违规操作的借名买房协议效力认定——北京房产律师
来源：未知 作者：未知 时间：2018-09-03
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
关阳文诉称：关阳文与关阳武系兄弟，2004年双方口头协议关阳文以关阳武名义购买位于丰台区103号经济适用住房。关阳文支付了全部款项并入住至今。现关阳武反悔，故起诉要求确认双方口头协议借名购买经济适用房无效，并要求关阳武返还购房款157440元、贷款利息5万元、返还公共维修基金3149元、契税2361.6元、个人住房保险费670.80元、抵押登记费400元、产权代办费400元、有线电视入网费300元、律师费336元、入社费120元、建卡费10元、印花税80元、产权证印花税5元、装修费5133元，要求关阳武赔偿房屋升值损失1109040元，诉讼费及评估费均由关阳武负担。
2、被告辩称
关阳武辩称：我与关阳文不存在口头协议，因无钱购买诉争房屋，我特向关阳文借款，双方存在借贷关系，而非借名购买经济适用房。同意返还关阳文为房屋支付的全部款项，不同意其他诉讼请求。
二、法院查明
2004年3月16日，关阳武与北京政华住宅合作社签订《集资建房协议》，约定关阳武以贷款方式购买位于丰台区103号房屋(现地址，以下简称103号房屋)，总房款为157440元，首付款为37440元，其余房款12万元以贷款支付。后关阳武与交通银行北京天坛支行签订了《个人住房抵押贷款合同》。签订合同后，购房的全部款项由关阳文支付，即首付款37440元、公共维修基金3149元、契税2361.6元、个人住房保险费670.80元、抵押登记费400元、产权代办费400元、有线电视入网费300元、律师费336元、入社费120元、建卡费10元、印花税80元及产权证印花税5元。房屋贷款亦由关阳文支付。房屋交付后，关阳文使用该房屋至今。2005年7月18日关阳武取得103号房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。后双方发生纠纷，现关阳文主张双方存在借名购买经济适用房合同关系，关阳武否认，称向关阳文借款购房，为保证偿还借款将房屋交付给关阳文居住，但表示双方对借款数额、利息及还款期限无约定。与103号房屋购房相关的全部合同、交费票据及房屋所有权证均由关阳文持有。现关阳文已偿清全部贷款，共支付贷款本金12万元、利息37390.37元。
关阳文曾就本案争议诉至本院，后撤诉。在该案审理过程中，经关阳文申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对103号房屋进行价值评估，关阳文支付评估费10943.4元，结论为：1、房产价值1266480元;2、装饰装修价值5133.6元。关阳文支付评估费在本案审理中，双方对该评估结论均无异议。现关阳武同意返还关阳文支付的全部款项，但以双方存在借款关系为由拒绝赔偿房屋增值损失。
关阳武曾就103号房屋的返还纠纷诉至本院，现终审已判决实际居住人腾房。
三、法院判决
1、关阳文与关阳武借名购买经济适用房口头合同无效。
2、关阳武于判决生效后七日内返还关阳文首付款、公共维修基金、契税、个人住房保险费、抵押登记费、产权代办费、有线电视入网费、律师费、入社费、建卡费、印花税、产权证印花税、贷款本金、利息、装修费，合计二十万七千七百九十五元七角七分。关阳武于判决生效后七日内赔偿关阳文房屋增值损失六十四万元。关阳武于判决生效后七日内赔偿关阳文评估费损失六千五百六十六元。
3、驳回关阳文的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法订立的合同具有法律约束力。关阳武购买103号经济适用房后，关阳文以关阳武名义支付了全部房款及相关款项，并偿付了全部贷款。103号房屋交付后，自始由关阳文使用。与该房屋相关的合同、票证亦均由关阳文持有。根据上述事实可以认定关阳文借用关阳武名义购买103号房屋，双方存在口头借名购房合同关系。关阳武主张双方系借款关系，但表示双方未就借款数额、借款利息及偿还期限做出约定，因双方缺乏借款关系成立的必要要件，故不予采信。双方违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房，故口头协议应属无效。双方均有一定责任。若关阳武同意返还关阳文为103号房屋支付的全部款项，应当予以支持，并应依照现有房产评估价值，考虑双方责任，依法对房屋增值部分予以分割。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】