某乙没有进入使用过该房屋综上所述,依据《合同法》、《物权法》及北京高院指导意见等相关法律规定,向法院主张对位于北京市昌平区某房屋所有权进行权利确认,并依法由周某、周某丙为我办理房屋过户登记手续。我认为本案是一个借名买房,我借周某乙的名字买房。为了便于借名买房及办理手续,周某乙长期将身份证、户口本、离婚调解书原件放于我处保管使用,周某乙本人也出具了权属声明,认可借名买房事宜,房屋所有权归我所有,经鉴定公司鉴定说明上签字为周某乙亲笔签名。周某乙从未进入使用过涉案房屋,也没有对涉案房屋提出过任何权利要求。2003年5月27日某拍卖公司对涉案房屋进行委托拍卖,我借周某乙名字经拍卖取得了涉案房屋的拍卖确认书,也支付了相应的拍卖款。涉案房屋的测绘手续、契税及办产权证的整套手续都是我办理的。周某乙给了我全权委托和权属声明。现起诉请求:1.周某、周某丙为我办理房屋过户登记手续;2.由周某、周某丙承担本案诉讼费。

  2、被告辩称

  周某和周某丙辩称: 杨某与周某乙之间不存在借名买房合同,也不存在借名买房的事实。我认为周某乙的声明是虚假的,涉案房屋在之前双方有过多次诉讼,开始的时候杨某没有拿出过这份声明,后来才拿出来。现不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  周某系周某乙之父,周某丙系周某乙之子。周某乙与郭某 于2000年3月9日离婚,后周某乙未再婚,于2009年4月25日因病死亡。周某乙的第一顺序继承人现为周某、周某丙。杨某与张某系夫妻关系,二人婚姻关系存续,二人均为某拍卖有限公司的股东,杨某为该公司工作人员。2009年6月26日,某拍卖有限公司申请变更登记,将董事成员变更为董某、张某、杨某。2011年10月14日,北京市工商行政管理局海淀分局准予某拍卖公司注销登记的申请。

  2002年5月28日,河北省某县人民法院依法查封了被执行人河北某设备制造有限公司法定代表人王某在申请执行人中国农业银行某支行处抵押财产,即涉诉房屋。该院委托北京某资产评估有限责任公司对该房产进行评估,并支付了北京某资产评估有限责任公司评估费共计8897元,后又委托某拍卖有限公司对该房产进行拍卖,经过几次拍卖,最后以101万元的价格,由杨某以周某乙的名义竞买成功。

  2003年11月13日,杨某向某拍卖有限公司交付拍卖保证金现金220万元,该公司将笔保证金现金存入中国民生银行账户。当日,该公司向杨某出具了交付保证金220万的财务收据。

  2004年1月8日,北京某物业管理有限公司财务部向河北省某县人民法院执行庭长出具了涉诉房屋前业主王某欠费明细表,该明细中明确了该业主于1998年1月1日至2004年1月8日期间拖欠的管理费、电费,冷水费、热水费,供暖费等共计75579元。

  2004年1月9日,某拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省某财政集中支付中心汇款875024元,汇款用途为拍卖款。

  2004年1月9日,河北省某人民法院向某拍卖有限公司支付拍卖佣金50500元。

  2004年3月22日,河北省某人民法院作出民事裁定书,裁定将涉诉房屋的所有权及相应的土地使用权归买受人周某乙所有,周某乙持该裁定书在30日内到房屋产权所在地房地产管理部门(或土地管理部门)办理产权过户手续。

  2004年5月,杨某代周某乙与某拍卖有限公司签订《房屋交接清单》正式办理房屋交接手续,该公司将涉诉房屋钥匙一把交付给周某乙。

  2005年12月1日,河北省某人民法院民事裁定书,该裁定书载明该院委托了某拍卖有限公司将被执行人王某所有的涉诉房屋予以拍卖,拍卖成交后所得款项101万已经汇到该院875024元,扣除评估费、拍卖佣金59397元,剩余75579元,尚存放于某拍卖有限公司,该裁定的内容为:“将存放在北京市某拍卖有限公司被执行人王某别墅拍卖所得款75579元提取到某人民法院。”

  2006年11月14日,某拍卖有限公司通过中国民生银行电汇方式向河北省某人民法院汇款75579元。

  2007年9月6日,杨某以周某乙的名义缴纳了涉诉房屋30300元契税,该契税完税凭证原件由杨某掌管。

  2007年9月19日,周某乙取得涉诉房屋的所有权证书,该房产证书的原件在杨某处保管。杨某处还保管有周某乙的户口簿,身份证、离婚调解书等原件。该涉诉房屋一直由杨某实际控制。

  2009年5月21日,北京市长安公证处出具公证书载明:“兹证明周某乙于二〇〇九年五月二十一日来到我处,在我的面前,在前面的《授权委托书》上签名。”《授权委托》的内容为委托王某乙出售涉案房屋。

  2009年5月22日,王某乙以周某乙委托代理人的名义与张某签订了《存量房屋买卖合》,该合同约定周某乙以897300元的价格将涉诉房屋出售给张某。

  2012年5月23日,张某(出卖人)与案外人董某(买受人)的委托代理人刘某签订《存量房屋买卖合同》,合同约定张某将涉诉房屋出卖给董某,房屋面积为266.5平方米,房屋成交价格为1320000元。当日,张某协助董某办理了涉案房屋的产权过户续。

  2012年5月24日,北京市长安公证处出具决定,该载明:“二〇〇九年五月二十一日我处出具了公证书,内容为委托书公证。经查办理该委托书公证的申请人并非权利人本人。根据《中华人民共和国公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的规定,我处决定撤销该公证书。该公证书自始无效。同时,我处保留追究相关人员法律责任的权利。”

  2013年7月,北京市昌平区人民法院依法民事判决书,认定王某乙代理周某乙与张某于2009年5月22日签订的《存量房屋买卖合同》无效。张某、王某乙对该判决不服上诉到北京市第一中级人民法院,后于2013年11月撤回上诉。

  2013年,杨某向北京市昌平区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉周某、周某丙、张某。2013年11月25日,北京市昌平区人民法院作出了民事判决书,以房屋所有权已经登记在案外人董某名下,而杨某不同意追加董某为被告为由,驳回了杨某的诉讼请求。杨某不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉。在上诉期间,杨某撤回了上诉,北京市第一中级人民法院于2014年3月26日作出民事裁定书,裁定准许上诉人杨某撤回上诉,双方均按原审判决执行。

  2014年,杨某又向北京市昌平区人民法院以所有权确认纠纷为由起诉周某、周某丙、张某、董某,请求确认涉诉房屋所有权归其所有。2014年8月11日,北京市昌平区人民法院作出了民事判决书,以董某是通过买卖的形式取得了房屋所有权为由驳回了杨某的诉讼请求。杨某不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉,在上诉期间,杨某撤回了上诉。北京市第一中级人民法院于2015年1月13日作出了民事裁定书,裁定准许上诉人杨某撤回上诉。

  2014年,周某、周某丙向北京市昌平区人民法院以确认合同无效纠纷为由起诉张某、董某,请求确认张某与董某签订的涉诉房屋买卖合同无效,请求判令张某、董某将涉诉房屋恢复登记至周某、周某丙名下。该院经审理后作出了民事判决,该院认为,张某与董某恶意串通转让房屋的行为,损害了周某乙的合法权益,双方签订的存量房屋买卖合同,应为无效。因为之前民事判决书依法确认案外人王某乙代理周某乙与张某于2009年5月22日签订的《存量房买卖合同》无效,而本案中,张某与董某签订的《存量房屋买卖合同》亦为无效,而且死者周某乙的第一顺序继承人只有周某、周某丙,故二人要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求,于法有据,予以支持。该判决内容如下:“一、确认张某与董某的委托代理人刘某,于二〇一五年五月二十三日签订的的存量房屋买卖合同无效。二、董某于本判决生效后七日内协助周某、周某丙办理位于北京市昌平区涉诉房屋的过户手续,将房屋登记恢复到周某、周某丙名下。”张某不服该判决,向北京市第一中级人民法院提起了上诉。该院审理后于2015年6月3日民事判决书,驳回上诉,维持原判。

  2015年,杨某以其与周某乙系借名买房为由,向本院起诉周某、周某丙,要求二人将涉诉房屋过户到其名下。诉讼中,杨某向本院提出了财产保全申请,要求查封涉诉房屋,并提供了相应的担保。经本院审查后,于2015年5月11日依法作出民事裁定书,裁定查封周某、周某丙名下位于昌平区北某房屋。本院将查封手续送达北京市昌平区不动产登记事务中心,因涉诉房屋尚未恢复登记至周某、周某丙名下,该房屋现产权人为董某,该中心答复称,北京市昌平区人民法院作出裁定,要求对该房屋“暂缓办理过户到周某、周某丙名下”,故对该种情形,无法查封。此外,周某、周某丙在收到本院送达的应诉手续后,对本案提出了管辖异议申请,后又向本院申请撤回了管辖异议的申请。

  另查,2013年11月12日,杨某委托北京某司法鉴定中心进行笔迹鉴定,委托鉴定的内容为:“一、对《房屋权属声明》中声明人处“周某乙”签名笔迹与提供的样本上“周某乙”签名笔迹是否为同一人书写进行鉴定;二,《房屋权属声明》中文字的形成时间。该鉴定中心于2013年11月18日出具了某司鉴2013文书鉴字意见书,该鉴定书中记载的鉴定材料“检材”为2007年3月30日《房屋权属声明》原件,“样本”为2005年11月17日公证书三份原件,“鉴定意见”的内容为:一、《房屋权属声明》中声明人处“周某乙”签名笔迹与提供的样本上“周某乙”签名笔迹是同一人手写的。二、《房屋权属声明》具体形成时间无法确定。其中,该鉴定意见书的附件中,附署了该检材及样本的复印件,《房屋权属声明》内容为:“位于昌平区某房屋是杨某出全资借我的名购买,房屋所有权属于杨某所有,一切手续均由杨某自行办理,一切费用均由杨某自行承担,需要办理过户时,我自愿配合,特此声明,声明人周某乙,2007年3月30日。”《委托书》的内容为:2005年11月17日,周某乙通过北京市海淀区公证处以公证方式委托杨某作为其合法代理人,代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户手续。代理房屋出租代收租金,代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产证过户手续等一切相关事宜。代理人在代理的权限内所签署的一切有关文件均予以承认。周某乙在该《委托书》委托人处落款签字。本院向北京某司法鉴定中心鉴定人核实在进行鉴定时是否收取过该《房屋权属声明》原件的情况,该鉴定人明确表示的确收取了该原件进行了鉴定。

  再查,中华人民共和国北京第二公证处出具的公证书显示,2004年7月13日,周某乙通过该处向杨某出具《委托书》,该委托书载明:“我于2004年2月购买了坐落在青岛市市南区X户的房产。现我决定出售上述房产,由于工作原因无法亲自办理相关手续,特全权委托杨某女士代我办理该房屋的出售、出租、代收租金、收取售房款、产权变更过户、代交有关税费等事宜。受托人在其代理权限范围内所签署相关法律文件,我均予以认可并自愿承担相关的法律责任。”

  此外,中华人民共和国北京市海淀区公证处出具的公证书显示,2005年11月17日,周某乙通过该处向杨某出具《委托书》,该委托书载明:“根据北京市海淀区人民法院强制执行裁定书裁定将北京某房地产开发有限公司所有的位于北京市东城区某房屋,原登记在许某名下,北京市内销商品房预售契约编号为X过户到我名下。现因我不能亲自办理相关事宜,现委托杨某为我的合法代理人。代理协调法院及房管局、土地局之间办理房地产产权过户事宜。代理房屋出租代收租金。代理房屋出售签订房屋买卖合同、代收房款、办理房产过户手续等一切相关事理人在代理的权限内所签署的一切有关文件我均予以承认。”

  庭审中,本院向周某、周某丙询问周某乙生前的工作及收入情况,其表示周某乙生前系普通工薪阶层人员。周某、周某丙未进一步向本院提交周某乙具有购买若干套房产的购买能力的证据,以及任何有关其购买涉诉房屋的资金来源、支付购房款、缴纳相关税收及实际使用房屋等证据,以佐证其实际出资购买及实际控制涉诉房屋的情况。

  三、法院判决

  待昌平区涉诉房屋恢复登记至被告周某、周某丙名下且本判决生效后七日内,被告周某、周某丙配合将该房屋的产权登记过户到原告杨某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。

  本案中,虽然杨某未向法院提交有关涉诉房屋的《房屋权属声明》原件,但是从北京某司法鉴定中心的鉴定文书中可以确认该《房屋权属声明》原件的确存在,而且该鉴定文书确认《房屋权属声明》上的“周某乙”签名,与某公证书上“周某乙”的签名是同一人书写,该公证书上的签名系由周某乙本人到公证处签名并由公证机关公证,在无相反证据的情况下,由此可以证明该份《房屋权属声明》是由周某乙本人签署,进而可以认定该《房屋权属声明》中签署的内容系周某乙本人的真实意思,周某乙在该《房屋权属声明》中明确表示杨某与周某乙之间就涉诉房屋系借名买房关系。

  此外,从周某乙通过公证方式向杨某出具的公证委托书内容表明,杨某实际办理了涉诉房屋有关的一切事宜和手续,周某乙并没有实际参与,而且任何与杨某之间存在就多套房屋均全权委托杨某办理相关事宜的交易习惯。此外,杨某不但保管和掌控了购房资金来源证明、契税完税凭证、入住手续证明、物业缴费凭证、房屋钥匙、房屋产权证等重要原件,周某乙还将身份证原件,户口本原件,离婚协议书等重要的个人身份证明原件均交由杨某保管并使用。按照一般常理而言,这些重要凭证应由实际购房权利人自行保管,但周某乙并未实际保管和掌控,而且作为工薪收入阶层的周某乙,却能在时间间隔较短的时段连续购买若干套房产,这些情况都明显不符合常理。但是,周某、周某丙却没有提供任何证据证明周某乙实际履行了购房人的义务,或者实际行使了买房人的权利,既没有提交证据证明周某乙对买房有任何的出资及完税,也未能提交证据证明周某乙在购房之后对房屋有任何的实际控制,周某、周某丙在杨某提交前述证据之后并未举出充分的证据否定借名买房关系的存在。因此,杨某实际履行了涉诉房屋买卖关系中买受人购房出资及完税的主要义务,并实际接受了合同的履行和实际行使了交易完成后房屋所有权人的主要权利,其中包括办理入住、办理过户登记手续及掌管产权登记证书原件、缴纳房屋使用期间的物业费用,掌管房屋钥匙并实际控制房屋。综上,杨某向法院提交的证明双方存在借名买房关系的前述证据,属于优势证据,故应该对杨某称其与周某乙之间系借名买房关系的主张予以采信。

  鉴于杨某与周某乙之间的借名买房关系属于双方当事人真实的意思表示,且并不违反影响合同效力的效力性强制规定,该合同合法有效。虽然我国拍卖法第22条规定:“拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动,并不得委托他人代为竞买人”,第62条规定:“拍卖人及其工作人员违反本法第二十二条的规定,参与竞买或者委托他人代为竞买的,由工商行政管理部门对拍卖人给予警告,可以处拍卖佣金一倍以上五倍以下的罚款,情节严重的,吊销营业执照。”杨某作为拍卖公司工作人员,以周某乙名义参与竞买的行为,违反了拍卖法的上述规定,但是上述规定属于管理性规定,产生的法律效果属于行政处罚的范畴,其既不影响涉诉房屋买卖合同的效力,也不影响杨某与周某乙之间借名买房合同的效力,故该规定并不属于影响合同效力的效力性强制规定。有鉴于此,涉诉房屋权虽然登记在周某乙名下,但是杨某与周某乙之间存在借名买房合意,且杨某实际享有该房屋的权益,故周某乙有义务配合杨某将房屋所有权过户登记至杨某名下。由于周某乙已经去世,所以周某乙承担的该义务应由其继承人继受,且生效判决已经判定涉诉房屋的产权登记恢复至周某、周某丙名下且该二人已经申请执行。现在杨某作为借名人,依据其与作为出名人的周某乙之间的合意,要求周某乙的第一顺位继承人周某、周某丙办理涉诉房屋所有权转移登记的理由正当,故应当依法予以支持。同时,考虑到杨某违反拍卖法有关管理性规定实施了涉诉的借名买房行为,并由此引发了本案诉讼,故本案的诉讼费应由杨某负担。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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