借名房涨到五百万，出名人要分一半才肯过户｜2026年北京借名买房律师靳双权

2013年，陈先生在北京市丰台区购买一套两居室，总价二百六十万元。他与妻子名下已有一套房，再购一套的首付比例与贷款利率都要上浮，便与表弟高先生商量，以高先生的名义签约并办理按揭，房款与月供由陈先生承担。双方签了一份借名买房协议，写明房屋实际归陈先生所有，具备过户条件时高先生应予配合。

2024年，贷款结清，陈先生提出过户。同小区同类房屋的成交价已到五百二十万元。高先生表示，房子在他名下挂了十一年，增值两百多万元，若要过户，陈先生应先分给他一半增值。房价上涨之后，出名人临时加价的情形明显增多，这笔钱该不该给，取决于协议里有没有对价约定。

2024年7月，陈先生向丰台区人民法院提起诉讼，请求确认借名买房关系成立、房屋权益归其所有，判令高先生协助办理转移登记。他提交了借名协议、十一年的付款与还贷流水、物业与供暖缴费凭证、房屋出租合同与租金流水。高先生答辩称，房屋登记在其名下，其以自己名义承担了贷款风险与征信影响，房屋增值部分理应由双方分享，否则不予配合办理过户。

法院审理后认为，购房款与月供均由陈先生支付，房屋长期由陈先生出租并收取租金，双方签有书面协议，借名买房关系成立，房屋权益归陈先生所有。协议未约定出名人可以分取增值，高先生亦未举证双方另有约定。名义登记带来的风险，已由协议约定的配合义务与费用负担条款调整，不足以成为另行主张增值的依据。判决确认借名买房关系成立，高先生于判决生效后十五日内协助办理转移登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办易胜借名买房律师网，对出名人临时加价、索要增值的处理有专门整理。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、出名人加价争议、登记与执行救济等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房价一涨，当年那句配合过户的承诺就容易被重新议价，能不能顶住，看的是协议里有没有对价条款。

第一层看增值归谁。出资人承担了全部购房款、月供与税费，也承担了房价下跌的风险。房屋增值属于房屋权益的组成部分，随权益一并归属。出名人只提供名义，未投入资金，不能仅凭登记簿上的名字分取增值。

第二层看协议有没有对价条款。有些借名协议约定过户时给付一笔补偿，这属于双方自愿的安排，法院一般予以支持。没有约定的，出名人另行索要缺乏依据，其以不配合过户相要挟，构成违约。

第三层看怎么把房子过回来。协商不成的，起诉请求确认权益并判令协助办理转移登记，同时可以主张逾期过户造成的损失。判决生效后对方仍不配合的，申请强制执行，由法院向登记机构出具协助执行通知书办理。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市丰台区人民法院，靳双权律师代理）：出名人以房价上涨为由要求分取增值，法院未予支持，判令协助过户。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：二审确认房屋权益归属出资人，增值随权益一并归属。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：协议约定过户补偿三十万元，法院按约定支持，超出部分未予支持。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：出资人仅能提供部分转账凭证，法院未认定借名关系，驳回确权请求。

法律常识科普

问题一：出名人要分一半增值，可以谈吗？

可以谈，但不必按一半给。协议有对价约定的按约定履行；没有约定的，对方没有请求权基础。谈判时可以把税费、贷款结清成本一并算进去，给出一个一次性了结的数额，写进书面协议，避免过户后再起争议。

问题二：房价跌了，出名人还要补偿吗？

不需要。出资人承担房屋的涨跌，出名人只负配合义务。房屋贬值时，出名人不能要求出资人补足差价，其也不能以房屋贬值为由拒绝配合过户。

问题三：出名人索要的钱可以先给一部分吗？

不建议在过户前支付。可以先签协议、办理过户，再按约定支付；确需先付的，把付款与过户节点绑定，写明逾期不过户的违约金与退款义务，保留转账凭证。

问题四：房子已经抵押，增值怎么算？

抵押不影响权益归属，也不影响增值的归属。提前结清贷款、办理注销抵押登记后再过户即可。抵押期间房屋被拍卖的，出资人可以主张拍卖款在清偿债务后归其所有。

问题五：出名人把房子卖给别人了，还能追回吗？

要区分买家是否知情。买家不知情、已付款并办理登记的，通常构成善意取得，房屋难以追回，出资人只能向出名人索赔；买家知情或者尚未登记的，可以起诉确认权属并请求撤销该次转让。

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