北京律师 ——拆迁所得安置房能否直接过户到他人名下

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某丽向本院提出诉讼请求：请求判令2015年1月8日三位被告签订的《G小区选房确认协议》无效。
事实和理由：2006年4月7日，李某丽与王某泽登记结婚，2009年11月2日双方签订《离婚协议书》并在昌平区民政局办理离婚登记，依据离婚协议约定：坐落在昌平区单位平房宿舍西二排3号宅院一处双方各占50%份额，占地补偿后补偿款双方各一半。2010年11月10日，王某泽与C公司就位于昌平区3号（即上述单位平房宿舍西二排3号宅院）拆迁补偿及安置签订了《北京市城市房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市城市房屋拆迁安置房认购协议》及《补充协议书》，确认除获得补偿补助奖励费外，可认购一套约70平方米二居室安置房。
2014年原告向贵院提起离婚后财产纠纷诉讼，2014年11月20日经贵院审理作出民事判决书，该判决对拆迁补偿、补助款进行处理；同时该判决“本院认为”部分已经确认“离婚协议约定坐落在北京市昌平区单位平房宿舍西二排3号宅院一处双方各占50%份额，因此在上述房屋被政府依法拆迁安置后，对于拆迁安置权益双方应当各占50%的份额”，“安置房权益暂不予处理，但购买安置房的费用已经交纳，故双方分割涉案房产的拆迁补偿、补助款时应予扣除”。
2016年11月7日，李某丽再次提起离婚后财产纠纷诉讼过程中，经法院调证得知，2015年1月8日，王某泽、张某山与C公司针对上述被拆迁房屋应获得位于北京市昌平区2号安置房签订了《G小区选房确认协议》，该协议约定签署安置房的产权人为张某山。张某山并非被拆迁房屋的公房承租人，也并非拆迁房屋的已购公房产权人，或王某泽或李某丽的家庭成员，显然张某山无权作为被拆迁人或被安置人购买安置房，其自然无权作为安置房的产权人，在未经李某丽同意下，三被告签订的《G小区选房确认协议》显然严重侵犯了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告王某泽辩称：王某泽原名王某超，同意原告的诉讼请求。但该房屋为王某泽个人财产，与原告无关，该房屋系王某泽单位公租房拆迁后自行申请购买的系个人财产。依据原告与王某泽（原名王某超）的离婚协议约定，位于北京市昌平区单位平房宿舍西二排3号宅院（原宿舍）是占地赔偿后补偿款各占一半。该回迁安置房不属于离婚协议约定的内容。
被告张某山辩称：对诉讼请求没有意见。该房子为王某泽的房子，办理入住时我们交了2万元，现在李某丽垫付了，我们同意将房子退还给王某泽，希望王某泽把钱付了。
被告C公司辩称：同意原告的诉讼请求，当时办理选房入住手续时，张某山与王某超签订了承诺书，承诺所选房屋产权人是三代以内直系血亲，现在看两人不存在三代以内直系血亲关系的，以虚假的承诺选房是无效的。
 
本院查明
李某丽与王某超原系夫妻关系，二人于2009年11月2日签订《离婚协议书》并到昌平区民政局登记离婚，《离婚协议书》中约定坐落在昌平区单位平房宿舍西二排3号宅院一处双方各占50%份额，占地赔偿后的补偿款双方各一半，双方还进行了其他约定。
2010年11月10日，王某超（乙方）与C公司（甲方）签订了《北京市城市房屋拆迁货币补偿协议》、《北京市城市房屋拆迁安置房认购协议》和《补充协议书》。
上述协议签订后，拆迁款由王某超领取并实际占有和控制。因王某超领取拆迁款后并未按照《离婚协议书》中的约定进行分割，李某丽以离婚后财产纠纷为案由，将王某超起诉至我院，要求依法分割拆迁利益，我院审理后作出民事判决书，认定李某丽与王某超“在《离婚协议书》中约定坐落在北京市昌平区单位平房宿舍西二排3号宅院双方各占50%的份额，因此在上述房屋被政府依法拆迁安置后，对于拆迁安置房权益双方应当各占50%的份额”，因当时安置房并未分配，且李某丽明确表示待安置房分配后再解决房屋分割问题，故该案对安置房的权益暂不予处理。
2015年1月8日，C公司（甲方）与王某超、张某山（乙方）签订《G小区选房确认协议》，约定根据协议，乙方认购安置房二居室一套，为2号，产权人为张某山。甲方加盖C公司公章，乙方由张某山、王某超签字并捺印。同日，张某山领取2号房屋钥匙。
庭审中，C公司称在签订《选房确认协议》时，张某山、王某超曾向其提供张某山的户口本及身份证复印件，并出具《承诺书》，承诺：本人承诺所选回迁房的产权人为符合政策的拆迁安置人口或被拆迁人的三代以内直系血亲，如按国家政策规定不能将产权证办理在张某山产权人名下，则同意房屋产权仍办理在被拆迁人名下，相关的法律责任由承诺人承担。
王某泽称《选房确认协议》将产权人登记为张某山，是为了防止其继母争抢房屋，但真实产权人仍为自己，具体办理过程由张某山办理，自己并不知情，并坚持认为房屋为自己所有，与李某丽、张某山无关。张某山称自己选房时王某泽确实将房屋给了自己，自己支付2万元入住费，现在同意把房子退给王某泽，但王某泽应将入住费支付给自己，该笔入住费用已由李某丽垫付；李某丽认可曾向张某山垫付入住费2万元，但称该笔费用应由王某泽支付给张某山。经询，张某山与王某泽之间并非三代以内直系血亲；C公司称如果《选房确认协议》被确认无效，己方会和王某超重新签订选房协议。
 
裁判结果
确认王某泽（曾用名王某超）、张某山与C公司于2015年1月8日签订的《G小区选房确认协议》无效。
 
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案《选房确认协议》所选房屋为拆迁后的安置房，其认购产权人应当符合法法律、法规规定和相关政策。
本案中，现有证据并不能证明张某山是符合政策的拆迁安置人口，且其与王某泽并非三代以内直系血亲，故张某山与王某泽向C公司出具的承诺书系虚假承诺；在民事判决书中，法院已经认定李某丽对单位平房宿舍西二排3号宅院的拆迁安置利益占有50%的份额，安置利益理应包含安置房的权益，故张某山、王某泽向C公司出具虚假承诺，与C公司签订《选房确认协议》，将产权人确认为张某山的行为，损害了李某丽的利益，故李某丽请求法院认定张某山、王某泽与C公司签订的《选房确认协议》无效的诉讼请求，予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。C公司称涉案协议被确认无效后，其会和王某泽重新签订协议，不持异议。