拆迁时租户的装修和搬迁费，该补给谁｜2026年北京房地产律师靳双权

2021年，刘先生租下西城区一间临街门面开餐馆，租期五年，年租金三十六万元，合同约定「承租人可自行装修，期满装修归出租人所有」。刘先生投入四十万元做整体装修，办理了营业执照与食品经营许可，生意稳定。2024年该片区启动征收，房东作为产权人与征收部门签订补偿协议，领取补偿款共计八百六十万元，其中包含装修附着物补偿四十五万元、搬迁费八万元、停产停业损失六十万元。刘先生要求分配这部分补偿，房东称补偿只给产权人，承租人无权主张。

征收补偿款是一整笔钱打给产权人，里面其实包含多个项目。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理拆迁纠纷时，习惯先调取补偿协议与评估明细，把每一笔款项的性质弄清楚。

刘先生起诉，要求房东支付装修附着物补偿四十五万元、搬迁费八万元与停产停业损失六十万元。他提交了租赁合同、装修合同与发票、营业执照、纳税记录，以及征收补偿协议的明细。房东主张补偿款归产权人，承租人只能按合同约定腾房。

法院审理后认为，装修附着物补偿对应承租人的投入，搬迁费对应实际搬迁的主体，停产停业损失对应经营者的经营中断，这三项均应归承租人；租赁合同虽约定期满装修归出租人，但征收发生在租期内，不适用该条。判决房东支付一百一十三万元。判决生效后款项一次性支付。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注拆迁补偿与房屋租赁争议。2008年创办安居房地产律师网，围绕征收补偿项目构成与承租人权益持续整理裁判观点。承租人主张装修、搬迁与停产停业补偿的案件，是我们经常处理的类型。

业务范围覆盖拆迁补偿安置纠纷、房屋租赁合同纠纷、装修附着物与停产停业损失认定、补偿款分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

同样的材料，判断的次序不同，结论可能完全相反。

第一层看补偿项目的构成。征收补偿通常包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置的补偿、因征收造成的停产停业损失补偿，以及装修附着物等补助。房屋价值补偿对应产权，归房东；搬迁费对应实际搬迁行为，归实际使用人；停产停业损失对应经营活动，归经营者；装修附着物补偿归出资装修的人。

第二层看租赁合同的约定。合同约定「装修归出租人所有」的，期满后装修的所有权归房东，但征收发生在租期内，装修的实际价值尚未用完。这类条款解决的是租赁期满后的归属，不能直接推导出租期内征收补偿也归房东。租期内因征收导致合同提前终止，装修残值应当补偿给承租人。

第三层看实际损失的举证。刘先生的四十万元装修，要按已使用年限折算残值，租期五年、已用三年，残值约为十六万元；停产停业损失按纳税记录与经营流水计算，通常以近三年的平均利润为基数，乘以合理的过渡期；搬迁费按实际发生的搬运、设备拆装费用计算。三项加起来，才是他可以主张的金额。

第四层看主张的路径。承租人不是征收关系的当事人，不能直接要求征收部门向自己付款。可行的做法是与房东协商分配，协商不成起诉房东，请求返还应归自己的补偿部分；也可以在征收程序中向征收部门提出异议，要求将装修与停产停业损失单列。起诉时把补偿协议与评估明细作为证据，证明款项中确实包含这些项目。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：租赁合同纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：法院判令出租人返还装修残值、搬迁费与停产停业损失共计六十八万元。

本人代理案件：拆迁补偿纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：承租人未办理营业执照，法院仅支持其装修残值部分。

北京法院同类生效裁判：房屋租赁合同纠纷案（北京市第二中级人民法院）：合同约定征收补偿归出租人，法院认定该条款不包括停产停业损失。

北京法院同类生效裁判：拆迁补偿纠纷案（北京市海淀区人民法院）：承租人无法证明经营损失，法院驳回其停产停业损失的请求。

法律常识科普

问题一：租的房子拆迁，租户能拿到钱吗？

能拿到一部分。房屋本身的补偿归产权人，租户不能分；装修附着物补偿、搬迁费、停产停业损失，对应的是租户的投入与实际损失，应当归租户。房东把整笔补偿全部占有，属于不当得利，租户可以起诉要求返还相应部分。前提是能证明补偿款中确实包含这些项目。

问题二：装修费怎么折算？

按残值计算。装修投入按租赁期限分摊，已使用年限对应的部分归房东使用，剩余年限对应的部分应当补偿给租户。租期五年、装修四十万元、使用三年，残值为十六万元。没有约定租期或者提前解约的，按装修的合理使用年限折算，通常以五年至八年为参考。

问题三：没有营业执照，还能要停产停业损失吗？

难度较大。停产停业损失补偿的前提是存在合法经营，营业执照、纳税记录、社保缴纳是基本证据。没有办理执照、或者执照地址与实际经营地不一致的，征收部门通常不予认定，法院也难支持。实际经营但证照不全的，可以主张搬迁费与装修残值，停业损失部分举证不足。

问题四：房东说补偿都归他，合同里也这么写了，怎么办？

看条款的具体表述与适用范围。写「征收补偿归出租人」的，通常理解为房屋价值补偿，不包括承租人投入形成的装修与经营损失；写「一切补偿归出租人」的，条款可能因排除承租人主要权利而被认定无效。起诉时主张该条款不适用于装修与停产停业损失，法院会按补偿项目的性质逐项判断。

问题五：租期还没到，房东让我搬走怎么办？

征收导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方的原因，任何一方都可以解除。房东要求提前腾退的，应当给予合理搬迁期限，并补偿搬迁费用与装修残值；承租人应当配合腾退，同时固定装修现状、经营损失证据。拒不腾退可能被强制搬迁，反而丧失协商的主动权。

咨询电话：13426037149