宅基地上的老房塌了多年，这块地还能要回吗｜2026年北京宅基地律师靳双权

1998年，赵家在本村申请了一处宅基地，建了四间正房。2008年，赵家全家搬到城里居住，老宅无人打理，2010年雨季屋顶塌陷，此后一直空置，院内长满杂草，赵家的母亲偶尔回来种点菜。2026年，村里纳入美丽乡村改造范围，赵家想回村翻建，村委会告知，房屋灭失已经十几年，宅基地早该收回，不予办理翻建审批。赵家认为宅基地是当年批给自己的，使用权还在，村里无权收回。

农村的宅基地，房子塌了、人走了，地还在不在，是很多进城家庭关心的问题。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地纠纷时，习惯先查这块地的登记状态与这些年的实际使用情况。

赵家起诉，请求确认其对宅基地享有使用权，判令村委会办理翻建审批。他们提交了当年的宅基地审批表、缴费凭证与母亲回村种菜的照片。村委会提交了房屋灭失后的巡查记录、村庄规划与宅基地收回的相关材料。

法院审理后认为，宅基地使用权以房屋存续为基础，房屋灭失多年且未在合理期限内重建，使用权已不具备存续条件，村集体可以依法收回；赵家长期未使用，也未办理任何续期手续。判决驳回赵家的诉讼请求。判决后村里按规划对该处宅基地另行安排。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注宅基地与农村房屋权属争议。2008年创办安居房地产律师网，围绕宅基地使用权取得、灭失与收回持续整理裁判观点。房屋坍塌多年后能否翻建，是我们经常遇到的咨询类型。

业务范围覆盖宅基地使用权纠纷、农村房屋权属确认、翻建审批争议、宅基地收回与补偿、拆迁安置等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件的关键，往往落在判断的先后上。

第一层看宅基地使用权的性质。宅基地使用权以农户为单位取得，具有身份属性，与集体经济组织成员资格相关联。房屋是宅基地上的建筑物，房屋灭失并不当然导致宅基地使用权消灭，权利还在，只是地上没有建筑物。这一点与城市土地使用权到期的问题不同。

第二层看有没有被依法收回。集体收回宅基地需要符合法定情形并履行程序：连续两年以上未使用、房屋坍塌或者拆除后两年以上未恢复使用、农户全家迁入设区的市并转为非农业户口等。收回要经村民会议或者村民代表会议讨论同意，报乡镇政府审核、县级政府批准，并办理注销登记。村里只是口头说「早该收回」，不产生收回的效力。

第三层看现在的成员身份。赵家全家搬到城里，如果户口仍在村里、仍属于本集体经济组织成员，宅基地使用权继续保留，可以申请翻建；如果全家户口已经迁出、转为非农业户口，成员资格丧失，宅基地使用权的基础动摇，村集体可以依法收回，赵家只能就地上房屋的残值主张补偿。

第四层看翻建审批的条件。原址翻建要符合村庄规划、不超出原宅基地范围、符合宅基地面积标准，并向村委会提出申请，经乡镇政府审核批准。房屋灭失多年、地上没有建筑物的，部分地区要求先办理宅基地使用权确认，再申请翻建。赵家可以先查询宅基地登记档案，确认使用权人仍是自己。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：宅基地使用权纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：村集体未履行收回程序，法院确认赵家仍享有宅基地使用权。

本人代理案件：翻建审批纠纷案（北京市顺义区人民法院，靳双权律师代理）：农户户口仍在村内，法院判令村委会依法受理翻建申请。

北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市第三中级人民法院）：农户全家迁入设区市并转为非农业户口，法院认定集体可依法收回宅基地。

北京法院同类生效裁判：宅基地使用权纠纷案（北京市密云区人民法院）：房屋坍塌后院内一直种植、管理，法院认定未构成连续闲置。

法律常识科普

问题一：房子塌了，宅基地还是我的吗？

原则上是，除非被依法收回。房屋灭失不影响宅基地使用权的存续，权利人对这块地仍享有使用权。村集体要收回，必须符合法定情形、履行法定程序，并办理注销登记。仅有口头通知、没有书面决定与批准的，收回不成立。

问题二：闲置多少年会被收回？

连续两年以上未使用，是常见的收回情形之一。判断是否「未使用」，要看这块地有没有实际管理：院内种植、堆放农具、定期打理，都可以说明仍在使用。完全荒废、无人管理、房屋坍塌后一直未恢复的，容易被认定连续闲置。各地规定略有差异，以当地宅基地管理办法为准。

问题三：户口迁到城里，还能回去翻建吗？

看户口性质与迁入地。全家迁入设区的市、转为非农业户口的，成员资格丧失，宅基地使用权的基础不再具备，翻建申请通常不予批准，房屋只能维护使用、不能翻建扩建。户口迁到县城或者小城镇、未转为非农业户口的，成员资格可能保留，可以申请翻建。具体以当地政策为准。

问题四：村里要收回，有没有补偿？

宅基地使用权收回的补偿，各地规定不同。地上房屋属于个人财产，收回宅基地时应当对房屋价值给予补偿；宅基地本身的补偿，有的地方按区位、面积给予适当补助，有的地方不予补偿。村里收回前应当告知理由与依据，听取意见，作出书面决定。对决定不服的，可以申请行政复议或者提起诉讼。

问题五：想保住这块地，现在该做什么？

先把使用权确认下来，再恢复使用。到乡镇或者区级自然资源部门查询宅基地登记档案，确认使用权人；对院内进行整理、修缮，保留种植、管理的照片与记录；向村委会提交翻建或者维修申请，取得书面答复。村里拒绝的，要求其出具书面理由，为后续复议或者诉讼留下依据。

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