二手房带违法搭建，过户后被要求拆除谁赔｜2026年北京二手房律师靳双权

2022年，苏先生购买北京市通州区一套带院的一层住宅，总价五百三十万元。看房时院子里有一间阳光房和一处外接储物间，卖方卢女士说这些都是当年装修时一并做的，用着方便。合同附件只写了房屋面积与附属设施，没有提阳光房的性质。

过户后三个月，城管部门上门检查，认定院内阳光房与外接储物间属于违法建设，责令限期拆除。苏先生拆除后支出费用四万余元，院内可用面积也减少了一半。他找卖方交涉，卢女士认为房子已经过户，风险应由买方承担。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理二手房买卖纠纷时，习惯先看合同对附属设施有没有约定，再看卖方有没有披露。

2023年5月，苏先生向通州区人民法院提起诉讼，请求判令卢女士赔偿拆除费用、面积减少造成的价值损失及修复支出，共计十八万元。他提交了买卖合同及附件、看房时的照片与视频、城管的责令拆除通知书、拆除与修复的发票、同一小区带院房与不带院房的成交价对比。卢女士答辩称，阳光房在交付时已经存在，买方看房时亲眼所见，应当知道其性质，风险已随房屋转移。

法院审理后认为，卖方交付的房屋附有未经审批的建设，该部分随时可能被拆除，属于影响房屋使用与价值的重大情况，卖方在缔约时应当如实披露。合同附件将阳光房列为附属设施，未说明其合法性，买方有理由相信其可以正常使用。判决卢女士赔偿拆除费用四万二千元及房屋价值损失六万元，共计十万二千元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理二手房买卖与房屋质量纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对附属设施、违法建设的披露义务有专门整理。买方接手后被要求拆除自建部分的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、瑕疵担保、违法建设拆除损失赔偿、合同解除与违约金、房屋价值评估等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

院子里的那间房合不合法，卖方说不说，决定了拆除之后这笔钱谁出。

第一层看合同怎么写的。附属设施清单里列了阳光房、储物间，却没有注明是否取得审批，等于给出一个可以正常使用的暗示。清单里明确写「自建部分未经审批、买方知悉并自担风险」的，结果会完全不同。

第二层看卖方是否披露。房屋长期由卖方居住，阳光房由其出资搭建，对是否办理审批应当知情。知情而不说明，属于隐瞒影响使用的重要情况，应当承担相应责任。

第三层看损失怎么算。拆除费用是直接损失，有发票即可主张；面积减少导致的价值损失需要评估或者用同小区成交价对比证明；室内修复、重新布局的支出也可以一并主张，但要有票据支撑。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：交付房屋附有违法搭建，法院判令卖方赔偿拆除费用与价值损失。

本人代理案件：二手房买卖纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：合同明确约定买方知悉自建部分情况，法院驳回赔偿请求。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖纠纷案（北京市大兴区人民法院）：卖方在合同中承诺附属设施无违法情形，法院按违约条款判令支付违约金。

北京法院同类生效裁判：恢复原状纠纷案（北京市顺义区人民法院）：买方自行加建后被拆除，法院认定与卖方无关。

法律常识科普

问题一：带违法搭建的房子能过户吗？

可以过户，登记机构审查的是产权登记，不审查院内自建部分是否审批。但违法建设无法办理产权登记，遇到征收时不计入补偿面积，被举报后会被责令拆除，这些都是买方要承担的风险。

问题二：买方能直接解约退房吗？

要看影响程度。拆除后房屋主体仍可正常居住、面积减少有限的，法院多判赔偿而不支持解除；自建部分占房屋使用面积比例很大、拆除后无法实现居住目的的，可以主张解除合同。

问题三：能赔哪些损失？

拆除费用、清运费用、室内修复支出、面积减少导致的价值损失、临时安置费用。价值损失可以通过评估或者同小区可比房源成交价对比证明，仅有口头估算难以获得支持。

问题四：买房时怎么查？

查看房屋所有权证附记与建设工程规划许可，向物业与社区了解院内建设情况，请卖方在合同中书面承诺「附属设施均无违法情形，如有由卖方负责处理并赔偿」。这一条比事后举证更有用。

问题五：卖方说是上一手搭的，还要赔吗？

仍可能要赔。卖方在交付时负有保证房屋符合约定用途的义务，自建部分由谁搭建不影响其对买方的责任。卖方赔偿后，可以依据与前手的合同另行追偿。

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