经适房满五年仍不过户，律师帮买方起诉要房｜2026年北京房产律师靳双权

当年没有购房资格，用表哥的名义买了一套经济适用房，房款全部由自己支付，房子也一直自己住。房本下来满五年，政策上已经可以上市交易，出资人提出办过户，表哥先是推脱手续麻烦，后来改口说房价涨了，要过户得再补一笔钱。出资人手里有当年的转账凭证和这些年的物业票据，却不确定这类房子到底能不能过到自己名下。

政策性住房的借名纠纷，比商品房多一道关口：转让限制与补缴价款。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先把借名合意与出资事实做实，再单独处理过户条件与费用负担，不让两个问题互相牵制。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。借名购买经济适用房、两限房后要求协助过户的案件，涉及借名合意效力与政策性住房上市规则两层判断，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、政策性住房权属确认、协助过户、补缴价款争议、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

这类案件的难点，不在房子该不该给，而在给的时候要满足什么条件。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步看性质：房屋属于经济适用房、两限房还是按经济适用房管理的回迁安置房，不同性质的上市条件与补缴标准不同。第二步看时点：购房合同签订时间、契税完税时间、房本登记时间，决定了转让限制从哪天起算、是否已经届满。第三步看合意：出资凭证、购房合同与票据原件的保管、房屋由谁居住、双方对购房资格的说明，构成借名关系的证据链。第四步看费用：转让限制期满后上市，通常要按一定比例补缴土地收益等价款的，由谁负担，合同有约定的按约定，没有约定的按公平原则分担。诉讼中还要预判对方的主张，出名人多会以借名行为规避政策为由主张无效，出资人需要说明房屋性质、取得方式与当时的政策口径，把争点拉回到出资与归属本身。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名购买经适房过户案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：房屋由出资人支付全部购房款并居住多年，转让限制期已届满，出名人以房价上涨为由拒绝配合。法院认定借名关系成立，判令其协助办理产权变更登记，补缴价款由出资人负担。

本人代理案件：借名买房补偿款结算案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：出名人主张过户需另行支付一笔补偿，出资人不同意。法院按双方微信沟通的内容认定曾有此约定，判令在办理过户的同时支付约定金额，超出部分未予支持。

北京法院同类生效裁判：合同纠纷案（北京市大兴区人民法院）：出资人提交了购房款支付凭证、契税票据与连续多年的物业缴费记录，出名人无法说明房屋为何由其居住。法院认定借名关系成立，判令协助过户。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市顺义区人民法院）：房屋属于按经济适用房管理的安置房，转让限制尚未届满。法院确认出资人的权利，同时对过户时间作了相应安排。

法律常识科普

问题一：借名买经济适用房，会不会因为规避政策被认定无效？

要分情形看。依据《民法典》相关规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，或者违背公序良俗的，才归于无效。借名购买政策性住房，法院审查的重点是购房时是否确实不具备资格、房屋性质属于哪一类、有没有损害社会公共利益。实践中的处理并不统一。有的裁判认为借名购买经济适用房占用了保障性住房资源，损害公共利益，认定借名约定无效，房屋归登记人，出资人只能主张返还购房款与相应补偿。也有的裁判认为转让限制期已经届满、补缴价款后房屋可以上市，借名约定并不当然无效，支持协助过户。出资人能做的，是把房屋性质、取得时间、是否已满转让限制、是否补缴价款这些事实查清，再判断走确权过户还是走返还购房款加赔偿的路径。两条路径的诉请写法不同，混在一起提，法院可能要求明确。

问题二：过户要补缴的价款，该由谁出？

先看合同有没有约定。双方当年签过借名协议或者事后有书面确认的，按约定处理；没有约定的，实践中多由实际出资人负担，因为补缴价款是取得完整产权、实现上市交易的必要成本，收益归出资人，成本也随之一并承担。金额上，补缴标准通常按房屋成交价格或者评估价格的一定比例计算，具体比例与计算方式要看房屋性质与当地政策，签约前可以向房屋管理部门核实。需要注意两点。一是补缴价款会影响诉讼请求的写法，出资人起诉时最好一并提出「补缴价款由原告负担」，避免判决生效后对方以此为由再设障碍。二是税费负担也要写清，契税、个人所得税由谁承担，实务中常按法律规定各自负担，也可以在诉请中一并明确。房屋尚有按揭的，还要先结清贷款、解除抵押，才能办理转移登记。

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