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未签订书面协议的借名买房之法律风险

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-06 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  李某诉称:我在1995年借用“张某科”名义购买了位于北京市海淀区某街201室房屋一套,是我全款出资,是典型的借名买房。张某科生前是X大学职工,已于1996年4月去世,其妻苏某皖于1976年去世,二人有一子一女,即张某平、张某利。张某利是我妻子,李宁宁是我们夫妻的养女。张某利于1998年去世。1982年我与张某利婚后一直赡养张某科并为其养老送终。1995年房改时,学校告知我必须以张某科的名义购买,我根据学校要求以张某科名义购买并支付了全部购房款。我与张某平在1995年11月22日签署书面协议,双方确认201室房屋是我们夫妇借用张某科名义购买,且我出资。201室房屋自购买一直是我居住使用至今。虽然我与张某科之间无借名买房的合同,但是实际上的借名买房关系。诉讼请求:判令张某平、刘某、李宁宁协助我将北京市海淀区X街201室房屋过户至我名下。

  二、被告辩称

  张某平、刘某辩称,请求法院驳回李某的诉讼请求。房屋是基于张某科的资质购买的,虽然钱款是李某出的,但房屋实质应为张某科所有。李某和张某平签订的协议是损害刘某的利益,因此该协议是无效的;协议是以照顾好张某利和张某科为前提的,但是李某并未做到,因此该协议是无效的。

  李宁宁辩称,同意李某的意见。

  三、审理查明

  张某科与苏某皖是夫妻,婚后生有一子一女,即张某平和张某利。苏某皖于1976年死亡,张某科于1996年4月死亡,二人生前均无遗嘱。张某科与苏某皖另有一养女刘某。张某利与李某系夫妻,婚后收养一女李云灿。张某利于1998年死亡,生前无遗嘱。

  1995年,李某向北京X学校申请购买201室,该学校回复:“李某同志,根据我校房改有关规定,经研究:你现住的房子只能以张某科的名义购买。”1995年4月25日,李某以“张某科”名义与北京X学校签订房屋买卖契约,购买201室房屋。李某陆续支付了房款共计14597元。该房屋于1997年8月11日下发房屋所有权证,登记为张某科。

  1995年11月22日,张某平与李某签订《协议书》,内容为:“李某、张某利夫妇的现住房×号只能以张某科的名义购买,鉴此,本房屋购房后的一切有关权利只能有李某、张某利夫妇继承使用。张某科之子张某平及家人、子女自愿放弃本套房屋的继承、使用等一切权力。双方签字张某平、李某1995年11月22日。注:本协议交学校房管部门保存”。

  现该房屋由李某居住使用。

  四、法院判决

  北京市海淀区人民法院判决如下:

  驳回李某的全部诉讼请求。

  五、房地产专业律师靳双权点评

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  本案中,201室房屋所有权证登记的产权人虽为“云常华”,但根据查明的事实以及李某与张某平所签订的《协议书》,双方均认可201室房屋以“张某科”名义购买,故房屋产权人应为张某科。201室房屋购买时虽由李某、张某利夫妇出资,但该房屋登记在张某科名下,应为张某科的个人财产。李某虽主张其与张某科之间为借名买房关系,但双方并未签订书面协议,故对此借名买房不予认可。

  关于张某平与李某所签订的《协议书》,因201室房屋系张某科的个人财产,该协议签订时张某科尚在世,但该协议处分了张某科的财产,且并无张某科养女刘某的签字,故该《协议书》无效。

  综上,李某要求将201室房屋过户至其名下的诉讼请求,缺乏相应的事实与法律依据,故法院无法予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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