共有人把份额卖给亲戚，其他人能优先买吗｜2026年北京共有物分割律师靳双权

2015年，赵家三兄弟共同继承父母留下的一套四合院，按份共有，各占三分之一。多年来房屋出租，租金按份分配。2025年底，老二提出把自己的份额卖给儿子小赵，作价三百万元，而同期同类院落三分之一份额的市场价约为四百五十万元。双方签订了买卖合同并办理了份额转移登记。老大与老三得知后主张优先购买，认为老二把份额低价转给自家人，实际上是把其他共有人排除在外。

按份共有的房屋，份额可以自由转让，但其他共有人有一项先买的权利。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割纠纷时，习惯先看转让的对象、价格与程序是否合规。

老大与老三起诉，请求确认其对老二份额的优先购买权，并主张按同等条件购买。他们提交了共有权登记信息、老二与儿子签订的买卖合同、同院落同类份额的成交价格，以及得知转让后的异议记录。老二主张份额卖给儿子属于家庭内部安排，不受优先购买权限制。

法院审理后认为，按份共有人转让份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权，受让人是否亲属不影响该权利的行使；老二未通知其他共有人，且转让价格明显低于市场价。判决老大、老三有权以三百万元的价格购买该份额，老二与儿子之间的转让对二人不发生效力。判决生效后办理了份额变更登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注共有物分割与房屋权属争议。2008年创办安居房地产律师网，围绕按份共有、份额转让与优先购买权持续整理裁判观点。共有人向近亲属转让份额引发的争议，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖共有物分割、份额转让与优先购买权、房屋折价补偿、共有物管理与收益分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先看哪一层，往往就决定了房子归谁、钱由谁出。

第一层看优先购买权的成立条件。按份共有人向共有人以外的人转让份额，其他共有人享有优先购买权。这项权利的行使有两个前提：转让真实发生，条件同等。老二把份额卖给儿子，儿子不是共有人，属于对外转让，其他共有人的优先购买权在形式上已经具备。

第二层看「同等条件」怎么判断。同等条件包括价格、付款方式、付款期限、税费承担等主要条款。老二与儿子约定的三百万元明显低于市场价，其他共有人如果愿意按三百万元购买，条件即视为同等，可以主张优先购买；如果其他共有人只愿意按市场价购买，反而不构成同等条件。价格越低，优先购买权越容易行使。

第三层看亲属关系的影响。法律没有规定向近亲属转让可以排除优先购买权。实践中，转让人常以「家庭内部安排」为由抗辩，法院会审查交易是否真实：有没有实际付款、价格是否合理、受让人是否实际参与共有物的管理。名为买卖、实为赠与的，其他共有人可以主张按赠与处理，或者请求确认转让行为侵害其优先购买权。

第四层看行使的程序与期限。转让人应当在转让前通知其他共有人，说明受让人、价格与主要条件，给其他共有人合理的考虑时间。其他共有人应当在知道转让条件后十五日内行使，或者按通知中载明的期限行使；逾期未表示的，视为放弃。老大与老三已经知道转让完成，仍可以在合理期限内主张，但要尽快。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：优先购买权纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：法院认定低价转让给亲属不影响优先购买权，判令其他共有人按同等条件购买。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市东城区人民法院，靳双权律师代理）：转让未通知其他共有人，法院判令转让人赔偿损失。

北京法院同类生效裁判：共有纠纷案（北京市第二中级人民法院）：其他共有人未在十五日内主张，法院认定其已放弃优先购买权。

北京法院同类生效裁判：优先购买权纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：受让人系转让人之子且未实际付款，法院认定转让不真实。

法律常识科普

问题一：卖给自己的儿子，也要通知其他共有人吗？

需要。法律规定的例外情形很少，向近亲属转让不在其中。转让人应当在签约前把受让人、价格、付款方式书面通知其他共有人，询问是否行使优先购买权。没有通知就办理过户，其他共有人可以主张转让行为侵害其权利，要求赔偿或者确认转让无效。

问题二：优先购买权怎么行使？

在同等条件下书面表示愿意购买。同等条件包括价格、付款期限、税费承担，不能只挑价格。行使时向转让人发出书面通知，写明愿意按同一条件购买，并准备好资金；转让人拒绝的，可以向法院起诉，请求确认优先购买权并判令按同等条件转让。超过期限未表示的，权利消灭。

问题三：价格明显偏低，能不能按市场价买？

不能。优先购买权的行使条件是「同等条件」，转让人与第三人约定的价格是三百万元，其他共有人也应按三百万元购买。认为价格偏低、损害共有利益的，可以另行主张转让行为无效或者要求转让人赔偿，但不能要求按市场价优先购买。这是两项不同的请求，不要混在一起。

问题四：份额已经过户了，还能不能追回来？

看受让人是否善意。受让人是转让人之子、明知其他共有人可能主张优先购买、又未实际支付对价的，难以认定善意，可以请求确认转让无效，恢复登记。受让人善意取得份额的，其他共有人只能向转让人主张赔偿。发现转让后尽快起诉并申请保全，避免份额再次流转。

问题五：共有人不同意卖房，能不能要求分割？

可以。按份共有人可以随时请求分割，不需要其他共有人同意。分割方式先协商，协商不成起诉，法院会根据房屋状况判决实物分割、折价补偿或者拍卖变价。房屋由一人居住、其他人无法使用的，还可以主张占有使用费。分割请求不受诉讼时效限制。

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