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借名购房风险大 借名人举证难度高

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-06 17:48

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告韩某政诉称:当时原告户口在顺义,没办法迁户,所以借用了被告的名字办理了涉案房屋的承租手续。2001年公有房屋出售时,由原告出资购买了涉案房屋,但产权登记在被告名下。涉案房屋的承租、购买等手续均为原告办理,并且原告支付了所有的购买款项及税费,房屋也一直由原告居住、管理,并交纳了日常费用,因此涉案房屋的所有权应归属原告,故提起本次诉讼。诉讼请求:判令位于北京市朝阳区XX南里二区x号楼x层x号房屋归原告所有,被告配合原告将涉案房屋办理登记至原告名下。

  二、被告辩称

  被告韩某科辩称:不同意原告的诉讼请求,涉案房屋登记在我名下,应当归我所有。1998年购买涉案房屋的承租权后,我父亲韩某政就在房屋内居住,我是2003年搬过来的。2003年之前的租金都是原告交纳的,2003年之后的租金都是我交纳的,暖气费是原告交纳的。房改房的时候购房款是我出资的,并且折算了我和爱人的工龄。2016年5月,双方经常因为房屋问题发生争议,所以我就搬出来了。我同意让原告继续在涉案房屋内居住。

  三、审理查明

  原告与吴某宁系夫妻关系,二人育有韩某科、韩某凝、韩某越、韩某瑶四名子女,吴某宁于2016年11月1日去世。

  1998年4月20日,原告、韩某凝(被拆迁人、乙方)共同与北京市朝阳区X拆迁指挥部(拆迁人、甲方)签订《房屋拆迁安置补助协议书》,约定乙方现有家庭在册人口叁人,甲方一次性给付给乙方搬家补助费等各项补助费共计514300元。后原告从上述拆迁补偿款中出资24万元从吴进处购买了涉案房屋的承租权,承租人登记为被告。

  2001年9月20日,被告(买方、乙方)与X公司(卖方、甲方)签订《出售自管公有住宅楼房协议书》,以1999年成本价1485元/平方米出售给乙方,房价款48616元,按购房人夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣。

  2002年1月28日,涉案房屋办理产权证,登记在被告名下。

  经询,双方均认可被告在房改时出资35000元,涉案房屋原由原、被告共同居住,后双方于2016年5月因为房屋问题发生纠纷,被告搬出房屋,现房屋由原告居住使用,房产证及购房票据均在原告处保管。

  四、法院判决

  北京市朝阳区人民法院判决如下:

  驳回原告韩某政的全部诉讼请求。

  五、房地产专业律师靳双权点评

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。原告一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有,不予支持。”该规定系依照法律、司法解释制定的关于如何适用法律的指导意见,可资参照。

  因此,原告应当提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,并证明其与所有权人被告之间存在借名登记的约定。现原告提交的证据仅能证明其对涉案房屋的购买确有部分出资,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,原告应就此承担举证不能的不利后果。综上,对于原告的诉讼请求,应不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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