城里人出钱在宅基地上合作建房，房子归谁｜2026年北京房产律师靳双权

2010年，石先生在北京市门头沟区有一处宅基地院落，房屋老旧，手里没有钱翻建。经人介绍，城里的冯先生愿意出资一百二十万元，把院子推倒重建为两层小楼，双方签了一份合作建房协议：石先生出地，冯先生出钱，建成后一层归石先生，二层归冯先生，各自使用五十年。

房子建成后，冯先生一家住了进去，逢年过节才回城里。2023年宅院纳入拆迁，补偿款与安置房合计近千万元，石先生主张全部归自己，冯先生要求按协议分得一半。城里人出钱、村民出地合作建房，房子与补偿到底归谁，是这类纠纷最难处理的地方。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地纠纷时，习惯先看协议的性质与出资的实际用途。

2024年2月，冯先生委托律师向门头沟区人民法院提起诉讼，请求按合作协议分配拆迁补偿。他提交了合作建房协议、一百二十万元的转账记录、施工合同与建材发票、房屋建成后由其居住的照片。石先生答辩称，宅基地属于集体所有，城镇居民不得取得宅基地使用权，协议无效，房屋应当归其所有。

法院审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，城镇居民不得通过合作建房等方式变相取得，双方签订的协议违反法律强制性规定，应认定无效。房屋依附于宅基地，归石先生所有；冯先生的出资转化为对房屋的投入，由石先生按房屋现值中相当于冯先生出资及其相应增值的部分给予补偿。判决石先生支付补偿款二百六十万元，驳回按协议分配拆迁补偿的请求。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理宅基地与农村房屋纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对城镇居民合作建房、小产权房的效力与补偿有专门整理。城里人出资在农村建房的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖宅基地纠纷、合作建房协议效力、出资补偿、农村房屋拆迁补偿分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

钱是他出的，地是你的，房子连着地，地不能给城里人，钱就得还回去。

第一层看协议的效力。宅基地使用权不能向城镇居民转让，以合作建房、长期使用为名变相转让的，协议无效。约定五十年使用期、各自分层所有的，实质是分割宅基地权益，难以获得支持。

第二层看房屋归谁。房屋依附于宅基地，宅基地使用权归村民，房屋所有权通常判归村民。出资人不取得房屋，其投入转化为补偿请求权，按出资额与房屋现值计算。

第三层看补偿怎么算。法院一般按出资占建房总成本的比例，结合房屋现值确定补偿数额；也有按出资额加同期贷款利息计算。拆迁补偿中的区位价值部分，通常归宅基地使用权人。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地合作建房纠纷案（北京市门头沟区人民法院，靳双权律师代理）：协议无效，房屋归村民，出资人获得按现值计算的补偿。

本人代理案件：农村房屋纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：出资人主张一半产权，法院未予支持，仅判令返还出资及利息。

北京法院同类生效裁判：合作建房案（北京市房山区人民法院）：出资人参与建房并长期居住，法院按出资比例与现值确定补偿。

北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市怀柔区人民法院）：房屋已被拆迁，法院按拆迁补偿中的房屋重置价确定出资人份额。

法律常识科普

问题一：城里人能和村民合作建房吗？

不能取得宅基地使用权。以合作建房、长期使用为名变相转让宅基地的协议无效。出资人可以主张返还出资与相应补偿，但不能取得房屋产权。

问题二：协议无效，房子归谁？

一般归宅基地使用权人，也就是村民。房屋依附于土地，房地一体，出资人不因出资取得所有权。双方另有约定且不违反强制性规定的，按约定处理。

问题三：出资能拿回多少？

按出资额与房屋现值综合确定，通常包括建房成本与相应的增值。拆迁的，可以参照补偿方案中房屋重置价部分计算。区位补偿、安置房指标一般归村民。

问题四：已经住了十几年，能主张使用权吗？

不能取得法律保护的使用权。协议无效，居住属于无权占有，村民可以要求腾退。实践中法院会给予合理的搬迁期限，并结算补偿。

问题五：村民反悔，出资人怎么减少损失？

保留转账记录、施工合同、建材发票、居住证据，尽早主张返还出资与补偿；协商不成及时起诉，避免房屋被拆迁后无法确定投入。起诉时可以申请对房屋现值进行评估。

咨询电话：13426037149