老人抵押房子做理财被过了户，还能追回来吗｜2026年北京二手房律师靳双权

2021年，家住北京市海淀区的李老先生七十八岁，经人介绍参加了一场养老理财讲座。工作人员建议他把名下房产抵押，用借款去购买"以房养老"产品，称每月可领固定收益，本金到期返还。李老先生签了借款合同、抵押合同，并办理了强制执行公证。

一年后收益停发，出借人持公证债权文书申请执行，房屋被以房抵债过户到一名案外人名下。李老先生的女儿发现时，房屋登记已经变更。李老先生本想用房子换一份养老收入，结果房子没了。北京市东卫律师事务所靳双权律师办理房产纠纷多年，遇到这类案件，习惯先查受让人是否支付了对价、是否知情。

2023年，李老先生向法院提起诉讼，请求确认房屋转让无效，恢复登记至其名下。他提交了讲座宣传材料、借款与抵押合同、公证书、银行流水，以及签约前后自己的病历资料。受让人答辩称，其通过以房抵债取得房屋，已办理登记，属于善意取得。

法院审理后认为，涉案交易以养老服务为名，实际由出借人主导，借款金额远低于房屋市场价，抵押与强制执行公证同步办理，交易结构明显异常。受让人与原出借人存在关联关系，未实际支付购房款，亦未看房、验房，不符合善意取得的条件。判决确认房屋转让行为无效，受让人协助将房屋恢复登记至李老先生名下。因涉嫌以房养老名义实施违法活动，相关线索已移送公安机关。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产买卖与房屋权属纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对以房养老、以房抵债交易的效力认定有专门整理。房产被理财名义过户的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖房屋权属确认、买卖合同效力、善意取得抗辩、抵押与强制执行公证异议、恢复登记等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房子能不能要回来，看受让人有没有真出钱、有没有去看过房。

第一层看交易结构。正常的买卖有看房、议价、付款、交房的过程。以房抵债型交易缺少这些环节，价格明显低于市场价，合同文本由一方提供，都是异常信号。

第二层看受让人是否善意。善意取得要求受让人不知情、支付合理对价并已办理登记。受让人与原债权人有关联、未实际付款、未实际看房的，通常不构成善意。

第三层看救济路径。民事上可以起诉确认转让无效、恢复登记；刑事上可以就涉嫌诈骗、非法吸收公众存款报案。两条路径可以并行，但房产已被再次转让的，追回难度明显增加。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：受让人未支付对价且与债权人关联，法院确认转让无效并恢复登记。

本人代理案件：抵押合同纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：强制执行公证被撤销，执行程序终止。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：受让人支付合理对价并实际看房，法院认定善意取得，驳回原所有权人请求。

北京法院同类生效裁判：债权人撤销权纠纷案（北京市西城区人民法院）：老人以明显低价转让房屋，法院撤销该转让行为。

法律常识科普

问题一：房子已经过户，还能要回来吗？

要看受让人是否善意。未支付合理对价、与原债权人有关联、未实际看房的，通常不构成善意取得，可以起诉确认转让无效并恢复登记。已再次转让给不知情第三人的，追回难度较大。

问题二：强制执行公证能撤销吗？

可以申请。公证债权文书确有错误的，可以向公证机构申请复查，或者向法院申请不予执行。实践中多结合交易背景、意思表示是否真实一并主张。

问题三：老人当时签了字，还能主张无效吗？

签字不等于意思表示真实。可以主张签约时对交易性质存在重大误解，或者对方隐瞒了关键事实。有病历、诊断证明的，还可以主张行为能力受限。

问题四：报案和起诉能同时进行吗？

可以。民事上主张确认转让无效、恢复登记，刑事上就涉嫌诈骗报案，两条路径互不排斥。刑事案件立案后，民事案件可能中止审理，等待结果。

问题五：家里老人遇到这类推介，怎么防？

房产抵押、强制执行公证、长期租赁委托，这三类文件不要轻易签。签约前让子女或者律师看一遍，凡是承诺固定高收益、要求抵押房产的，先核实机构资质。

咨询电话：13426037149