分割共有房，折价按当年买价还是现在市价｜2026年北京房产纠纷律师靳双权

姐弟两人早年共同出资买下一套房，姐姐出得多，弟弟出得少，房本写了两个人的名字，没有约定份额。这些年房价涨了数倍，两人因家庭矛盾决定分割。姐姐主张按当年的出资比例，以现在的市价折算；弟弟提出当年买房的钱大部分是父母帮衬的，折价应当按当年的购买价计算，双方差距达数百万。

同一套房，按哪个时点算价，结果可能差出一半。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物分割案件时，习惯把份额认定与价值认定分开处理，避免两个问题互相牵扯。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕共有物分割、房屋折价与协助过户持续整理裁判观点。折价标准与份额比例的争议，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖共有物分割、份额确认、折价补偿评估、房屋拍卖变卖、协助过户等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先把每个人的份额定下来，再谈这套房现在值多少钱。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步定份额：共有人对份额有约定的按约定，没有约定或者约定不明的，按出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。父母帮衬的部分，要看是赠与给谁、还是对双方的共同赠与。第二步定时点：折价补偿以分割时的市场价值为准，评估基准日通常取起诉日或者法院委托评估之日，不采用多年前的购买价。第三步定方式：房屋归一方所有的，由取得方按份额支付折价款；双方都不要房的，可以拍卖变卖后就价款分配；房屋不宜实物分割的，法院倾向于折价处理。第四步定扣减：房屋尚有贷款、欠缴物业费与供暖费的，先从价值中扣除，再按份额分配。诉讼中还要预判对方的主张，其多以当年出资少、房价上涨与其无关为由压低折价，需要用份额规则回应。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有房折价分割案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：双方对折价时点争执不下。法院按分割时的评估价确定房屋价值，按出资比例分配折价款。

本人代理案件：份额确认案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房本未约定份额，一方主张按当年买价计算。法院按出资凭证认定份额，并按现值折价。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院）：法院委托评估机构按现行市场价值评估，明确原始购房价不作为折价依据。

北京法院同类生效裁判：共有纠纷案（北京市丰台区人民法院）：房屋由一方长期居住，法院在折价时考虑居住期间的使用利益，对补偿金额作了相应调整。

法律常识科普

问题一：分割共有房，折价按买价还是按现价？

按现价。依据《民法典》相关规定，共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。折价补偿的本质，是取得房屋的一方向其他共有人支付其应得份额的对价，对价自然应当以分割时的市场价值为基础。按当年购买价折算，等于让未取得房屋的一方承担了这些年房价上涨的全部损失，缺乏依据。购房时的价格并非毫无意义，它在认定出资额与份额比例时是重要参考，但仅用于确定比例，不用于确定金额。评估时点一般取起诉之日或者法院委托评估之日，房屋在诉讼期间价格波动较大的，可以申请重新评估。当事人协商分割的，也可以自行约定价格，只要各方同意即可。

问题二：房子是一方长期住着，折价会不会少给？

可能会作相应调整。一方长期单独占有使用共有房屋，其他共有人未实际居住的，法院在分割时可能考虑使用利益的平衡。处理方式有两种：一是在折价款中扣减相当于租金的使用费，二是要求占有方支付相应的占有使用费。是否扣减，取决于其他共有人有没有明确主张、有没有约定无偿使用、房屋的来源与家庭关系。父母留下的房子由其中一位子女居住多年、其他子女未提出异议的，法院未必支持扣减；共有人之间关系破裂、一方被排除在外的，支持的可能性较大。主张扣减的一方，需要提供同地段租金水平的证据，或者申请评估。此外，房屋的贷款、欠费、装修投入也应当在折价时一并核算，避免只算房价不算负担。

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