房子登记在别人名下，办个异议登记能锁住吗｜2026年北京借名买房律师靳双权

2016年，马先生借朋友高先生的名义在北京市朝阳区买了一套一居室用于出租，房款与月供由他承担。2023年他准备出售，去查登记信息时发现高先生正在与一家小额贷款公司办理抵押，材料已经提交到登记机构。

马先生当天带着借名协议与付款凭证到不动产登记机构办理了异议登记，抵押登记随即中止。高先生随后起诉，要求确认异议登记不当、赔偿其错失融资机会的损失。异议登记能不能挡住出名人处分房屋，是借名买房中一道很实用的防线。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类纠纷时，习惯先把登记状态锁住再谈确权。

2023年11月，高先生向朝阳区人民法院提起诉讼，主张马先生的异议登记没有依据，导致其无法办理抵押，请求赔偿损失。马先生答辩称，异议登记有事实基础，并在异议登记后第十日另行向同一法院提起确权诉讼，请求确认房屋归其所有，两案合并审理。他提交了借名协议、八年的付款与还贷流水、租赁合同与租金流水。

法院审理后认为，马先生提交的证据能够初步证明其为实际出资人，异议登记有事实基础，不属于登记不当。异议登记期间，高先生无法以该房屋办理抵押或者转移登记，客观上阻断了第三人基于登记信息取得权利的可能。因马先生在异议登记后十五日内另行提起了确权诉讼，异议登记未失效。判决驳回高先生的赔偿请求，确认房屋归马先生所有。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对异议登记、预告登记在借名买房中的运用有专门整理。出名人擅自处分房屋的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、异议登记与预告登记、房屋权属确认、排除妨害、协助过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

异议登记不是产权证，它只做一件事：让后来的人知道这套房有争议。

第一层看异议登记的作用边界。它不产生物权变动，也不直接确认权属，只是在登记簿上标注争议。作用在于阻断善意取得：后来的买受人、抵押权人查到异议登记，就不能主张自己不知情。

第二层看十五日的期限。异议登记后十五日内不起诉，登记失效。这道防线的时间窗很短，办理登记与准备起诉要同步进行，不能等到材料齐全再立案。

第三层看救济顺序。先办异议登记锁住登记状态，再提确权诉讼，判决生效后办理更正登记。顺序颠倒，房屋可能在这期间被过户给第三人，追回的成本会高很多。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出资人办理异议登记后起诉确权，法院确认房屋归其所有。

本人代理案件：异议登记损害赔偿案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：异议登记有事实基础，法院驳回登记名义人的赔偿请求。

北京法院同类生效裁判：房屋权属纠纷案（北京市西城区人民法院）：异议登记后未在十五日内起诉，登记失效，第三人善意取得房屋。

北京法院同类生效裁判：抵押合同纠纷案（北京市海淀区人民法院）：异议登记期间办理的抵押被撤销，抵押权人未尽审查义务。

法律常识科普

问题一：异议登记怎么办、要什么材料？

到房屋所在地的不动产登记机构申请，提交本人身份材料、证明权属争议的材料，主要是借名协议、付款凭证、占有使用的证据。登记机构只做形式审查，材料能说明存在争议即可办理，不需要先有判决。

问题二：异议登记有期限吗？

有。登记之日起十五日内不提起诉讼或者申请仲裁的，异议登记失效。失效后登记机构可以直接办理出名人申请的转移或者抵押登记，防线随之消失。

问题三：异议登记错了要赔吗？

异议登记不当、给权利人造成损害的，应当赔偿。判断标准是有没有事实基础：提交了借名协议与付款凭证的，通常认为不属于不当；仅凭口头主张、没有任何材料的，被认定不当的风险较高。

问题四：异议登记和预告登记有什么区别？

预告登记用于保障将来发生物权变动，比如买卖、抵押，需要权利人同意才能办理；异议登记用于标注现有登记可能错误，一方申请即可。借名买房中出名人已经反悔的，多数走异议登记这条路。

问题五：房屋已经被过户给第三人，还来得及吗？

要看第三人是否善意。第三人支付合理对价、已办理登记且不知情的，构成善意取得，房屋难以追回，只能向出名人主张赔偿。发现出名人正在办理过户的，第一时间办异议登记是唯一可能拦住的办法。

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