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借名购买经适房,借名买房协议被认定为无效,

来源:  作者:  时间:2015-10-30 00:00

 为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双权律师原创,转载请注明。
 
 

        一、案件介绍:
        曹宁宁、刘娇群二人系朋友关系。曹宁宁在2001年获得了经济适用房的购买资格,刘娇群由于是外地户口,由于北京市相关政策限制,无法购买房屋,遂找到曹宁宁商量借曹宁宁的名义购买该经济适用房。由于是朋友,曹宁宁就同意了。双方约定,刘娇群借曹宁宁的名义购买经适房,刘娇群出资首付款10万元,剩余房款30万元以曹宁宁名义办理按揭贷款,待该房屋具备上市交易条件后,办理相关过户手续。
        2001年5月12日,曹宁宁和北京市某房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,刘娇群支付首付款10万元,剩余房款办理了按揭贷款。房屋交付后,刘娇群对该涉案房屋进行装修后入住了该房屋。2002年,涉诉房屋取得房屋所有权证后,相关手续均为刘娇群持有。
        2006年12月22日,曹宁宁出具证明“兹证明刘娇群为单元603号经适房的产权人。因刘娇群没有北京户口,所以以曹宁宁的名义购买的。等国家政策允许时,曹宁宁即刻将603号房屋的产权过户给刘娇群。”
        由于2008年4月8日,北京市出台了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》,通知中确认了2008年4月11日以前签订的经济适用住房买卖合同可以上市交易。得知政策的刘娇群欣喜万分,于是乎准备着过户事宜。之后几年,刘娇群多次找到曹宁宁要求过户,但曹宁宁却以各种理由推脱。二人因此多次不欢而散。
        直到2013年,刘娇群又找到曹宁宁,要求其将涉诉房屋过户给自己,但曹宁宁却说房子是自己的,然后把刘娇群告上了法院,请求法院确认房屋为自己所有,法院支持了曹宁宁的诉讼请求。刘娇群不服判决上诉,二审法院维持了原判。二人的关系就此发生了裂隙。
        2014年9月,曹宁宁又将刘娇群告上法院,要求其返还房屋,法院又一次支持了曹宁宁的诉讼请求,刘娇群再次上诉,二审法院依然维持原判。
  万念俱灰的刘娇群找到了借名买房纠纷专业律师靳双权,在靳双权律师的指导下,将曹宁宁告上了法院,请求法院判决曹宁宁返还房款并赔偿房屋差价损失。人民法院依法对本案进行了受理,靳双权律师作为刘娇群的代理律师代理了本案。
 
       二、审判结果:
       一审法院判决:
       一、曹宁宁于判决生效后三十日内支付刘娇群购房款及贷款利息425612.43元、购房费用27493元;
       二、曹宁宁于本判决生效后三十日内支付刘娇群房屋增值差价损失1893910.4元;
       三、驳回刘娇群的其他诉讼请求。
       一审判决后,曹宁宁不服判决,上诉至北京市三中院,三中院经审理后判决:
       驳回上诉,维持原判。
 
       三、借名买房资深律师靳双权专业分析:
       借名买房专业律师靳双权认为,本案争议的焦点在于诉争房屋究竟由谁出资购买。本案复杂的案情中,经过了三次法院判决。第一次、第二次均为曹宁宁提起,目的是为了确权并要求返还房屋。第三次为我方当事人提起,目的是维护自身合法权益不受侵害。
       本案中,经过前两次判决,法院已经判决双方在2001年所约定的借名买房合同已经违反了国家有关经济适用住房管理和上市交易的相关政策,而且经济适用住房属于政策性保障住房,具有保障性,救济性,双方的行为已经违反了社会公共利益,而我国《合同法》第五十二条第四款、第五款已明确规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”,遂法院认为双方合同无效于法有据。
       而同时,《合同法》第五十八条亦规定:“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
       本案合同因违反国家的相关政策并且确已损害社会公共利益,双方当事人均有过错,而法院考虑到刘娇群支付了全部购房款,曹宁宁拒绝旅行等因素之后,认为曹宁宁应对合同无效承担主要责任,因而对于房屋升值所产生的利益,曹宁宁作为主要过错方应当赔偿给刘娇群,并且应当返还购房款。
       法院的判决适用法律正确,认定事实清楚,靳双权律师很认同法院的判决。
 
       借名买房纠纷律师靳双权提示:
      在此,靳双权律师提醒各位当事人,涉及到大额财产时,如:房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思,最好先咨询专业、资深的房地产律师,以规避交易中的风险,防止遇到不必要的纠纷,以免引发不必要的麻烦。
 
  资深房地产专业律师靳双权,北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
  联系地址:北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
  联系人:靳双权律师
  联系电话:13426037149
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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