一方要卖共有房，另一方主张终身居住，法院怎么判｜2026年北京房屋确权律师靳双权

2010年，吴家兄妹共同继承父母留下的一套两居室，登记为各占二分之一。妹妹一家一直居住在这套房子里，哥哥在外地生活。母亲生前曾手写一张字条，写明这套房由妹妹住到老。2026年，哥哥因子女上学需要用钱，提出出售房屋分割价款。妹妹不同意，主张自己对房屋享有终身居住权，哥哥无权要求她搬走。双方协商多次无果，哥哥起诉请求分割共有房屋。

住了十几年的房子要不要腾，不是一句口头承诺能定的。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理共有物案件时，习惯先看居住权有没有登记，再看分割方式怎么选。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注共有物分割与房屋权属确认。2022年、2023年获华律网最佳普法律师，对北京地区共有房屋的析产、评估与拍卖流程较为熟悉。共有房屋中一方主张终身居住，是他经常处理的类型。

业务范围覆盖共有物分割、居住权确认与设立、房屋折价与拍卖变价、份额确认、腾退与占有使用费争议等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

第一层看居住权是否设立。依据《民法典》相关规定，居住权通过书面合同或者遗嘱设立，并向登记机构申请登记，登记完成时设立。仅有一张字条、没有办理登记的，不产生物权效力，不能对抗房屋买受人，也不能阻止其他共有人请求分割。

第二层看分割方式。共有人可以协商折价补偿，由居住一方取得房屋并向其他人支付对价；协商不成的，法院会考虑房屋能否实物分割、各方份额、居住现状与实际支付能力。居住一方确实无处可搬、又愿意取得房屋的，法院可能判其取得所有权并分期支付折价款。

第三层看腾退安排。房屋判归一方或者拍卖成交后，居住人需要腾退。法院在判决中通常给予合理期限，居住人生活困难、短期内难以安置的，可以申请延长。以居住权为由拒绝腾退的，需要先确认居住权已经登记，否则难以获得支持。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：居住一方主张终身居住但未登记，法院判其取得房屋并支付折价款。

本人代理案件：居住权确认纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：当事人持登记后的居住权合同，法院确认其居住权，拍卖时带负担进行。

北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市第一中级人民法院）：部分共有人不同意出售，法院仍支持分割，采用拍卖变价方式。

北京法院同类生效裁判：排除妨害纠纷案（北京市海淀区人民法院）：居住人以口头承诺抗辩，法院未予支持，判令腾退。

法律常识科普

问题一：有居住权还能不能卖房？

能卖，但受限制。居住权已经登记的，房屋可以转让，买受人取得的是带居住权负担的房屋，居住权人仍可继续居住至期限届满或者去世。未登记的，买受人取得完整产权，居住人难以对抗。卖方在交易中负有披露义务，隐瞒居住权可能构成违约。

问题二：居住权没登记算不算？

不产生物权效力。居住权以登记为设立要件，书面合同只是基础关系，未登记时仅在合同双方之间产生债权效力。共有人依据继承或者家庭安排居住的，属于基于共有关系的使用，不是居住权。想获得对抗效力，应当补办登记。

问题三：法院会不会因为有人住就不判分割？

不会。共有物分割请求权是法定权利，共有人没有约定不得分割的，可以随时请求分割。居住现状只影响分割方式与腾退期限，不影响是否分割。法院通常先调解，建议由居住方取得房屋并补偿其他人；调解不成的，判决折价或者拍卖。

问题四：拍卖后居住权人还能不能住？

看居住权是否登记。已登记的，拍卖公告会载明居住权负担，成交后居住权人仍可居住，买受人需要承受这一限制，成交价通常因此降低。未登记的，拍卖成交后买受人可以请求腾退，居住人只能向原共有人主张违约或者赔偿。

问题五：怎么设定居住权才稳妥？

签书面合同并办理登记。合同写明居住的条件、期限、是否有偿、维修义务与解除情形，双方到不动产登记机构申请居住权登记；以遗嘱方式设立的，继承开始后由居住权人持遗嘱办理登记。登记完成后，居住权可以对抗房屋的买受人与抵押权人。

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