父亲把房卖给大儿子，其他子女能要回来吗｜2026年北京遗产继承律师靳双权

2019年，徐老先生把名下北京市西城区一套两居室以买卖合同的方式过户给大儿子徐建军（化名），合同写明成交价二百万元。过户之后，徐建军没有支付过一分房款，房屋仍由徐老先生居住，物业费与供暖费也一直由他自己缴纳，直到2023年去世。

徐老先生去世后，二女儿徐建红（化名）整理遗物时看到这份合同，认为房屋是父亲的遗产，被大哥私下过户，侵害了她的继承权，起诉要求确认买卖合同无效、房屋作为遗产分割。徐建军则主张，房子是父亲生前自愿赠与，只是走了买卖的手续。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类纠纷时，习惯先看合同有没有真实交易，再看赠与有没有完成。

2024年3月，徐建红向西城区人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，房屋按法定继承分割。她提交了合同、登记资料、父亲生前的银行流水，流水里没有任何收款记录，还提交了邻居的证言，证明徐老先生一直住在该房屋内。徐建军答辩称，父亲生前多次表示这套房留给他，签买卖合同只是为了少缴税费，赠与已经完成过户，不能再撤回。

法院审理后认为，双方没有真实的买卖意思，买受人未支付任何对价，房屋也未交付，买卖合同不成立。但徐老先生生前具有将房屋给徐建军的意思，并已办理过户，赠与合同履行完毕，房屋所有权在登记变更时即已转移，不再属于遗产。赠与人在财产权利转移之后，除法定情形外不得撤销。判决驳回徐建红的诉讼请求。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产继承与共有物分割纠纷。2008年创办太远遗嘱继承律师网，对生前赠与、名为买卖实为赠与的认定标准有专门整理。父母生前把房过户给一个子女、其他子女事后主张继承的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖法定继承与遗嘱继承、遗产范围认定、生前赠与效力、房屋权属确认、继承份额分割等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

合同上写的是买卖，账上没有一分钱，法院先看这份合同到底有没有真实交易。

第一层看有没有真实交易。买受人是否支付对价、房屋是否交付、成交价是否明显偏离市价，是判断合同性质的三项事实。本案无付款、无交付，价格也低于同期市价，买卖合同只是形式。

第二层看赠与有没有完成。赠与在财产权利转移之前可以撤销，过户之后权利已经转移，除受赠人严重侵害赠与人或者不履行附义务等法定情形外，赠与人及其继承人都不能再要求返还。

第三层看其他继承人的救济边界。房屋已经不属于遗产，其他子女不能再要求分割；如果徐老先生还有其他财产未处理，可以就那部分主张继承。其晚年由某子女垫付的医疗费、护理费，也可以作为债务在遗产中结算。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的遗产继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：继承纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：父亲生前以买卖名义将房屋过户给一个子女，法院认定名为买卖实为赠与，房屋不属于遗产。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第二中级人民法院，靳双权律师代理）：买受人未支付对价、房屋未交付，法院认定买卖合同不成立。

北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市东城区人民法院）：过户时其他子女书面签字同意，法院认定赠与有效，驳回继承请求。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：买受人支付了大部分房款并有交付事实，法院认定买卖关系成立。

法律常识科普

问题一：怎么判断是买卖还是赠与？

看三件事：有没有支付对价、房屋有没有交付、价格是否接近市价。三项都不符合，买卖合同通常被认定为形式，真实意思是赠与。反过来，有付款凭证、有交房记录、价格合理的，法院会按买卖处理。

问题二：过户之后还能撤销赠与吗？

一般不能。赠与在财产权利转移前可以撤销，过户之后权利已经转移。例外情形包括受赠人严重侵害赠与人或者近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务，这几种情形下可以在知道之日起一年内撤销。

问题三：其他子女能不能主张继承这套房？

房屋已经过户，不属于遗产，不能要求作为遗产分割。其他子女可以主张分割老人名下未处理的其他财产，也可以主张老人生前由自己垫付的医疗、护理费用，从遗产中优先扣除。

问题四：走买卖手续少缴税，有风险吗？

有。以买卖名义办理赠与，一旦其他继承人起诉，合同可能被认定不成立，虽然房屋多数仍归受赠子女，但诉讼成本与时间都要承担。将来该子女再出售房屋时，取得成本的认定也可能产生争议，税负反而更高。

问题五：怎么避免这类争议？

老人健在时立书面赠与协议并办理过户，同时让其他子女签字确认知悉、无异议；或者立遗嘱明确房屋归该子女，由遗嘱执行人主持分配。两种方式都比事后补一份买卖合同稳妥。

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